Rauchmelder auf Mieter Umlegen

Betrieb: Rauchmelder: Sie können vom Eigentümer umgelegt werden.

Rauchmelder sind ab sofort in allen Bundesländern für neuen Gebäuden obligatorisch. Dies wird vom Deutschen Mietverband (DMB) in Berlin hervorgehoben. Für gelten auch bereits vorhandene Appartements - mit Ausnahmen von Sachsen. Es gibt immer einen Disput über die Installations- und Unterhaltskosten. Gewöhnlich ist der Hausherr für die Einrichtung von Rauchmeldern zuständig.

Wenn er Geräte erwirbt, kann er elf Prozentpunkte auf die jährliche Miete anrechnen. Es ist anders, wenn er die Website Geräte vermietet oder verpachtet. Wie das Landgericht Dortmund (Az.: 423 C 8482/16) entschieden hat, sind Miet- oder Pachtkosten keine laufenden Ausgaben und nicht über wird die laufende Verrechnungsstelle bei den Mietern abgewälzt zu über

Dagegen werden die Mietkosten von Erfassungsgeräten für Heizungs-, Wärme- oder Trinkwasserversorgung als Nebenkosten verrechnet, sind Ausnahme, die dürfen im Rahmen des Gesetzes aufgeführt würden und nicht pauschal dürften verrechnet werden. Bei den Unterhaltskosten für Rauchmelder sind zwar grundsätzlich, dürften aber auch nicht immer und leicht in die Betriebskostenrechnung zu stellen.

Ist der Mieter für die Instandhaltung der Rauchmelder nach den Vorschriften der Landesbauordnungen wie in Nordrhein-Westfalen, dürfen verantwortlich, so wird die Betriebskostenrechnung nicht durchgesetzt. Nötig ist nach Angabe des Mieterverbandes wäre in diesen Fällen eine handfeste Übereinkunft zwischen Mieter und Mieter, nach der der Mieter die Unterhaltspflichten übernimmt und die daraus resultierenden Unterhaltskosten dann über ausgleicht.

Zusatzkosten: Können Rauchmelderkosten verrechnet werden?

Mit der neuen Rauchmelderverpflichtung greift der Wirt in die Tasche: Fast jeder deutsche Privathaushalt muss neue Rauchmelder installieren, was zu neuen Anschaffungs- und Unterhaltskosten für die Mieter führt. Zuerst stellt sich die Vermieterin die Fragen, ob die Kosten des Rauchmelders nun als Zusatzkosten verrechnet werden können.

Für viele Hausbesitzer ist die Lösung dann allerdings recht ungenügend, da eigentlich nur die Unterhaltskosten für die Rauchmelder als umlagefähige Zusatzkosten an den Mieter weitergegeben werden können. Die Vermieterin setzt sich regelmässig auf die Einstandskosten. Mit den Mietpreisen für Rauchmelder ist man in der Rechtssprechung nicht einverstanden. Warum das so ist, wie sich diese Preise voneinander abheben und was Hauswirte bei den Rauchmelderkosten immer berücksichtigen müssen, wird im folgenden Beitrag erläutert.

Ist der Rauchmelder und die Rauchmelderkosten als weitere Zusatzkosten zu betrachten? Welche Zusatzkosten als solche verrechnet werden können, wird nach der BetrKV (Betriebskostenverordnung) festgelegt. Die 17 verschiedenen Nebenkostenarten sind dort aufgelistet. Sie werden die Rauchmelder dort nicht finden. Diese werden nicht explizit als Anschaffungsnebenkosten ausgewiesen. In einem solchen Falle ist nur noch die Aufteilung unter dem Stichwort "sonstige Nebenkosten" möglich, die in 2 Nr. 17 BetrKV als eine Form des Einzugsgebietes für alle nicht explizit in der BetrKV genannten, aber als solche umzulegenden Aufwendungen auftritt.

Um einen bestimmten Kostenposten als andere Zusatzkosten zu betrachten, muss er jedoch unter die Voraussetzungen des 1 BetrKV gestellt, kontinuierlich anfallen und im Vertrag explizit festgelegt werden. Anschaffungsnebenkosten gemäß 1 BetrKV sind die laufenden und tatsächlichen Aufwendungen, die sich aus dem Besitz oder der beabsichtigten Nutzung der Liegenschaft oder ihrer Nebeneinrichtungen ergeben.

Darüber hinaus dürfen es sich nach § 1 Abs. 2 BetrKV nicht um Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Reparaturkosten handelt; Kapital- und Finanzierungsaufwendungen sind ebenfalls nicht als Betriebsaufwendungen zu verrechnen (BR-DrS. 568/03, S. 29). Bei den Rauchmelderkosten bedeutet dies zweierlei: Erstens müssen die geschätzten Rauchmelderkosten eigentlich Zusatzkosten sein und diese sind im Prinzip nur kontinuierlich anfallende Folgekosten.

Andererseits sind die Mehrkosten für die Rauchmelder im Vertrag explizit als "sonstige Mehrkosten" anzugeben (vgl. AG Potsdam, Urteile vom 29.03.2007, Az.: 26 C 287/06; AG Bielefeld,: Urteile vom 30.03.2011, Az.: 17 C 288/11). Auch bei Rauchmeldern - also für die durch die gesetzlichen Installationspflichten entstehenden Mehrkosten.

Werden die hierfür entstehenden zukünftigen Aufwendungen im Vertrag nicht als weitere anfallende Anschaffungsnebenkosten ausgewiesen, ist eine Umlegung nicht möglich. Typisches Beispiel für Rauchmelderkosten, die keine Zusatzkosten im Sinn von § 1 BetrKV sind, sind Anschaffungs- und Installationskosten. Der Kauf von Rauchmeldern, wie die Montage oder die Montage, ist eine Einmalkosten.

Bei den Anschaffungsnebenkosten handelt es sich dagegen um Betriebskosten, also um wiederkehrende Aufwendungen. Gleiches trifft auf die Austauschkosten eines Rauchmelder zu - diese sind ebenfalls nicht umlegbar. Eine Besonderheit ist die Vermietung von Rauchwarnmeldern. Die Rauchmelder werden in diesem Falle vom Eigentümer gemietet (in der Regel inklusive Wartung), anstatt sie zu erstehen.

Es ist strittig, ob diese monatlichen Mietpreise für den Rauchmelder und die Instandhaltung dann komplett an den Mieter weitergegeben werden können: WÃ?hrend das LG Schönebeck (Urteil vom 4.5. 2011, Az.: 4 C 148/11) und das LG Hamburg-Wandsbek (Urteil vom 4.12. 2013, Az.: 715 C 283/13) die Aufwendungen fÃ?r die Vermietung von Rauchmeldern nicht als Unterhaltskosten einstufen, stuft das LG Magdeburg (Urteil vom 28. Februar 2011, Az.: 18. Mai 2011) die Mieten von Rauchmeldern als Unterhaltskosten ein.

S 171/11 ) und dem Amtgericht Hamburg-Altona (Urteil vom 3.5. 2013, Az.: C327/12) zum entgegengesetzten Resultat (siehe AG Halle (Saale), Urteile vom 16. 8. 2016, Az.: 95 C307/16). Obwohl eine Gerichtsentscheidung noch nicht ergangen ist, besteht die Neigung, dass die Zuordnung der Mietpreise für Rauchmelder nicht möglich ist.

Der Arbeitskreis Halle (Saale) hat daher in seinem Gutachten vom 16. 8. 2016, Az.: 95 C 307/16, festgestellt, dass durch die Vermietung von Rauchmeldern lediglich der Erwerb von Rauchmeldern verhindert und gewissermaßen abgelöst wird, so dass am Ende nichts anderes als Kapitalersatz oder Beschaffungskosten nicht zugeordnet werden können (so auch: Sternel, Mierecht Aktuell, Rn. V 22).

Zudem ergeben sich die Mietpreise für Rauchmelder nicht aus ihrem Verwendungszweck, da sie - anders als z. B. Energie-, Überwachungs- oder Reinigungsaufwand - nicht durch ihre Anwesenheit verursacht werden, sondern ihre Anwesenheit erst möglich machen. Mit dem Kauf der Rauchmelder kann der Hausherr die Vermietungskosten umgehen (siehe AG Halle (Saale), Beschluss vom 26. Juli 2016, Az.: 95 C 307/16).

Sofern die Verrechnung von Mietpreisen für sonstige betriebliche Aufwendungen prinzipiell möglich sein sollte, da in den Anwendungsfällen des 2 Nr. 2 (Vermietung von Wasserzählern), Nr. 4a (Vermietung von Messgeräten zur Wärmemessung) und Nr. 2. 5 a BetrKV (Vermietung von Warmwasserzählern), eine korrespondierende Anwendbarkeit dieser Bestimmungen auf die Gebühren für die Vermietung von Rauchwarnmeldern ist aufgrund des Endcharakters der Liste in 2 Nr. 1 - 16 BetrKV ausgeschlossen (so Sternel, Mietrecht aktuell, Vgl, VII,....,

Rn. V 2 und vgl. AG Halle (Saale), Beschluss vom 16. August 2016, Az.: 95 C 307/16). Dies sind Anschaffungsnebenkosten im Sinn von § 1 BetrKV. Dies hat der BGH in seinem Urteils vom 14.02.2007, Az.: VIII ZR 123/06 entschieden. Denn die Aufwendungen für die Instandhaltung der Rauchmelder betreffen nicht nur laufende Aufwendungen, sondern auch solche, die der Zweckbestimmung des Mietobjektes dienlich sind, da sie die Sicherung erhöhen:

Es handelt sich um laufende Aufwendungen, die kontinuierlich zur Überprüfung der Funktionssicherheit einer Anlagentechnik anfallen und nicht nur zur Störungsbeseitigung verwendet werden (AG Halle (Saale), Urteile vom 16. 08. 2016, Az.: 95 C 307/16 m. w.). Vorsicht: Wenn im Vertrag keine explizite Einigung über die Rauchmelderkosten besteht, ist eine Umlegung nur möglich, wenn der Vertrag eine Bestimmung beinhaltet, die es dem Mieter ermöglicht, auch neue zusätzliche Zusatzkosten zu umlegen.

So könnte eine solche Bestimmung wie folgt lauten: "Der Mieter ist unter Wahrung des Wirtschaftlichkeitsprinzips befugt, diese betrieblichen Aufwendungen den Mietern für künftige Abrechnungsperioden nach Maßgabe des 2 der Bewirtschaftungskostenverordnung oder einer korrespondierenden Regelung nach seinem pflichtgemäßen Ermessen zuzurechnen und mit den Mietern, die noch nicht angefallen sind, aber später eintreffen oder vom Gesetzgeber wiedereingeführt werden.

Für diese Aufwendungen können auch Anzahlungen geleistet werden. "Sind die Rauchmelder fehlerhaft und müssen instandgesetzt werden, fallen keine zusätzlichen Umlagekosten an. Dies sind dann Reparaturkosten, die als nicht verrechenbare Anschaffungsnebenkosten betrachtet werden. Lediglich die laufende Instandhaltung kann der Mieter in den Anschaffungsnebenkosten dem Mieter zurechnen.

Dies ist jedoch nur möglich, wenn die Rauchmelderkosten bereits als andere Aufwendungen im Vermietvertrag festgelegt sind oder mindestens eine Vertragsklausel besteht, nach der auch neue Mehrkosten in Rechnung gestellt werden können. Besteht keine korrespondierende Einigung im Wartungsvertrag, sind auch die Instandhaltungskosten für die Rauchmelder nicht umlegbar. Die übrigen Rauchmelderkosten sind keine Zusatzkosten im Sinn der Betriebskosten-Verordnung und müssen daher vom Mieter selbst getragen werden.