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Ein Rechtsanwalt klagt damit im Namen seines Klienten gegen Mietinteressenten, die wegen Mietrückstandes ohne Einhaltung einer Frist beendet wurden ( 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB). Wird das vorläufige schriftliche Verfahren angeordnet, beinhaltet das Formblatt auch die Anmeldung gemäß § 331 Abs. 3 ZPO.

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BGH: bei fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzug und Schuld des Pächters

13.01.2013 | Autor: Herr Dr. Zeitz, LL.M. Der fristlose Zahlungsverzug erlischt nicht durch das Fehlen eines Mangels seitens des Leasingnehmers, wenn der Leasingnehmer mit der gebotenen Sorgfaltspflicht hätte feststellen können, dass die von ihm geltend gemachten Ansprüche des Minderungsanspruchs nicht vorliegen (nach BGH, Entscheidung vom 24. April 2006 VIII SZR 102/06, NZM 2007, 35).

In der Berufungsinstanz der Kläger wird das Beschluss der I. Zivilen Kammer des Landgerichtes Landshut vom 24. April 2011 hinsichtlich der Kosten und soweit die Kläger zum Schaden der Kläger anerkannt worden sind, zurückgenommen. Das Rechtsmittel der Angeklagten gegen das Gerichtsurteil des Bezirksgerichts Freising vom 27. Mai 2010 wird in vollem Umfang zurueckgewiesen.

Der Beklagte trägt die anfallenden Verfahrenskosten. Fakten: Die Angeklagten waren Pächter eines Einzelfamilienhauses der Kläger in F. . Der Mietvertrag sieht in 4 Nr. I vor, dass der Mietzins einschließlich der anfallenden Zusatzkosten dem Mieter unentgeltlich jeden Monat im Vorhinein, längstens jedoch am dritten Arbeitstag des Folgemonats, zu erstatten ist.

Die Angeklagten haben die Kläger im vergangenen Jahr darüber informiert, dass sich im Hause aufgrund von Baumängeln Schimmel und Kondensat gebildet haben, und um Wiedergutmachung gebeten, was die Kläger abgelehnt haben. In ihrer Stellungnahme, die sie der Angeklagten in einer Anhörung im Dez. 2008 mitgeteilt haben, ist das Heiz- und Belüftungsverhalten der Angeklagten für die Bildung von Schimmel und Kondensation mitverantwortlich.

Anschliessend reduzierten die Angeklagten die vertragsgemässe Brutto-Miete von 1.550 ?/Monat für die Zeiträume von März 2009 bis Juli 2010 um jeweils 310 ? (20%). Die Kläger fordern in ihrer Klageschrift die Bezahlung der für die Monaten March 2009 bis Jänner 2010 angefallenen Mietrückstände (3.410 ) zuzüglich Verzugszinsen sowie die Zwangsräumung des Gebäudes.

Sie berufen sich zum einen auf die fristlose Kündigung mit dieser schriftlichen Erklärung vom 17. Februar 2010 (Zustellung an den Vertreter des Beklagten am 18. Februar 2010), in der die Mietrückstände von drei. Die Kündigungsfrist für eine weitere fristlose Kündigung (alternativ ordentlich) in der Anhörung vor dem Oberlandesgericht am 22. 12. 2010, in der die bis einschließlich 06. 2010 aufgelaufenen Mietrückstände von ? 4.960 erwähnt werden.

Nach Erlangung eines Gutachtens in seinem Beschluss vom 28. April 2010 hat das Landgericht einen minderungsberechtigten Sachmangel bestritten und der gesamten Handlung zugestimmt. Infolgedessen haben die Angeklagten im Juli 2010 die für die Monaten Januar 2010 bis März 2010 angefallenen Mietrückstände in Hoehe von 1.

und hat die Mietzahlung ab Mitte 2010 unter Vorbehalt vollumfänglich wieder aufgenommen. Im Berufungsverfahren am 17. 2. 2011 haben die Angeklagten weitere 3.720 (Mietrückstände von MÃ??rz 2009 bis zum Januar 2010 plus MietrÃ?ckstÃ?nde ab Juli 2010) an die KlÃ?ger gezahlt und damit die zu diesem Zeitpunkt noch ausstehenden MietrÃ?ckstÃ?nde vollstÃ?ndig ausgeglichen.

Im Anschluss an die Beschwerde der Angeklagten hat das LG, nachdem die Beteiligten die Hauptverhandlung in einer Summe von 3.410 einstimmig für beendet erklärt hatten, seit dem 08. 07. 2010 bis zum 09. 02. 2011 Verzugszinsen in einer Höhe von 5 %-Punkten über dem jeweils geltenden Basiszins von 3.410 angeordnet und die Anfechtungsklage abgetan.

Die Kläger hatten keinen Anspruch auf Räumung, da weder die Kündigung zum 01.01.2010 noch die Kündigung zum 22.12.2010 das Pachtverhältnis auflöste. Allerdings hat die Gültigkeit der Kündigung vom 17. Jänner und 21. November 2010 gemäß 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchstabe b BGB verlangt, dass die Angeklagten mit den Mietzinszahlungen in Rückstand geraten sind.

Dies fehlte, weil die Angeklagten nicht für die nicht erfolgte Zahlung der Mieten verantwortlich waren, da die von ihnen vorgenommenen Kürzungen nicht offenkundig ungerechtfertigt und nicht unangebracht waren. Die Inanspruchnahme des Kündigungsrechts durch den Vermieter war in solchen FÃ?llen unangebracht, da 543 BGB nicht als Mittel benutzt werden darf, um den Vermieter zu Ã?berzeugen, auf die Einrede seiner Rechte zu verzichten.

Weil die Ursachen für das Schimmelpilzwachstum im Streit nicht geklärt waren, waren die Angeklagten nicht schuld. Die Überlegungen galten nicht nur für die Kündigung zum 1. Juli 2010, sondern auch für die Kündigung zum 2. Juli 2010. Auch wenn der Pächter das negative Ergebnis durch eine weitere Instanzenprüfung prüfen lässt, muss er sein Zahlungsmoral ohne vorherige Abmahnung des Pächters/der Pächterin abändern.

In dem Rechtsstreit enthielten die nach dem ersten Rechtsstreit zu zahlenden und vom Antragsgegner zu ersetzenden Mietzahlungen daher den bis zum ersten Rechtsstreit entstandenen Zahlungsverzug in der Höhe von ? 3.410. Die Angeklagten hatten jedoch mit der zuletzt am 17. Februar 2011 erfolgten Einzahlung von 3.710 Euro alle Zahlungsrückstände endgültig beglichen.

Somit tritt die Wirksamkeit des 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ein, so dass die Kündigung gegenstandslos wird. Die Tatsache, dass die Zahlung nur unter Eigentumsvorbehalt erfolgte, ändert nichts an der Wirksamkeit ihrer Erfüllung. Im Übrigen war die alternativ ausgesprochene ordentliche Kündigung gemäß 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB am 22. 12. 2010 nicht wirksam, da die Angeklagten diesbezüglich ebenfalls kein verschuldetes Vorliegen haben.

Umstritten ist, ob ein Pächter, nachdem er durch Entscheidung über seinen fehlenden Anspruch auf Mietzinsreduktion informiert wurde, erst ab diesem Moment die fälligen Beträge zahlen musste oder ob er die kumulierten Zahlungsrückstände sofort in vollem Umfang begleichen musste. Es stimmt, dass die Angeklagten nach der Verkündung des ersten Urteils alle Versäumnisse hätten begleichen müssen, die der Gerichtsvertreter des Angeklagten, dessen Schuld ihm nach 278 BGB zuzurechnen gewesen wäre, fälschlicherweise anders sah.

Nichtsdestotrotz gibt es kein Versäumnis des Gerichts, da es noch keine klare Rechtssprechung in dieser Hinsicht gibt. Außerdem könnte jedes Missverhalten der Angeklagten in einem leichteren Lichte auftreten, da sie später Zahlungen getätigt haben. Dieses Urteil des Oberlandesgerichts ist einer juristischen Überprüfung nicht gewachsen. Der Mietvertrag der Vertragsparteien wurde von den Klägern fristlos zum Ablauf des Vertrages am 17. Februar 2010 gekündigt.

Nach § 543 Abs. 2 S. 2 BGB kann das Vertragsverhältnis aus wichtigen Gründen ohne Einhaltung einer Frist beendet werden. Nach dem Urteil des Oberlandesgerichts gab es zum Zeitpunkt des Eingangs der Kündigung ohne Kündigung vom 17. Februar 2010 einen Zahlungsverzug von 3.410 , der die Mietsumme für zwei Monaten (3.100 ?) übersteigt.

Entgegen der Ansicht des Oberlandesgerichts waren auch die Angeklagten mit diesem Wert in Rückstand (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Für die Angeklagten bestand - wie im Berufungsgericht zwischen den Beteiligten nicht mehr bestritten - kein Anspruch auf ein Kürzungsrecht wegen Schimmel- und Schwitzwasserbildung, da die Ursachen der gerügten Fehler nach den Erkenntnissen der Amtsgerichte in einem unzulänglichen Heiz- und Belüftungsverhalten der Angeklagten liegen.

Die Beklagte befindet sich wider Erwarten nicht in Zahlungsverzug, weil die von ihr durchgeführte Mietzinssenkung angesichts der zunächst ungeklärten Ursachen der Schimmelbildung nicht "offensichtlich ungerechtfertigt" war und sie daher nicht für die Mietrückstände verantwortlich war. Andernfalls könnte nur der Kündigungsdruck den Pächter veranlassen, auf seine Rechte nach § 536 BGB zu verzichten.

Dies ist auch im Falle eines Fehlers im Gebiet der eigentlichen Schimmelbildungsursache nicht begründet (vgl. BGH, EuGH, Entscheidung vom 27. 09. 1989 VZR 156/88, NJW-RR 1990, 160, 161). Nach dieser Rechtsvorschrift kann die Ansicht des Oberlandesgerichts, dass die Angeklagten im Sinne des 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht in Rückstand gekommen wären, nicht vereinbart werden, weil ihre Beurteilung, dass der Pilzbefall auf einen von den Klägern zu verantwortenden Konstruktionsmangel zurückgeht, nicht "offensichtlich ungerechtfertigt" war.

Abweichend von der Ansicht des Berufungsgerichtes wird kein unerlaubter Zwang auf den Pächter angewendet, der das Versäumnis einer nachlässigen Fehlentscheidung über die Fehlerursache zu ertragen hat. Weil der Pächter unter dem bloßen Rückforderungsvorbehalt nur unter Ausschluss der Wirkung des 814 BGB den von ihm für zweckmäßig erachteten Ermäßigungsbetrag an den Pächter auszahlen kann, so dass er die Gelegenheit hat, eine richterliche Aufklärung seiner Rechte vorzunehmen, ohne dem Kündigungsrisiko auszusetzen.

c ) In diesem Fall erlischt der Zahlungsverzug nicht durch Verschulden des Antragsgegners. Die Angeklagten selbst gaben vielmehr zu, dass sie in ihrem Belüftungsverhalten durch die Unterbringung mehrerer nicht aus dem Hause kommender Tiere beschränkt waren; sie mussten auch davon ausgehen, dass das Vorliegen von zwei Becken und einem Terrarium mit Schlange eine erhöhte Feuchtigkeit in der Mietwohnung erforderte, was die Bildung von Schimmel begünstigte und dementsprechend erhöhte Ansprüche an das Belüftungsverhalten stellte.

Da bei fristloser Kündigung am 7. Jänner 2010 alle Bedingungen für eine fristlose Kündigung gemäß 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3b BGB erfüllt waren, hätten die Angeklagten die Begründung für den darauf beruhenden Räumungsantrag der Kläger nur durch vollständige Begleichung der Mietzinsverzögerung innerhalb der Nachfrist des 569 Abs. 2 Nr. 2 BGB zurücknehmen können.

Die der Kündigung zugrunde liegenden Verzugszinsen wurden erst mit der Auszahlung am17. 02. 2011 beglichen. Die Auszahlung, die nicht mehr innerhalb der Frist des 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB liegt, konnte mit Ablauf des Zeitraums vom 1. Juli 2010 nicht mehr widerrufen werden. Sollte die Verspätung der Außenstände auf Anraten des Gerichtsvertreters des Antragsgegners eingetreten sein, haftet der Antragsgegner für sein eigenes Verschulden gemäß § 278 BGB.

Die Klage der Kläger auf Zwangsräumung hat sich als gerechtfertigt erwiesen, so dass die Beschwerde der Angeklagten gegen das die Zwangsräumung anerkennende Gerichtsurteil abzulehnen ist.