Gewerbemietvertrag

Mietverträge für Gewerbeflächen: kommerzieller Pachtvertrag

Für gewerbliche Immobilien gibt es keinen speziellen Mietschutz wie im Wohnraum. Die Rechtssprechung geht davon aus, dass sich Eigentümer und Nutzer von Gewerbeimmobilien auf gleicher Höhe treffen. Daher ist es für Sie als Nutzer besonders interessant, auf die wesentlichen Aspekte einer gewerblichen Vermietung zu achten: Auch den Unerfahrenen sollten einige Dinge einleuchten.

Zum Beispiel sollte ein gewerblicher Pachtvertrag von beiden Seiten unterfertigt werden. Erfolgt keine schriftliche Vereinbarung, so wird der Vertrag auf unbegrenzte Zeit abgeschlossen und kann daher unter Einhaltung der jeweils gültigen Kündigungsfristen beendet werden. Fixe Laufzeit von mehr als einem Jahr muss immer in einem Vertrag festgehalten werden.

Anderes ist weniger selbstverständlich - aber nicht weniger bedeutsam für den Mietkauf. An welchem Standort befindet es sich innerhalb der Geschäftsliegenschaft? Dem Pachtvertrag sind am besten Grundrisspläne und Baupläne der gewerblichen Immobilie beizufügen. Ein wichtiger Punkt im Vertrag ist die Information über die Mieten. In der Regel wollen gewerbliche Immobilienvermieter mit ihren Bewohnern Staffel- oder Schiebeklauseln abschliessen, so dass Sie die Mieten während der Laufzeit des Vertrages ändern können.

Selbst wenn Sie einen schriftlichen Vertrag unterzeichnet haben, gibt es einige grundlegende Aspekte zu beachten: Bei Auslagerung wesentlicher Vertragsbestandteile in Installationen sind diese dem Vertrag beizufügen und im Vertrag zu vermerken. Die Ergänzung muss sich deutlich auf den Original-Pachtvertrag beziehen und genau angeben, welche Stellen zu ändern sind und welche bleiben.

Die Kaltbetriebskosten werden proportional nach der im Vertrag angegebenen Fläche berechnet. Im Übrigen sind die anfallenden Kosten im Vertrag anzugeben. Pauschalangaben wie "alle anfallenden Kosten gehen nicht zu Lasten des Mieters". Beide Vertragspartner können die Anzahlung bei einem gewerblichen Pachtvertrag selbst aushandeln. Bei Gewerbeimmobilien kann die Anzahlung daher deutlich größer sein als bei einer Eigentumswohnung.

Die Anmietung einer Geschäftsimmobilie - ob Büro-, Gastronomie- oder Einzelhandelsflächen - ist ein komplexer Vertrag. Denn ohne fachkundige Ratschläge droht die Möglichkeit, dass sie wesentliche Aspekte des Mietvertrages nicht regulieren oder einen für Sie ungünstigen Vertrag abschließen. Daher ist es ratsam, sich von Fachanwälten oder der gewerblichen Mieterberatung von Mieterschutzverbänden beraten zu lassen. 2.

Unter keinen Umständen sollten Sie einen Vertrag unter Termindruck abschließen. Weil Sie als Pächter einer gewerblichen Immobilie weit weniger abgesichert sind als eine private Person, die eine Ferienwohnung mietet. Im Falle eines Triple-Net-Mietvertrages trägt der gewerbliche Nutzer alle Kosten für den Betrieb, die Versicherung und den Unterhalt seiner Fläche. Als Gegenleistung erhält der Hausherr die Höhe der Miete.

Rechtsanwalt Rüdiger Bonnmann erläutert, was beide Parteien bei der Unterzeichnung eines Triple-Net-Mietvertrages berücksichtigen müssen: Doch da immer mehr ausländische Firmen in Deutschland Mietflächen mieten und der Investitionsmarkt in Deutschland immer mehr international wird, steigt auch in Deutschland der dreifache Nettomietvertrag. Wenn alle fluktuierenden Ausgaben auf den Vermieter übergehen, kann der Anleger seine Erträge zuverlässig berechnen und Verwaltung und Aufwand niedrig gehalten werden.

Für den Vermieter kann ein Triple-Net-Vertrag auch Vorteile bieten, da er zwar hohe Betriebs- und Wartungskosten zu tragen hat, dafür aber die Mietpreise günstiger sind. Er kann diese Ausgaben möglicherweise noch günstiger als der Bauherr oder dessen Betreibergesellschaft einhalten. Um einen solchen Vertrag in Deutschland gesetzlich zulassen zu können, darf er nicht als Formmietvertrag abgeschlossen werden, der dem Recht der Allgemeinen Bedingungen (AGB) unterworfen ist.

Das ist der wesentliche Grund, warum der Triple -Net-Mietvertrag in Deutschland bisher ein Schattendasein führte. Im Rahmen eines Triple-Net-Mietvertrages werden dem Mieter, wie der Titel schon sagt, an drei Orten "Netto"-Vereinbarungen gewährt. Die gewerblichen Mieter tragen zum einen alle Betriebs- und Steuerkosten, zum anderen die Versicherungskosten und zum anderen die Aufwendungen für Wartungs- und Reparaturarbeiten (auch an den Dächern und Abteilen).

Letztere stellen die ökonomisch weitestgehende und risikoreichste Übereinkunft für den Nutzer dar. Insbesondere bei Verträgen mit längerer Laufzeit sind eventuelle Aufwendungen für Decke und Abteil, d.h. für tragende Gebäudeteile oder das Verdeck, mit großen Unsicherheiten behaftet. TIPP: Hier können Sie einen Wegweiser zum Gewerbemietvertrag der Industrie- und Handelskammer zu Köln downloaden! Es ist zwar gebräuchlich und erlaubt, die Aufwendungen für kosmetische Reparaturen und Unterhaltspflichten für die gemieteten Räumlichkeiten auf den gewerblichen Nutzer zu verlagern, das Verdeck und der Fachbereich liegen daher in der Regel ebenfalls in der Verantwortung des Mieters.

Ihre unbefristete Abtretung ist nach oberster Gerichtsentscheidung bei einem vom Eigentümer zur Verfügung gestelltem Formmietvertrag nicht zulässig. Hierfür ist ein individueller Vertrag notwendig, der zwischen Mietern und Vermietern aushandelt wurde. Um den hohen Ansprüchen der einzelnen Verträge gerecht zu werden, müssen die Vertragsbestimmungen individuell verhandelt werden, was der Eigentümer im Falle einer Auseinandersetzung erklären und nachweisen muss.

Vor allem muss es verständlich sein, dass der Pächter für die Kostenübernahme einen Rabatt auf seine Miete erfährt. Wir haben dann etwas für Sie: Es kann auch Sinn machen, die unterschiedlichen Bestimmungen (z.B. Triple Net oder die üblichen kostenpflichtigen Regelungen) als Alternative in den Vertrag aufzunehmen. Das zeigt, dass der Pächter die freie Entscheidung hatte.

Der Wortlaut des Vertrages darf nicht lauten: "Der Pächter trägt alle Betriebskosten". Bei der Weitergabe der Kosten können sowohl die üblichen Versicherungen wie Naturgefahren- und Gebäudehaftpflichtversicherungen als auch weitere Sonderversicherungen auf den Pächter umgelegt werden. Diese müssen jedoch dem Pächter zugute kommen. Um die Attraktivität und Akzeptanz eines Triple-Net-Vertrages für einen Pächter zu erhöhen, sollten andere Aspekte berücksichtigt und in den Mietvertrag aufgenommen werden.

Für die Durchführung von Reparaturarbeiten benötigt der Pächter die Dokumente der Gebäudetechnik, Heizungen etc. Möchte der Pächter einen Dreifach-Netto-Vertrag unterzeichnen, sollte er im Vorfeld eine Technical Due Diligence vornehmen, um den Zustand des Gebäudes zu untersuchen und die im Verlauf seiner Mietdauer anfallenden Kosten abschätzen zu können. Darüber hinaus sind Triple-Net-Verträge nur dann sinnvoll, wenn der Nutzer die Gesamtfläche in Anspruch nimmt.

Im Grunde sollte sich der Nutzer die Frage stellen, ob er über das professionelle Know-how zur Verwaltung einer Liegenschaft verfügt.