Hilfsweise Ordentliche Kündigung Mietrecht

Alternativ sind Kündigungen nach der neuen Rechtssprechung ungültig?

"Den Mietvertrag beende ich ohne Einhaltung einer Frist oder alternativ fristgerecht zum nächst möglichen Zeitpunkt" - diese Kündigung erfolgt in der Regel, wenn der Mietvertrag mehr als zwei Monate im Verzug ist und der Mietvertrag auch zu einem späteren Termin nicht mehr erfüllt ist. Weil die Kündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist regelmässig wirkungslos wird, wenn der Restbetrag noch bezahlt ist und der/die VermieterIn diesbezüglich zufrieden ist, §§ 543 Abs. 2, 569 Abs. 3 BGB.

Will der/die VermieterIn dennoch seinen/ihren MieterIn beseitigen, ist es daher Usus, den/die MieterIn "alternativ" im Sinne der rechtlichen Bestimmungen sofort nach fristloser Kündigung wieder zu entlassen. Obwohl dann kein "wichtiger Grund" für eine Kündigung ohne Einhaltung einer Frist ( 543 BGB) vorliegt, ist in der Regel eine "nicht unwesentliche Pflichtverletzung" vorhanden, die für eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ausreichend ist.

Nun mag das Berliner Landesgericht aber den Impuls dazu geben, dass Hauswirte, Verwaltungsangestellte und Rechtsanwälte diese Vorgehensweise umstellen. Die Hintergründe des Falls waren die oben beschriebenen Konstellationen: Der Pächter war mit mehr als zwei Monaten Miete im Rückstand. Sie wurde wegen der wesentlichen fahrlässigen Pflichtverletzung ebenfalls fristgerecht und "rein vorsorglich und alternativ " beendet.

Die Mieterin bezahlte dann die Miete und verliess die Ferienwohnung nicht. Der Hauswirt reichte dann eine Klage auf Zwangsräumung ein, weil er die Kündigung für diese Angelegenheit vorsichtshalber rechtzeitig angekündigt hatte. Die Zeit für die Zwangsräumung hat das Landgericht Pankow/Weißensee (Urteil vom 31. Dezember 2017 - 102 C 333/16) anders berechnet, aber generell mit dem Hausherrn vereinbart.

Die Mieterin sollte aussteigen. Dann hatte das Landesgericht eine neue Vorstellung in der Beschwerde, mit der es vielleicht Jahrzehnte der Kündigungspraxis weggeworfen hat. Der alternativ ordentliche Kündigungsschreiben wurde dadurch hinfällig, dass ein bereits gekündigtes Mietobjekt nicht mehr gekündigt werden kann. Die Kündigungswirkung der Kündigung ohne Kündigungsfrist würde dann aufgrund der späteren Mietzahlungen erlöschen.

Eine alternativ ordentliche Kündigung - gleichzeitig mit der fristlosen Kündigung ausgesprochen - hat daher keine Auswirkung. Fazit: Der Pächter muss seine Wohnung nicht verlassen, das Gerichtsurteil wurde geändert, LG Berlin, Entscheidung vom 14. November 2017 - 66 S. 90/17 Das LG hat sich auch nicht dadurch gestört, dass die Zuständigkeit des Bundesgerichtshofes bisher keine Schwierigkeiten mit Hilfsentlassungen hatte - es stellt zudem nur fest, dass der BGH sich noch nicht mit dem Rechtsstreit der Richter von Berlin befasst hatte.

Es wird sich zeigen, ob die Berliner Justiz diese Auffassung vertritt. In jedem Fall wird den Mietern empfohlen, eine ordentliche Kündigung sofort nach Begleichung der Mietschuld vorsorglich zu "verschieben". Allerdings haben die Bewohner - zumindest in Berlin - jetzt größere Möglichkeiten, der Zwangsräumung zu widerstehen, wenn sie ihre Miete fristgerecht bezahlt haben.

Haben Sie als Hauswirt eine Kündigung oder sogar eine Klage auf Räumung erwirkt?