Kündigung Gewerbemietvertrag durch Vermieter

Beendigung eines gewerblichen Mietverhältnisses durch den Vermieter

Gewerbliche Mietverträge weichen in vielerlei Weise von Wohnraummietverträgen ab. Die Gesetzgebung gibt Vermietern und Mietern mehr Freiraum, um die Details des Mietvertrages zu bestimmen. Außerdem ist der Mieterschutz weniger deutlich spürbar. Gleiches trifft auf die Kündigung des Mietvertrages zu. Im Folgenden wird die Kündigung eines gewerblichen Mietvertrages durch den Vermieter genauer besprochen.

Wie sieht ein gewerblicher Pachtvertrag aus? Wie sieht ein gewerblicher Pachtvertrag aus? Eine Kündigung eines Gewerbemietvertrages weicht stark von einer Kündigung anderer Mieten ab. Es ist daher von Bedeutung zu fragen, wann überhaupt eine gewerbliche Vermietung möglich ist. Der Name des Vertrages ist nicht ausschlaggebend für die Unterscheidung zwischen einem Gewerbe- und einem Wohnungsmietvertrag. Der Begriff "Gewerbeflächenmietvertrag" verwandelt den Kaufvertrag nicht zwangsläufig in einen Gewerbeflächenmietvertrag.

Wenn die gemieteten Zimmer für den Bewohner und/oder seine Familien vorgesehen sind, gibt es keine Gewerbeflächenmiete, sondern eine Wohnflächenmiete. Eine gewerbliche Pacht besteht, wenn die Benutzung der Räumlichkeiten gewinnbringend ist. Dies kann sowohl gewerblich (z.B. Handel, Grosshandel, Handwerk) als auch freiberuflich (z.B. Arzt, Anwalt, Architekt) sein.

Es kann jedoch vorkommen, dass Zimmer nach Absprache der Vertragsparteien sowohl zu kommerziellen als auch zu privaten Zwecken gemietet werden. Dies ist z.B. der Fall, falls ein Baumeister einen Teil der gemieteten Räumlichkeiten als Büro und andere zum Leben nützt. Bei der ersten Fragestellung geht es um einen Einheitsmietvertrag mit gemischter Nutzung oder um zwei separate Verträge (Wohnungsmietvertrag und Gewerbemietvertrag).

Der Vorteil eines einzelnen Mietvertrages ist, dass ein Zimmer nur vom anderen Zimmer aus zu erreichen ist. Die Einstufung des Vertrages als Wohn- oder Gewerbeflächenmiete richtet sich nach dem Verwendungszweck nach der Vereinbarung der Vertragsparteien. Darüber hinaus kann das Anteilsverhältnis von Wohn- zu Gewerbeflächen eine wichtige Rolle übernehmen.

Werden z. B. ein Restaurant mit 285 qm und eine dazugehörige Eigentumswohnung für den Vermieter in einer Fläche von nur 70 qm angemietet, deutet dies darauf hin, dass die kommerzielle Verwertung überwiegen und somit eine Gesamtmiete an Gewerbeflächen besteht. Wenn eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung für ihren Geschäftsbetrieb Zimmer anmietet und ein kleiner Teil davon als Appartement für den geschäftsführenden Gesellschafter dient, besteht ein Einheitspachtvertrag.

Ist nicht feststellbar, dass eine kommerzielle Verwendung vorliegt, ist im Zweifelsfall von einer Miete für Wohnraum auszugehen. 2. Wenn der Vermieter einen gewerblichen Pachtvertrag kündigen möchte, ist in erster Linie ausschlaggebend, was im Pachtvertrag steht. Insbesondere bei gewerblichen Mietverträgen werden oft Details der Kündigung geregelt, wie z.B. spezielle Anforderungen, Fristen oder die zu beachtende Ausgestaltung.

Das Vertragsende ist in diesem Falle das Ende der Laufzeit, eine Kündigung ist nicht erwünscht. Natürlich nicht, wenn der Pächter ein vereinbartes Erweiterungsrecht hat und von diesem Gebrauch macht. Wenn der Vermieter den Mietvertrag nach dem Ende der Laufzeit nicht fortsetzen möchte, sollte er dies jedoch dem Vermieter rechtzeitig mitteilen.

Sofern der Vertrag keine Sonderregelungen für die Kündigung oder Kündigung des Mietvertrages vorsieht, gelten für die Kündigung die allgemeinen Rechtsvorschriften. Es ist zwischen ordentlicher und außerordentlicher Kündigung zu differenzieren. Es ist jedoch zu berücksichtigen, dass eine ausserordentliche Kündigung aus wichtigen Gründen im Vertrag nicht auszuschliessen ist.

Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes kann der Vermieter den gewerblichen Mietvertrag ausserordentlich und ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist auflösen. Vorausgesetzt, dass es für den Vermieter nicht mehr sinnvoll ist, das Pachtverhältnis beizubehalten. Die Hauptursache muss aus der Mietersphäre kommen. Dies bedeutet, dass der Pächter für die Verhältnisse einzustehen hat. Jedoch ist ein Versäumnis des Leasingnehmers keine Vorbedingung für eine außerordentliche Kündigung.

So kann es z.B. bei Mietausfall eines Mieters einen wichtigen Kündigungsgrund geben, auch wenn der Mieters ohne eigenes Verschulden in wirtschaftliche Schwierigkeiten gerät. Eine wichtige Ursache für die Kündigung eines Gewerbemietvertrages kann z.B. in folgendem Fall sein: Erhebliche Zahlungsrückstände: Allerdings muss der Vermieter berücksichtigen, dass er in der Regel nicht fristlos gekündigt werden kann, wenn der Vermieter gegen seine Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis verstößt.

Er muss den Pächter zunächst warnen oder ihm eine angemessene Nachfrist für die Beseitigung der Pflichtverletzungen einräumen. Lediglich in Ausnahmefällen ist eine Kündigungsfrist oder Verwarnung nicht notwendig und der Vermieter kann die Kündigung unverzüglich aussprechen. Dies ist der Fall, wenn die Pflichtverletzungen des Mietvertragspartners besonders schwerwiegend sind oder wenn es offenkundig ist, dass auch die Verwarnung oder die Setzung einer Nachfrist keinen Sinn macht (z.B. weil der Mietvertrag rechtskräftig und schwerwiegend abgelehnt wurde).

Die Wahl des Zeitpunktes der Kündigung kann schwierig sein. Zum einen muss der Vermieter nach einer Verwarnung eine Weile warten, wenn der Vermieter seine Pflichtverletzungen einstellt. Eine zu lange Wartezeit kann dagegen ein Indiz dafür sein, dass die Fortführung des Mietvertrags sinnvoll ist, d.h. es gibt keinen triftigen Kündigungsgrund.

Soweit die Vertragsparteien nichts anderes vereinbaren, kann der gewerbliche Mietvertrag vom Vermieter aufkündigt werden. Eine Kündigung ist nicht notwendig. Eine Kündigung muss bis zum dritten Arbeitstag eines Vierteljahres erfolgen. Der Mietvertrag läuft nach (knapp) sechs Monate zum Ende des folgenden Quartales aus. Zum Beispiel, wenn eine reguläre Kündigung am zweiten Jänner ausgesprochen wird, läuft der Mietvertrag am Ende des gleichen Jahrs aus.

Bei gewerblichen Mietverträgen werden oft davon abgewichen (siehe oben). Besonders hervorzuheben ist, dass die Einigung über eine (Mindest-)Laufzeit eine reguläre Kündigung innerhalb dieser Periode ausnimmt. Ist jedoch eine Vertragslaufzeit von mehr als 30 Jahren vorgesehen (z.B. 50 Jahre), ist eine Kündigung in der Regel nach 30 Jahren möglich, vorbehaltlich der oben genannten Dauer (es sei denn, der Mietvertrag wurde auf die Dauer des Mietverhältnisses abgeschlossen).

Ein bestimmtes Formular (z.B. Schriftform) ist weder für eine gewöhnliche noch für eine ausserordentliche Kündigung erforderlich, wird aber oft in Mietvereinbarungen festgelegt. Der Vermieter hat beispielsweise ein besonderes Kündigungsrecht, besonders wenn der Vermieter ausfällt. Es gibt auch Sonderregelungen für den Falle der Zahlungsunfähigkeit des Pächters oder Verpächters und der Ausgliederung.

Von besonderer Bedeutung: Wird der Mieter zahlungsunfähig, ist der Vermieter an der Kündigung gehindert. Der Mieter kann den Mietvertrag nicht wegen Zahlungsverzugs auflösen, der vor dem Insolvenzantrag eintrat. Der Vermieter kann sich auch nicht auf die verschlechterten finanziellen Verhältnisse des Vermieters verlassen. Will der Vermieter einen gewerblichen Mietvertrag auflösen, ist zunächst der Mietvertrag zwischen den Vertragsparteien maßgebend.

Die Kündigung des Mietvertrages aus wichtigen Gründen (z.B. schwere, schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters) ist jederzeit möglich. Der Vermieter kann den Vertrag, soweit der Vertrag nichts anderes bestimmt, auch zum Ende des Folgequartals zum dritten Arbeitstag eines Vierteljahres auflösen. Im Übrigen: Gerade nach der Kündigung kann das Pfandrecht des Vermieters bei gewerblichen Mietverhältnissen von Bedeutung sein.

Der Vermieter kann damit seine Mietzinsforderungen absichern.