Mietvertrag Außerordentlich Kündigen

Ausserordentliche Beendigung eines Mietvertrags bei Arbeitsplatzwechsel oder Arbeitsplatzverlust?

Es ist nicht ungewöhnlich, dass Pächter einen langfristigen Mietvertrag in der Hoffnung auf einen längeren Aufenthalt an einem Standort haben. Wenn sie dann ihren Arbeitsplatz verloren haben oder ihren Wohnsitz aus professionellen Erwägungen ändern wollen oder müssen, ist es notwendig, den Mietvertrag so rasch wie möglich zu kündigen.

Besonders schwierig ist dies bei zeitlich befristeten Mietabschlüssen. Im folgenden Artikel soll ein Einblick in die Rechte und Chancen gegeben werden, die der Mieter bei Arbeitsplatzverlust oder Arbeitsplatzwechsel hat. Es wird aufgezeigt, ob und unter welchen Voraussetzungen eine frühzeitige Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund eines Arbeitsplatzwechsels oder -verlustes möglich ist.

Wird der Mietvertrag auf unbefristete Zeit abgeschlossen, kann der Leasingnehmer den Mietvertrag am dritten Arbeitstag eines jeden Folgemonats zum Monatsende kündigen, sofern nicht ein wirksamer Verzicht gemäß 573c Abs. 1 BGB vorliegt. Wird der Mietvertrag jedoch für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen, gibt es keine Kündigungsmöglichkeit.

Einzig die außerplanmäßige ordentliche Beendigung gemäß 543,569 BGB ist in diesem Falle möglich. Aber auch bei unbefristeten Mietverhältnissen kann eine ausserordentliche Kündigungsfrist erforderlich sein, wenn die arbeitsbedingte Verlegung zu rasch vonstatten geht und die dreimonatige Frist nicht abläuft. Zur außerordentlichen Kündigungsfrist ist jedoch ein wichtiger Grund gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderlich.

Nach S. 2 der Regelung besteht dies nur, wenn unter Beachtung aller Gegebenheiten des Einzelfalles, vor allem des Verschuldens der Vertragspartner, und unter Beachtung der Belange beider Parteien die Fortführung des Vermietverhältnisses bis zum Fristablauf oder bis zur anderweitigen Auflösung des Vermietverhältnisses von der Kündigungspartei nicht zu erwarten ist. Verstöße eines Vertragspartners gegen die Verpflichtungen aus dem Mietvertrag führen in der Regel zu einer ausserordentlichen Auflösung, da die Vertrauensbasis beeinträchtigt ist.

Die Kündigungsgründe müssen in jedem Falle vorwiegend aus dem Wirkungskreis der anderen Partei kommen und ihr zuzurechnen sein. Das gilt weder für einen Arbeitsplatzverlust noch für einen Arbeitsplatzwechsel des Pächter. Sie kommen aus dem Interessenbereich des Pächter. Die Vermieterin ist dafür in der Regel nicht verantwortlich.

Ein außerordentlicher, fristloser Austritt wegen Arbeitsplatzverlust oder Stellenwechsel ist daher ausgeschlossen. Ein weiteres Kündigungsrecht für das Vertragverhältnis ergibt sich in Gestalt einer Sonderkündigung aufgrund des Ausscheidens der geschäftlichen Basis gemäß § 313 Abs. 1 in Verbindung mit. Obwohl diese Aufhebungsmöglichkeit durch das Recht zur ausserordentlichen Aufhebung gemäss Art.

543 BGB und ist besonders relevant, wenn die Kündigungsgründe aus dem Interessenbereich des Kündigers kommen. Vorraussetzung für die Beendigung des Vertrages nach 313 BGB ist jedoch, dass ein dem Mietvertrag zugrunde liegender Sachverhalt nicht mehr besteht oder sich ändert. Die berufliche Aktivität des Pächters an einem Standort ist in der Regel nur ein einseitiger Beweggrund für den Abschluß der Mieteinnahmen, nicht aber eine geschäftliche Grundlage im geschilderten Sinn, da der Betrieb nicht auf der weiteren Berufstätigkeit des Pächters beruht.

Dies kann ausnahmsweise jedoch der Fall sein, z.B. wenn der Mieter auch der Auftraggeber des Vermieters ist oder wenn er ein anderes deutliches berufliches Interessen am Standort der Mietobjekte hat. Selbst in diesen FÃ?llen ist eine KÃ?ndigung durch den Leasingnehmer jedoch nur dann möglich, wenn es dem Leasingnehmer unzumutbar ist, den unverÃ?nderten Mietvertrag nach Abwägung der Interessen einzuhalten.

Inwieweit dies bei einem Stellenabbau oder Stellenwechsel der Fall ist, hängt vom Einzelfall ab. Je mehr der Mieter jedoch ohne Rücktritt an den Mietvertrag geknüpft ist, desto größer ist in der Regel das Zinsniveau des Pächter. Ist eine fristgerechte Beendigung zum Ende des Folgemonats durch Erklärung gemäß 573c Abs. 1 BGB möglich, wird der Interessenausgleich grundsätzlich nicht zu Lasten des Leasingnehmers gehen.

Vorraussetzung für einen solchen Antrag ist, dass der Pächter ein begründetes und für den Pächter zumutbares Recht an der fristlosen Beendigung des Mietverhältnisses hat, das das Recht des Pächters/der Pächterin auf Weiterführung des Mietverhältnisses deutlich übertrifft, und der Pächterin einen Nachmieterin zur Verfügung gestellt hat, der für den Abschluss des Pachtvertrages zur Verfügung steht und für den Pächter/die Pächterin akzeptabel ist.

Wichtig ist aber auch hier, dass mit einem Standortwechsel verbundene fachliche Änderungen erhebliche Belange des Pächters vertreten können. Das ist jedoch nur dann der Fall, wenn der Arbeitsplatzwechsel nicht vom Vermieter selbst arrangiert wurde, z.B. durch Kündigung und freiwillige Verlegung seiner Aktivität in eine andere Ortschaft.

Ungeachtet des Interessenausgleichs ist der Leasingnehmer zur vorzeitigen Beendigung des Vertrages berechtigt, wenn die Vertragsparteien durch eine nachträgliche Leasingklausel im Mietvertrag vereinbaren, dass der Leasinggeber den Leasingnehmer zu einer vorzeitigen Beendigung des Vertrages verpflichten wird, wenn dieser einen späteren Leasingnehmer bereitstellt. Für die Details einer neuen Mieterklausel siehe Abschnitt "Mietvertrag: Drei neue Bewohner und früherer Auszug?

Insbesondere wenn ein Mietvertrag für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen wird oder ein effektiver Verzicht auf eine Kündigung vorliegt, ist es daher für den Nutzer immer ratsam, den Anbieter davon zu überzeugen, eine Folgemieterklausel in den Mietvertrag einzubinden. Trinkgeld für Mieter: Achten Sie beim Mietvertragsabschluss darauf, dass eine Ersatzmieterklausel in den Mietvertrag aufgenommen wird.

Ausgenommen von dem Prinzip, dass ein Arbeitsplatzwechsel keinen Grund zur Kündigung darstelle, ist 570 BGB a.F. Danach können Militärangehörige, Bedienstete, Kleriker und Lehrkräfte an staatlichen Bildungseinrichtungen den Mietvertrag unter Berücksichtigung der von ihnen für sich oder ihre Angehörigen in der früheren Garnison oder Residenz angemieteten Räumlichkeiten unter Wahrung der Kündigungsfrist kündigen.

Durch diese Regelung wurde dem vorgenannten Kreis von Personen ein besonderes Kündigungsrecht eingeräumt, das es auch ermöglicht, einen für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossenen Mietvertrag mit den für die ordentlichen Kündigungen vorgesehenen Zeiträumen zu kündigen. Gemäß der Übergangsregelung des 229 Abs. 3 EGBGB gilt jedoch das besondere Kündigungsrecht des 570 BGB für solche Mietverträge, die für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen wurden und bereits am ersten September 2001 vorlagen.

Das heißt, dass die betreffenden Mietverträge auch heute noch unter Beachtung der zu diesem Zeitpunkt ebenfalls gültigen Dreimonatsfrist gemäß 565 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F. zum dritten Arbeitstag eines Monates auf das Ende des Folgemonats auflösbar sind. Schlussfolgerung: Bei einem Arbeitsplatzwechsel oder Arbeitsplatzverlust kann ein Mietvertrag nicht aus wichtigen Gründen gemäß 543 BGB auflöst werden.

Lediglich in wenigen Sonderfällen kann eine Beendigung wegen des Verlustes der Geschäftsbasis in Erwägung gezogen werden. Ist der Arbeitsplatzverlust oder Arbeitsplatzwechsel nicht vom Pächter selbst verursacht worden, kann gegen den Pächter ein Kündigungsanspruch gegen den Pächter gegen die Position eines Folgemieters erwachsen. Indem eine Ersatzmieterklausel in den Mietvertrag aufgenommen wird, kann und soll der Pächter insbesondere wissen, dass er für keinen Schaden haftet.

im Falle eines Arbeitsplatzverlustes oder Arbeitsplatzwechsels bei unkündbaren Mieten. Beamte haben jedoch weiterhin Anspruch auf das besondere Kündigungsrecht nach 570 BFB a.F. für den Falle des Übergangs, wenn ihr Mietvertrag bereits am 1. September 2001 bestanden hat.