Ordentliche Kündigung wegen Mietrückstand

Beendigung wegen Zahlungsverzuges: Auswirkungen der nachträglichen Zahlung

Bei vollständiger Zahlung des Mietrückstandes kommt es nur zur Nichtigkeit der Kündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist, nicht zwangsläufig auch zu einer alternativ ausgesprochenen ordentliche Kündigung. Ausgangssituation: Wird ein Bewohner wegen Zahlungsverzuges ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist beendet, kann er den Effekt der Kündigung ohne Kündigung (Kündigung des Mietverhältnisses) dadurch beheben, dass er alle Rückstände innerhalb einer Zeitspanne von zwei Monate nach Lustlosigkeit der Räumungsmaßnahme vollumfänglich begleicht.

Eine Kündigung wird auch dann ungültig, wenn der Leasinggeber hinsichtlich des geschuldeten Mietzinses und der nach 546a Abs. 1 geschuldeten Vergütung zufrieden ist oder wenn sich eine Körperschaft des öffentlichen Rechts dazu innerhalb von zwei Monate nach Erlöschen des Rechts auf Räumung hinsichtlich des geschuldeten Mietzinses und der nach 546a Abs. 1 geschuldeten Vergütung bereit erklärt. Entsprechendes gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht mehr als zwei Jahren eine nach Absatz 1 unwirksame Kündigung vorlag.

Nach der Rechtssprechung des Bundesgerichtshofes ist eine solche Vergütung nur die Kündigung ohne Einhaltung einer Frist möglich. Wenn der Leasinggeber alternativ eine ordentliche Kündigung ausgesprochen hat, ist im Detail zu überprüfen, ob auch diese ordentliche Kündigung durch die Bezahlung ungültig geworden ist.

Die Interpretation folgt dem Gesetzestext, konterkariert aber den tatsächlichen Sinn des 569 BGB, die Mieterwohnung zu behalten. Als Lücke für den Vermieter stellt der BGH lediglich fest, dass in jedem Fall zu überprüfen ist, ob das Einhalten der alternativ deklarierten ordentliche Kündigung nach § 242 BGB bösgläubig ist.

Das wäre der Fall gewesen, wenn die Zahlungsverspätung an den Eigentümer nicht verursacht worden wäre oder durch besonders schwerwiegende und einzigartige Ereignisse gerechtfertigt gewesen wäre. Aktuelles Urteil des Landgerichtes Berlin: Das LG Berlin hat den Pächter in dem beschlossenen Verfahren zur Zwangsräumung verurteilt, obwohl der Pächter den Rückstand rechtzeitig bezahlt hat.

Landesgericht Berlin: "Die gleichzeitig durch die Zahlung aller ausstehenden Mietzahlungen ausgesprochene Abheilung der Auswirkungen der Kündigung heilt nicht gleichzeitig die Auswirkungen der fristgerechten Kündigung. Die fristgerechte Einhaltung der Kündigung durch den Vermieter ist kein Vertrauensbruch im Sinn von 242 BGB, wenn der Vermieter auch zuvor mit der Zahlung der Miete in einer Art und Weise im Rückstand war, die zur Kündigung berechtigt (LG Berlin, Urteile vom 27. Jänner 2014 - 65 S 366/13 -, juris).

Der BGH ist auch an den Text der Verordnung gebunden und missachtet Bedeutung und Ziel der Verordnung. Das Ziel ist nicht, dem Vermieter die Ferienwohnung einige weitere Lebensmonate zur Verfügung zu stellen. Ziel war es, den Pächter vor Obdachlosigkeit aufgrund einer Einmalunterlassung zu schützen.

Obwohl der Gesetzgeber die Problematik anerkannt hat, wie es im Wohnungseigentumsrecht oft der Fall ist, ist es schwierig, sie umzusetzen. Ungeachtet dessen sollten Sie immer ohne vorherige Ankündigung bzw. ordnungsgemäß beenden. Bei einer fristlosen Kündigung werden regelmässig strengere Auflagen gemacht, weshalb eine Räumungsklage mitunter durch eine alternativ ausgesprochene Kündigung gerettet werden kann. Erst wenn eine Bezahlung versehentlich wegfällt, kann es zu einer erneuten Auswertung kommen.

Selbst nach den strikten Normen der Justiz wäre es in einem solchen Falle wahrscheinlich untreu, die ordentliche Kündigung aufrechtzuerhalten, wenn man unverzüglich entschädigt würde.