Rauchmelder Vermieter

Wie werden Rauchmelder installiert und gewartet?

In Deutschland ist die Rauchmelderanforderung - jedenfalls für Neu- und Umbau - inzwischen in allen Bundesländern durchgesetzt. In der Landesbauordnung ist die Pflicht zum Einsatz von Rauchmeldern festgelegt. Denn die Norm 14676 ist Vorbild für die Anforderungen an die Raucherkennung in allen staatlichen Bauvorschriften. Darin heißt es wörtlich: "In Appartements, Schlaf- und Kinderzimmern sowie Fluren, die durch die Rettungswege von Gemeinschaftsräumen verlaufen, muss jeder mindestens einen Rauchmelder haben.

Der Rauchmelder muss so eingebaut und bedient werden, dass eine frühzeitige Erkennung und Meldung von Rauchentwicklung erfolgt. Zusammengefasst ist in der Norm 14676 die Projektierung, Montage, Betrieb von Rauchmeldern für Wohn- und Wohngebäude sowie für Wohnräume geregelt. Vor allem bei Mietwohnungen ergibt sich die Fragestellung, ob der Vermieter oder der Pächter für die rechtlich vorgeschriebenen Installationen und Wartungen der Rauchmelder letztendlich zuständig ist und wer die entstandenen Aufwendungen zu übernehmen hat.

Die Zuständigkeiten in einigen Ländern sind, wie auch auf unserer Deutschlandkarte zu erkennen ist, präzise festgelegt (grün), während die jeweilige Landesbauordnung einiger anderer Länder keine Regelungen darüber enthält, wer für die Installation und Wartung der Rauchmelder zuständig ist (rot). Hinsichtlich der Begriffe "Eigentümer" und "Eigentümer" kann in einem Mietvertrag einfach festgestellt werden, dass der Vermieter der Vermieter und der (direkte) Vermieter der Pächter ist.

Es ist auch zu berücksichtigen, dass einige staatliche Bauvorschriften vorschreiben, dass die Verantwortung für die Instandsetzung der eingebauten Rauchmelder auch vom Betreiber getragen werden kann (Karte: Vertrag). Die Bauvorschriften einiger Länder enthalten keine Angaben darüber, wer für die Montage und den Unterhalt der vorgegebenen Rauchmelder in einem Mietvertrag ist.

Über wer in diesen Faellen fuer die Installation und Wartung zustaendig ist, wurde (und wird) sehr strittig eroertert. Allerdings setzt sich immer mehr durch, dass die Besitzer, also die Vermieter, für die Erfüllung der gesetzlich vorgeschriebenen Rauchmeldepflicht in einem Mietvertrag einstehen. Die Vermieter müssen daher nicht nur die erforderlichen Rauchmelder installieren, sondern auch deren Funktionsfähigkeit sicherstellen.

Die in der DIN 14676 beschriebene Instandhaltung kann jedoch auf den Vermieter umgelegt werden. Es ist jedoch zu berücksichtigen, dass die so genannte Nebenhaftung des Eigentümers bei der Übergabe der Unterhaltspflicht beibehalten wird. Der Vermieter muss daher sicherstellen, dass die Unterhaltspflicht nur auf körperlich und geistig leistungsfähige Bewohner übergeht.

Das Gleiche trifft natürlich auch auf die im Prinzip mögliche Übergabe der Geräte mit Rauchmelder zu. Sowohl die Anschaffungskosten als auch die bei der Instandhaltung durch den Vermieter angefallenen Aufwendungen können jederzeit auf den Vermieter verrechnet werden. Als Sanierungsmaßnahme nach 559 BGB können die Ausstattungskosten für die Wohnungen mit Rauchmelder in Anspruch genommen werden, dabei dürfen höchstens 11% der tatsächlich entstandenen Aufwendungen in die Jahresmiete einbezogen werden.

Etwaige Instandhaltungskosten müssen dagegen über die laufenden Betriebkosten abrechnet werden. Über die mögliche Aufteilung der Mietkosten für Rauchmelder gibt es noch Meinungsverschiedenheiten, und ein allgemeines Prüfungsurteil ist noch nicht ergangen. Nachfolgend sind die Grunddaten zur Rauchmeldepflicht in den Ländern darzustellen. Die Installationspflicht für Rauchmelder in Baden-Württemberg gibt es seit Juni 2013, Die geplante Nachrüstzeit für bestehende Gebäude lief im Dez. 2015 ab Die Installationspflicht für Rauchmelder ist in der Landesbauordnung im Brandschutzbereich festgeschrieben, weshalb die Installationspflicht auch für Kindertagesstätten mit Schlafstellen, Betreuungseinrichtungen und Beherbergungsbetrieben gelten soll.

In Baden-Württemberg ist der Haus- oder Wohnungsbesitzer für die Installation von Rauchwarnmeldern mitverantwortlich. Jedoch ist der Pächter oder Einwohner für die Instandhaltung und den ordnungsgemäßen Betrieb der Anlage selber verantwortlich. Wahlweise kann die Unterhaltspflicht auch vom Betreiber getragen werden. Der Rauchmelder wurde im Jänner 2013 in Bayern in Kraft gesetzt und betrifft alle neuen Gebäude, die ab dem Jänner 2013 gebaut oder umgerüstet werden.

Im Freistaat Bayern muss in Schlaf- und Kinderzimmer sowie in jedem Gang zu den Aufenthaltsräumen ein Rauchmelder eingebaut werden. In Bayern sind die Eigentümer, also die Vermieter, für die Installation der gesetzlichen Rauchmelder mitverantwortlich. Jedoch sind die Pächter oder Anwohner der Appartements für die Instandhaltung und Einsatzbereitschaft mitverantwortlich.

Wenn der Vermieter die Instandhaltung selbst übernimmt, kann er die anfallenden Gebühren auf die Betriebskostenabrechnung übertragen. Die Rauchmelderanforderung wurde in Berlin im Jänner 2017 umgesetzt. Bis zum 31.12.2020 besteht die Installationspflicht für alle Neu- und Umnutzungen - ab diesem Zeitpunkt müssen auch alle vorhandenen Appartements vorschriftsmäßig eingerichtet sein.

Nach den Landesbauordnungen müssen alle Gemeinschaftsräume mit Ausnahmen von den als Fluchtwege dienenden Küche und Fluren ausgerüstet sein. In Berlin ist ebenfalls der Bauherr bzw. Vermieter für die Installation der Rauchmelder zuständig, während die Anwohner bzw. Pächter der Appartements die Instandhaltung und damit die Einsatzbereitschaft der Anlagen verantworten sollen.

Wie in Berlin sind auch in Brandenburg seit Juli 2017 Rauchmelder vorgeschrieben und gelten für alle Neu- und Umbauten bis Ende 2020. Seit 2021 müssen alle Wohnungen - einschließlich aller bestehenden Gebäude - gemäß der staatlichen Bauordnung mit Rauchmeldern ausgerüstet sein. Auch hier schreibt die staatliche Bauordnung vor, dass alle Gemeinschaftsräume mit Ausnahmen von der Wohnküche mit mindestens einem Detektor auszufüllen sind.

Es gibt keine ausdrücklichen Bestimmungen über die Verantwortungsbereiche, aber es kann davon ausgegangen werden, dass der Betreiber für die Installation und Instandhaltung verantwortlich ist. Rauchmelder sind in Bremen seit dem 01.05.2010 Pflicht und seitdem müssen alle Neu- und Umbauarbeiten mit Rauchmelder nachgerüstet werden. Der Übergangszeitraum für Bestandswohnungen lief im Jahr 2015 ab, wonach alle Appartements mit wenigstens einem Rauchmelder im Kinderzimmer, in den Schlafzimmern und in den Gängen, die als Fluchtweg fungieren, ausgerüstet sein müssen.

Die Besitzer oder Vermieter sind für die Montage der Rauchmelder verantwortlich. Andererseits müssen die Nutzer bzw. Anwohner dafür sorgen, dass die Anlage betriebsbereit ist. Wenn der Vermieter die Instandhaltung übernimmt, kann er die anfallenden Nebenkosten auf die Vermieter aufteilen. So wurde in Hamburg bereits im Frühjahr 2006 eine Rauchmeldepflicht für bestehende Gebäude erlassen, so dass seit 2011 alle Hamburger Apartments mit einem Rauchmelder ausgestattet sein müssen.

Die Anlage ist in allen Kinderzimmer, Schlafzimmer und Flure geplant, über die die Gemeinschaftsräume erreicht werden können. Die Bauvorschriften des Landes legen nicht klar fest, wer für die Montage und die Einsatzbereitschaft der Anlagen verantwortlich ist. Deshalb sind nach allgemeiner Meinung alle Besitzer verpflichtet, die Detektoren zu installieren und zu warten, sofern nichts anderes verabredet ist.

Die Rauchmelder sind in Hessen seit dem 24. Juli 2005 vorgeschrieben und die Übergangszeit für die Ausrüstung bestehender Gebäude lief am Stichtag des Jahres 2014 ab - alle Appartements müssen daher nach den Vorschriften der Bauverordnung eingerichtet sein. Danach müssen alle als Fluchtwege dienenden Zimmer, Kinderschlafzimmer und Korridore mit mindestens einem Rauchmelder ausgerüstet sein.

Für die Installation der Anlagen sind die Eigentümer verantwortlich, während die Bewohner die Einsatzbereitschaft sicherstellt haben. Für alle Neubauten und Umnutzungen gibt es in Mecklenburg-Vorpommern seit dem ersten September 2006 eine Rauchmeldepflicht. Alle Kinderzimmer, -zimmer und -gänge in allen bestehenden Gebäuden, die als Fluchtwege fungieren, mussten seit dem Stichtag des Jahres 2009 mit den Rettungsmitteln ausstatten.

Daher wird davon ausgegangen, dass Montage und Instandhaltung in der Verantwortung des Besitzers liegen, sofern nichts anderes vereinbart wurde. In Niedersachsen mussten ab dem 11. Oktober 2012 alle neuen Gebäude mit Rauchmelder ausgerüstet werden. Seitdem müssen alle Schlaf- und Kinderschlafzimmer sowie alle Gänge mit Fluchtwegbeschaffenheit gemäß der staatlichen Bauordnung mit Rauchmelder ausgerüstet sein.

Die Verantwortung für Montage und Instandhaltung ist in Niedersachsen eindeutig umrissen. Für die Montage der Rauchmelder sind die Betreiber zuständig, während die Mieter für die Einsatzbereitschaft allein aufkommen. Rauchmelder sind in NRW seit dem ersten April 2013 für Neu- und Umnutzungen vorgeschrieben, seit dem zweiten Quartal 2017 mussten auch bestehende Gebäude komplett umgebaut werden.

Nach den Landesbauordnungen müssen alle Kinderzimmer und -zimmer sowie Fluchtwege aus allen Gemeinschaftsräumen mit Rauchmeldern ausgerüstet sein. Die Zuständigkeiten für Installation und Instandhaltung sind hier ebenfalls eindeutig geregelt: Der Vermieter (Eigentümer) muss für die erforderliche Mindestausrüstung Sorge tragen, während die Bewohner für die Instandhaltung aufkommen. In Rheinland-Pfalz müssen seit dem 1. Januar 2003 alle Neu- und Umnutzungen und seit dem 1. Januar 2012 alle Bestandsgebäude mit Rauchmeldern nachgerüstet werden.

Hier ist der Einsatz entsprechender Melder in allen Kinderzimmer, Schlafzimmer und Flure mit Fluchtwegscharakter erforderlich. In den Landesbauordnungen ist die Verantwortung für die Aufstellung und Einsatzbereitschaft nicht klar festgelegt. Daher kann davon ausgegangen werden, dass die Besitzer (Vermieter) für die Aufstellung und Instandhaltung verantwortlich und verantwortlich sind. Abweichende Regelungen können für die Installations- und/oder Wartungsverpflichtungen vereinbart werden.

Im Saarland müssen seit dem 1. Januar 2004 alle Neu- und Umbauarbeiten mit einem Rauchmelder nachgerüstet werden. Bei Bestandsgebäuden endet die Übergangsfrist für die Sanierung am 31.12.2016. Alle Appartements müssen daher nach den Vorschriften der Landesbauordnung mit einem Rauchmelder ausgerüstet sein. Kinder- und Schlafzimmer sowie Korridore, die als Fluchtwege fungieren, müssen eingerichtet sein.

Die Verantwortung für die Montage und Einsatzbereitschaft ist im Saarland festgelegt - die Vermieter sind für die Montage der Detektoren zuständig, die Bewohner müssen sich um die Wartung der Anlage kümmer. In Sachsen wurde die Rauchmeldepflicht bisher nur für Neu- und Umnutzungen ( "seit 2016") durchgesetzt.

Nach den Landesbauordnungen muss jeder Erholungsraum, in dem Menschen wie vorgesehen übernachten, mit mindestens einem Rauchmelder ausgerüstet sein. Darüber hinaus müssen wie in anderen Ländern alle Korridore, die als Fluchtwege aus diesen Gemeinschaftsräumen fungieren, ausgerüstet sein. Weil die Pflicht nur für Neu- und Umbau gelten soll, kommt es auch nicht auf die Aufteilung der möglichen Zuständigkeitsbereiche zwischen Vermieter und Vermieter an.

In Sachsen-Anhalt müssen seit dem 16. September 2009 alle neuen Gebäude mit einem Rauchmelder nachgerüstet werden. Der Übergangszeitraum für Bestandsgebäude lief am Stichtag des Jahres 2015 ab, und seitdem müssen alle Zimmer, Kinderschlafzimmer und Korridore, die als Rettungswege fungieren, gemäß der staatlichen Bauordnung nachgerüstet werden. In Sachsen-Anhalt sind die Montage und die Gewährleistung der Einsatzbereitschaft nicht reglementiert, so dass davon ausgegangen werden kann, dass die Bauherren (Vermieter) sowohl für die Montage als auch für die Instandhaltung aufkommen.

Seit 2005 besteht in Schleswig-Holstein die Rauchmeldepflicht und auch die Übergangszeit für bestehende Gebäude ist Ende 2010 erloschen. Deshalb müssen alle Appartements mit entsprechenden Rauchmeldern ausgerüstet sein. Nach der Bauverordnung des Landes Schleswig-Holstein müssen in allen Häusern die als Rettungswege genutzten Zimmer, Schlafräume und Gänge mit einem Rauchmelder ausgerüstet sein.

In den Landesbauordnungen ist auch geregelt, wer grundsätzlich für die Installation und den Unterhalt in einem Mietvertrag ist. Der Vermieter, d.h. der Vermieter, muss die Ausrüstung sichern, während die Vermieter (Mieter) für die Pflege aufkommen. Alle als Fluchtwege dienenden Zimmer, Schlaf- und Korridore für Kinder müssen hier mit Rauchmeldern ausgerüstet sein.

Bis Ende 2018 wurde für bestehende Gebäude eine Nachrüstungsfrist gewährt - ab dem 01.01.2019 gelten daher für alle Appartements die Rauchmeldepflichten. In Thüringen ist auch die Verantwortung für das Vorliegen und die Funktionsfähigkeit der Anlagen nicht klar festgelegt, so dass nach allgemeiner Auffassung die Betreiber für die Installation und auch die Wartung haften.