Außerordentliche Kündigung Gewerbemietvertrag durch Mieter

Beendigung eines gewerblichen Mietverhältnisses durch den Eigentümer

Gewerbliche Mietverträge weichen in vielerlei Weise von Wohnraummietverträgen ab. Die Gesetzgebung gibt Vermietern und Mietern mehr Freiraum, um die Details des Mietvertrages zu bestimmen. Außerdem ist der Mieterschutz weniger deutlich aussagekräftig. Gleiches trifft auf die Kündigung des Mietvertrages zu. Im Folgenden wird die Kündigung eines gewerblichen Mietvertrages durch den Eigentümer genauer besprochen.

Wie sieht ein gewerblicher Pachtvertrag aus? Wie sieht ein gewerblicher Pachtvertrag aus? Eine Kündigung eines Gewerbemietvertrages weicht stark von einer Kündigung anderer Mieten ab. Es ist daher von Bedeutung zu fragen, wann überhaupt eine gewerbliche Vermietung möglich ist. Der Name des Vertrages ist nicht ausschlaggebend für die Unterscheidung zwischen einem Gewerbe- und einem Wohnungsmietvertrag. Der Begriff "Gewerbeflächenmietvertrag" verwandelt den Kaufvertrag nicht zwangsläufig in einen Gewerbeflächenmietvertrag.

Wenn die gemieteten Zimmer für den Mieter und/oder seine Angehörigen vorgesehen sind, gibt es keine Gewerbeflächenmiete, sondern eine Wohnflächenmiete. Eine gewerbliche Pacht besteht, wenn die Benutzung der Räumlichkeiten gewinnbringend ist. Dies kann sowohl gewerblich (z.B. Handel, Grosshandel, Handwerk) als auch freiberuflich (z.B. Arzt, Anwalt, Architekt) sein.

Es kann jedoch vorkommen, dass Zimmer nach Absprache der Vertragsparteien sowohl zu kommerziellen als auch zu privaten Zwecken gemietet werden. Bei der ersten Fragestellung geht es um einen Einheitsmietvertrag mit gemischter Nutzung oder um zwei separate Verträge (Wohnungsmietvertrag und Gewerbemietvertrag). Der Vorteil eines einzelnen Mietvertrages ist, dass ein Zimmer nur vom anderen Zimmer aus zu erreichen ist.

Die Einstufung des Vertrages als Wohn- oder Gewerbeflächenmiete richtet sich nach dem Verwendungszweck nach der Vereinbarung der Vertragsparteien. Darüber hinaus kann das Anteilsverhältnis von Wohn- zu Gewerbeflächen eine wichtige Rolle übernehmen. Werden z. B. ein Restaurant mit 285 qm und eine dazugehörige Eigentumswohnung für den Vermieter in einer Grösse von nur 70 qm angemietet, deutet dies darauf hin, dass die kommerzielle Verwertung überwiegen und somit eine Gesamtmiete an Gewerbeflächen besteht.

Wenn eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung für ihren Geschäftsbetrieb Zimmer anmietet und ein kleiner Teil davon als Appartement für den geschäftsführenden Gesellschafter dient, besteht ein Einheitspachtvertrag. Ist nicht feststellbar, dass eine kommerzielle Verwendung vorliegt, ist im Zweifelsfall von einer Miete für Wohnraum auszugehen. 2. Möchte der Mieter einen gewerblichen Pachtvertrag kündigen, ist in erster Linie ausschlaggebend, was im Pachtvertrag steht.

Insbesondere gewerbliche Mietverträge regelt oft Details der Kündigung, wie z.B. spezielle Anforderungen, Fristen oder die zu beachtende Ausgestaltung. Das Vertragsende ist in diesem Falle das Ende der Laufzeit, eine Kündigung ist nicht erwünscht. Natürlich nicht, wenn der Mieter ein vereinbartes Erweiterungsrecht hat und von diesem Gebrauch macht. Will der Mieter den Mietvertrag nach dem Ende der Laufzeit nicht fortsetzen, sollte er dies jedoch dem Mieter rechtzeitig mitteilen.

Sofern der Vertrag keine Sonderregelungen zur Kündigung oder Kündigung des Mietvertrages vorsieht, gelten die allgemeinen Rechtsvorschriften. Es ist zwischen ordentlicher und außerordentlicher Kündigung zu differenzieren. Es ist jedoch zu berücksichtigen, dass eine außerordentliche Kündigung aus wichtigen Gründen im Rahmen des Mietvertrages nicht auszuschließen ist.

Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes kann der Mieter den Gewerbemietvertrag ausserordentlich und ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist auflösen. Vorausgesetzt, dass es für den Mieter nicht mehr sinnvoll ist, das Haus weiter zu vermieten. Die Hauptursache muss aus der Mietersphäre kommen. Dies bedeutet, dass der Mieter für die Verhältnisse einzustehen hat. Jedoch ist ein Versäumnis des Leasingnehmers keine Vorbedingung für eine außerordentliche Kündigung.

So kann es z.B. bei Mietausfall eines Mieters einen wichtigen Kündigungsgrund geben, auch wenn der Mieter ohne eigenes Verschulden in wirtschaftliche Schwierigkeiten gerät. Eine wichtige Ursache für die Kündigung eines Gewerbemietvertrages kann z.B. in folgendem Fall sein: Erhebliche Zahlungsrückstände: Allerdings muss der Mieter bedenken, dass er in der Regel nicht fristlos gekündigt werden kann, wenn der Mieter gegen seine Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis verstößt.

Er muss den Mieter zunächst warnen oder ihm eine angemessene Nachfrist für die Beseitigung der Pflichtverletzungen einräumen. Lediglich in Ausnahmefällen ist eine Kündigungsfrist oder Verwarnung nicht notwendig und der Mieter kann die außerordentliche Kündigung unverzüglich nachweisen. Dies ist der Fall, wenn der Mieter eine besonders schwere Verfehlung begangen hat oder wenn es offenkundig ist, dass auch die Verwarnung oder die Setzung einer Deadline keinen Sinn macht (z.B. weil der Mieter die Einhaltung seiner Verpflichtungen letztendlich und schwerwiegend abgelehnt hat).

Die Wahl des Zeitpunktes der Kündigung kann schwierig sein. Zum einen muss der Mieter nach einer Verwarnung eine Weile warten, wenn er seine Pflichtverletzungen einstellt. Eine zu lange Wartezeit kann dagegen ein Indiz dafür sein, dass die Fortführung des Mietvertrags sinnvoll ist, d.h. es gibt keinen triftigen Kündigungsgrund.

Soweit die Vertragsparteien nichts anderes vereinbaren, kann der gewerbliche Mietvertrag vom Mieter aufkündigt werden. Eine Kündigung ist nicht notwendig. Eine Kündigung muss bis zum dritten Arbeitstag eines Vierteljahres erfolgen. Der Mietvertrag läuft nach (knapp) sechs Monate zum Ende des folgenden Quartales aus. Zum Beispiel, wenn eine reguläre Kündigung am zweiten Jänner ausgesprochen wird, läuft der Mietvertrag am Ende des gleichen Jahrs aus.

Bei gewerblichen Mietverträgen werden oft davon abgewichen (siehe oben). Besonders hervorzuheben ist, dass die Einigung über eine (Mindest-)Laufzeit eine reguläre Kündigung innerhalb dieser Periode ausnimmt. Ist jedoch eine Vertragslaufzeit von mehr als 30 Jahren vorgesehen (z.B. 50 Jahre), ist eine Kündigung in der Regel nach 30 Jahren möglich, vorbehaltlich der oben genannten Dauer (es sei denn, der Mietvertrag wurde auf die Dauer des Mietverhältnisses abgeschlossen).

Ein bestimmtes Formular (z.B. Schriftform) ist weder für eine gewöhnliche noch für eine außerordentliche Kündigung erforderlich, wird aber oft in Mietvereinbarungen festgelegt. Beispielsweise hat der Mieter ein besonderes Kündigungsrecht, besonders wenn der Mieter ausfällt. Es gibt auch Sonderregelungen für den Falle der Zahlungsunfähigkeit des Pächters oder Verpächters und der Ausgliederung.

Von besonderer Bedeutung: Wird der Mieter zahlungsunfähig, ist der Mieter an der Kündigung gehindert. Der Mieter kann den Mietvertrag nicht wegen Zahlungsverzugs auflösen, der vor dem Insolvenzantrag eintrat. Die Vermieterin kann sich auch nicht auf die verschlechterten finanziellen Verhältnisse des Vermieters verlassen. Will der Mieter einen gewerblichen Mietvertrag auflösen, ist zunächst der Mietvertrag zwischen den Vertragsparteien maßgebend.

Die Kündigung des Mietvertrages aus wichtigen Gründen (z.B. schwere, schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters) ist jederzeit möglich. Soweit der Vertrag nichts anderes bestimmt, kann der Mieter den Vertrag auch zum Ende des folgenden Vierteljahres zum dritten Arbeitstag eines Vierteljahres auflösen. Im Übrigen: Gerade nach der Kündigung kann das Pfandrecht des Vermieters bei gewerblichen Mietverhältnissen von Bedeutung sein.

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