Wohnung Miete Kündigung

Kündigungsschreiben und Räumungsklagen im Mietfall

Nachfolgend werden die Kündigung des Mietvertrages und der Verlauf eines Räumungsstreits kurz beschrieben. Der Mietvertrag über Wohnfläche kann wie folgt gekündigt werden: Im Falle einer Kündigung durch den/die VermieterIn kann je nach Einzelfall eine gewöhnliche oder ausserordentliche Kündigung möglich sein. Ein reguläres Ende des Mietvertrages ist nur bei unbeschränkten Mietverhältnissen möglich.

Für eine ordnungsgemäße Kündigung durch den Wohnungseigentümer können folgende Ursachen in Frage kommen: persönliche Bedürfnisse des Eigentümers für sich, seine Angehörigen oder Mitglieder seines Haushalts (sog. Kündigung des Eigenbedarfs), Behinderung des Eigentümers bei einer sachgerechten ökonomischen Nutzung des Eigentums (sog. Kündigung des Eigenbedarfs). Die Kündigung muss vom Mieter bis zum dritten Arbeitstag eines Kalendermonates fristgerecht zum Monatsende nach dem nächsten Monat beigebracht werden.

Für den Eigentümer verlängern sich die Kündigungsfristen um drei weitere sechs bis acht Jahre ab dem Zeitpunkt der Übergabe der Wohnfläche. Eine Stornierung muss in schriftlicher Form unter Darlegung der Begründung vorgenommen werden. Die Vermieterin hat den/die MieterIn auch auf sein/ihr Einspruchsrecht hinzuweisen. Der Leasingnehmer hat das Recht, der ordentlichen Kündigung durch den Leasinggeber zu widersprechen (sog. Sozialklausel).

Der Mieter muss seinen Einspruch mindestens zwei Monaten vor Ablauf des Mietvertrages einreichen. Ob die Beschwerde erfolgreich ist, setzt voraus, dass die Belange des Pächters, seiner Familienangehörigen und anderer Haushaltsmitglieder gegen die Belange des Eigentümers abgewogen werden. Wenn die Mieterinteressen überwiegen, kann das Pachtverhältnis aufgrund der sozialen Klausel um mehrere Wochen verlängert werden.

Aus wichtigem Grunde kann der Mietvertrag vom Eigentümer ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist gekündigt werden, auch wenn der Mietvertrag für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen wurde. Eine wichtige Ursache besteht, wenn dem Eigentümer nicht zu erwarten ist, dass er den Mietvertrag bis zu seiner regelmäßigen Kündigung fortsetzt. Ursachen für eine ausserordentliche Kündigung sind z.B.: wenn der Bewohner die gemieteten Räume durch Unterlassung der ihm zukommenden Pflege (z.B. durch strukturelle Veränderungen) oder durch unbefugte Überlassung an Dritte stark in Mitleidenschaft zieht, eine dauerhafte Beeinträchtigung der häuslichen Ruhe durch den Bewohner (z.B. dauerhafte unangemessene Belästigungen von anderen Hausbewohnern oder häufige Nachtlärm).

Die Vermieterin muss den Pächter vor der Kündigung prinzipiell daran erinnern. Eine Kündigung muss dann innerhalb einer vertretbaren Zeit und in schriftlicher Form erfolgen. Der Grund für die ausserordentliche Kündigung ist im Schreiben anzugeben. Im Falle eines Zahlungsverzuges ab zwei Monaten Miete ist keine Vorankündigung des Vermieters zu erteilen. Zieht der Pächter nach Kündigung des Mietvertrages nicht aus, kann der Pächter nur vor dem Landgericht Klage auf Räumung erheben.

Die Vermieterin kann eine Klage auf Räumung mit der Durchsetzung weitergehender Forderungen wie z.B. noch nicht bezahlte Miete oder Schadenersatz kombinieren. Die Mieterin muss nach Inkrafttreten der Kündigung eine sogenannte Nutzungsvergütung bis zum Bezug entrichten; dies ist in der Regel die Fortführung der vorherigen Miete. Nachdem das Landgericht die Klage auf Räumung eingereicht hat, schickt es die Klage zunächst an den Pächter und bittet ihn, dem Landgericht innerhalb von zwei weiteren Tagen seine Bereitschaft zur Verteidigung zu melden und sich dazu innerhalb von zwei weiteren Tagen zu äußern.

In der Regel legt das Schiedsgericht dann einen Verhandlungstermin fest, in dem die Sache mit den Beteiligten besprochen wird. Berichtet der Pächter dem Richter nicht, erlässt das Richter auf Verlangen des Hausherrn auch ohne Anhörung ein so genanntes Säumnisurteil, das den Pächter zur Zwangsräumung zwingt.

Die Kündigung wegen Zahlungsverzuges erlischt, wenn der Pächter den fälligen Mietzins und die Nutzungsvergütung innerhalb von zwei Monaten nach Ablieferung der Klage bezahlt oder wenn sich eine Behörde (z.B. das Sozialamt) zur Bezahlung des Mietzinses bereit erklärt. Gleichwohl entfällt dies, wenn der Mietvertrag bereits vor nicht mehr als zwei Jahren wegen Zahlungsverzuges beendet wurde und diese Kündigung wegen Zahlungsverzuges erloschen ist.

Bei einer Räumungsverurteilung kann das Landgericht dem Pächter auf Gesuch hin oder von Amtes wegen eine vertretbare Leerstandszeit einräumen. Hat der Hausherr auf diese Art und Weise einen Räumungsbefehl erhalten, kann er den Landvogt anweisen, den Pächter zu vertreiben. Wenn die klassische Vertreibung angeordnet wird, wird der Verwalter den Pächter aus dem Eigentum entfernen und den Eigentümer anweisen, die Immobilie in Empfang zu nehmen.

Die Gerichtsvollzieherin beauftragte ein Unternehmen, die Einrichtung und andere Sachen des Pächters zu entfernen. Räumungskosten, einschließlich des Möbelspediteurs, müssen vom Pächter im Voraus bezahlt werden. Die Gerichtsvollzieherin stellt nur den Pächter selbst aus dem Eigentum der Wohnung, instruiert den Hausherrn in den Eigentum und erfasst die gefundenen Objekte des Pächters.

Die Wohnung wird danach vom Eigentümer geleert. Fordert der Leasingnehmer seine Ware nicht innerhalb eines Monates an, kann der Leasinggeber diese Ware ersteigern und wertlos zerschlagen. Dies erspart dem Hauswirt den Kostenvorschuß für das Spediteur.