Abmahnung Für Mieter

Es ist umstritten, ob bei weiteren Verstößen (z.B. einstweilige Verfügung oder Beendigung bei Lärmbelästigung) eine gewisse rechtliche Konsequenz in der Abmahnung noch weiter bedroht werden muss.

Die Abmahnung muss nach einem neuen Ermessen der AG Hamburg die Schwere der beabsichtigten Beendigung mit neuen Vertragsverletzungen wie z.B. Lärmbelästigungen, dem Mieter die entsprechenden Rechtsfolgen bewusst machen und dem Mieter daher die entsprechenden rechtlichen Folgen drohen. Für eine spätere Beendigung reicht es demnach nicht aus, wenn dem Mieter in der Abmahnung nur " Folgen " oder eine Unterlassungsklage droht, da der Mieter dann nicht mit einer Beendigung gerechnet werden muss (AG Hamburg, Entscheidung vom 26.4.2002, 318 C 327/01, NZM 2003, S. 60).

Darüber hinaus muss ein zeitlich begrenzter Bezug zwischen der Abmahnung und der wiederholten Verletzung des Vertrages gegeben sein. Wenn z. B. ein längerer Zeitabschnitt nach der Mahnung wegen anhaltenden Zahlungsverzugs eintritt, in dem der Mieter rechtzeitig bezahlt hat, muss bei erneutem Zahlungsverzug eine neue Mahnung erfolgen. Das Gleiche trifft auf anhaltende Lärmbelästigungen zu. Insoweit kann die Beendigung nicht auf eine Abmahnung vor mehr als einem Jahr zurückgeführt werden (LG Halle, Urteile vom 11.1.2002, 1 S. 192/01, NZM 2003, S. 310).

BGH: Eine Abmahnung des Eigentümers kann den Mieter nicht rechtlich getrennt prüfen lassen.

Am 20. Februar 2008 hat der BGH entschieden, dass ein Mieter nicht gegen eine Abmahnung des Vermieters Berufung einlegen kann, die seiner Ansicht nach unberechtigt ist. Insofern sind die beschäftigungsrechtlichen Grundsätze der richterlichen Nachprüfbarkeit einer Abmahnung nicht zu beachten. Gemäß 543 Abs. 1 BGB kann jede der Vertragsparteien aus wichtigen Gründen außerordentlich kündigen.

Wenn der wesentliche Grunde in der Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag besteht, muss der Beendigung stets eine Abmahnung vorausgehen. Letztlich ergibt sich dies aus dem Prinzip, dass die Beendigung eines unbefristeten Mietverhältnisses aufgrund einer Nichterfüllung nur als "letztes Mittel" erlaubt sein sollte. Selbst wenn die Abmahnung damit wenigstens formal eine Möglichkeit der Beendigung vorsieht, hat der BGH nun grundsÃ?tzlich festgestellt, dass ein Mieter keinen Rechtsanspruch gegen den Vermieter auf Beseitigung oder Unterlassung eines Mahners hat, den er fÃ?r ihn als unberechtigt erachtet.

Das Arbeitsrecht hat aus der ausgesprochenen Sorgfaltspflicht des Arbeitsgebers den Entzug und die unterlassene Abmahnung des Arbeitsgebers und damit eine unmittelbare Verpflichtung des Arbeitsgebers gegenüber seinem Mitarbeiter abgeleitet. Der BGH erkennt jedoch keine so starken Bindungen zwischen Mieter und Wirt. Der Warnhinweis ( "mietrechtlich") gilt eher als rechtliche Feststellung mit dem Zweck, den Vertrags-partner zum vertragsgemäßen Handeln zu drängen.

Weitergehende Rechtswirkungen sind damit jedoch nicht verknüpft, da in einem etwaigen späteren gerichtlichen Streit über die Rechtsgültigkeit der Beendigung dem Abmahnungsträger keine Vergünstigungen aus einer Abmahnung gewährt werden. Dem kündigenden Mieter obliegt es vor allem, das Vertragsverletzungsverhalten des Vermieters zu beweisen, ohne die Beweislast für bestehende Mahnungen geltend machen zu können.

Wenn der BGH schließlich nach einer Abmahnung der Rechtsschutzbedürftigkeit zugestimmt hat, kann der Mieter auch keine Anfechtungsklage auf Erklärung der Rechtswidrigkeit einer vom Vermieter ausgesprochenen Aufhebung einreichen. Weil aber aus einer Abmahnung ein solches rechtliches Verhältnis nicht hervorgeht, ist auch eine Erklärungsklage einfach nicht zulässig.

All dies bedeutet, dass Mieter eine Verwarnung erteilen können, ohne Angst haben zu müssen, dass die Mieter diese erfolgreich widerrufen oder weiter unterlassen können. Zum anderen darf diese Gesetzeslage nicht dahin gehend falsch verstanden werden, dass die Abgabe solcher Warnungen bereits als hinreichend anzusehen ist, um Sonderkündigungen erfolgreich durchführen zu können.

Bei vertragswidrigem Verhalten des Vermieters sollte er sich daher immer von Fall zu Fall Rat holen.