Fristlose Kündigung Mietrückstand

Die Kündigung ist nach Ansicht der Vermieter ungültig.

Ein Hauswirt kann nach der Verfügung seinen Pächter, der mit einer gewissen Miete im Verzug ist, fristlos auflösen. Kündigt der Mietvertragsgeber jedoch zugleich den Vertrag fristgerecht und vorsichtshalber, so ist diese alternativ vorgenommene Kündigung ungültig, da der Vertrag unmittelbar nach Erhalt der Kündigung fristlos gekündigt wird. Wird die fristlose Kündigung, z.B. durch Rückstandsentschädigung, nachträglich aufgehoben, kann auch die Kündigung innerhalb der Kündigungsfrist nicht wieder aufgenommen werden.

Der klagende Grundbesitzer und der Generalmieter des Rechtsstreites hatten im Juni 2004 einen Pachtvertrag über eine Einraumwohnung von rund 28 Quadratmetern in Berlin-Wilhelmsruh unterzeichnet. In einem Brief vom 11.07.2016, der dem Pächter drei Tage später zugeht, kündigen die Pächter den Pachtvertrag mit fristloser Kündigung zum 31.10.2016, da der Pächter mit einem Gesamtbetrag von 500,30 EUR für die Monate Mai und September 2016 im Verzug war.

Der ausstehende Restbetrag wurde den Mietern am 19.07.2016 ausgezahlt. Die fristlose Kündigung wurde nach den Bestimmungen der Mietregelung ungültig. Sie hat dem Eigentümer im Grunde genommen das Recht bewiesen, aber nur das Ende des Mietvertrags zum 30.04.2017 berechnet und den Bewohner und einen anderen Wohnungsnutzer zu diesem Zeitpunkt zur Zwangsräumung verurteilt.

Eine fristgerechte Kündigung kann nicht "wiederbeleben") geht nicht auf das obige Vorbringen ein.

Kündigung ohne Fristsetzung und Verzug: BGH reduziert Begründungspflichten

Für die formelle Wirkung einer Kündigung durch den Vermieter aufgrund von Mietzinsverzug ist es ausreichend, dass der/die MieterIn aus der Rechtfertigung der Kündigung erkennt, welche Mietrückstände der/die VermieterIn annimmt und dass er/sie diesen als Rechtsgrund für die fristlose Kündigung aufgrund von Zahlungsverzug verwendet. Weitere Informationen sind auch dann nicht notwendig, wenn die Situation nicht klar und einfach ist (BGH 12.5. 10, VIII ZR 96/09 Abruf Nr. 101972).

"Nachdem sie die für den Mietzeitraum bis zum 12.06. eingeräumte Mietkürzung mit der Anmerkung verlängert hat, dass sie bereits auf dem Vermietungskonto verbucht wurde, und nachdem sie die Bezahlung eines danach verbliebenen Mietrückstandes von 5.023,80 EUR verlangt hatte, hat sie den Mietvertrag nach Nichtzahlung mit Brief vom 21.5.07 wegen Zahlungsverzuges fristlos gekündigt.

Die Neufestsetzung der Pächter lehnt der BGH ab. Im Mittelpunkt der Entscheidungsfindung steht die Fragestellung, welche Voraussetzungen an die Kündigungsgründe gestellt werden müssen, wenn die kündigungsrelevanten Mietrückstände - wie hier - aus umfangreichen Kalkulationen aus einer großen Anzahl verschiedener Sachverhalte resultieren. Gemäß 569 Abs. 4 BGB ist der wesentliche Kündigungsgrund im Schreiben aufzuführen.

Diese Rechtfertigungspflicht ist seit in Kraft getretenem Mietrechtsreformgesetz (BGH MK 04, 39 Abruf Nr. 040319) ein Erfordernis der Kündigung ohne Vorankündigung. Dies bedeutet: Ein im Kündigungsschreiben nicht genannter Mietrückstand darf bei der Überprüfung der Kündigungswirkung ohne weitere Ankündigung nicht mitberücksichtigt werden, ebenso wenig wie der weitere Zahlungsrückstand des Pächters, der nach der Kündigung ohne Ankündigung eintritt.

Für den einfachen und eindeutigen Fall der Kündigung aufgrund des Zahlungsverzuges des Vermieters wurde bereits in der BT-Drucksache 14/4553, S. 91; 14/5663, S. 82 beschlossen, dass das schutzwürdige Eigeninteresse des Vermieters den exakten Termin und den tatsächlichen Mietrückstand für die einzelnen Kalendermonate oder andere Bemessungszeiträume nicht erfordert, um die fristlose Kündigung zu rechtfertigen.

Für die formale Gültigkeit einer Kündigung ist es dann ausreichend, dass der/die MieterIn aus den Gründen des Rücktrittsschreibens erkennt, dass der/die VermieterIn diesen Verzug als rechtlichen Anlass für eine fristlose Kündigung aufgrund von Zahlungsrückständen annimmt. Dies bedeutet: In einer simplen Situation ist es ausreichend, wenn der Eigentümer den Verzug als Anlass für die Kündigung nennt und den gesamten Mietrückstand quantifiziert.

Begründung: In einem solchen Falle ist der Pächter in der Regel ohne weiteres in der Lage, die Gültigkeit der Kündigungsbegründung durch eine einfache Abrechnung der Mietforderung mit der bezahlten Mietsumme zu prüfen und in eigener Regie zu bestimmen, wie er darauf reagiert (BGH MK 04, 39, Abruf Nr. 040319).

Unbeantwortet blieb bisher die strittige Fragestellung (Urteilsbegründung, Randnr. 30 ff.) nach dem Ausmaß der Begründungspflicht, wenn der Mieter - wie hier - die Kündigung nicht auf dem laufenden Mietrückstand, sondern auch auf früheren Rückständen beruht und die rückständigen Beträge nur aus umfangreichen Kalkulationen aus einer großen Anzahl verschiedener Posten resultieren, wird vom Bundesgerichtshof entschieden, wie aus dem Leitbild ersehnen.

Nach der Rechtslage ist davon auszugehen, dass zum einen der/die MieterIn auch im Falle einer Kündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist ein Mitspracherecht hat. Die Rechtfertigung darf dagegen nicht übertriebenen formalen Erfordernissen unterliegen (BT-Drucksache 14/5663 S. 82).

14 Abs. 1 Grundgesetz unvereinbar, vom Vermieter in der Kündigung eine ausführliche und abschließende Erläuterung der Gründe zu verlangen, die so weit gehen muss, dass sie einer späteren richterlichen Prüfung der Gründe standhalten kann. Im Anschluss daran hat der IV. Bundesrat über die Voraussetzungen für die Entlassungsgründe nach § 573 Abs. 1 Nr. 1 Nr. 1 Nr. 2 der Satzung der Gesellschaft beschlossen.

bürgerliches Gesetzbuch (BGB), dass Sachverhalte, die nur der weiteren Erklärung, Vervollständigung, Ergänzung und dem Nachweis des behaupteten Kündigungsgrunds dienlich sind, auf Wunsch des Mieters in den Verfahren zurückgestellt werden können, in jedem Fall aber nicht im Beendigungsschreiben genannt werden müssen, wenn sie dem Mietenden bereits bekannt sind (MK 07, 220 Rufnummer 072772).

Damit ist die formale Verpflichtung zur Angabe von Begründungen in der Regel gegeben, wenn das Beendigungsschreiben den Beendigungsgrund so beschreibt, dass er nachweisbar ist. Konsequenz: Eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges ist formal gerechtfertigt, wenn der Leasingnehmer aus dem angegebenen Grunde erkennt, welchen Mietrückstand der Leasinggeber annimmt und dass er diesen als rechtlichen Anlass für eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug verwendet, um mit diesen Informationen die Gültigkeit der Kündigung prüfen zu können und in eigener Regie zu bestimmen, wie er darauf reagiert (MK 04, 39).

Die Angeklagten konnten anhand der für die fraglichen Kalendermonate aufgeführten Zahlungsverzögerungen feststellen, wie viel der Kläger für die geschuldete Miete erhalten hatte. Auf diese Weise konnten die Angeklagten - gemäß dem mit dem Erfordernis der Begründung angestrebten Ziel - die im Beendigungsschreiben gemeldeten Einzelrückstände feststellen, welche Mietrückstände der Kläger als Kündigungsgrund angenommen hatte, und diese im Hinblick auf ihre Gültigkeit prüfen, um in eigener Regie zu bestimmen, wie sie darauf eingehen wollten.

Wichtiger Hinweis: Der BGH stellt erstmalig fest, dass eine falsche Verzugsberechnung keinen Einfluß auf die Gültigkeit der Kündigung hat, wenn sich die darin enthaltenen Verzugsmeldungen später als unrichtig erweisen, aber das genannte Kündigungsereignis auch dann vorliegt, wenn die Rechnung richtig ist. Wenn der Leasingnehmer die Pacht (in diesem Fall um 56 Euro pro Monat) bei Anerkennung einer vom Leasinggeber eingeräumten Kürzungsquote überbezahlt hat, entsteht ein Rückerstattungsanspruch (§ 812 Abs. 1 BGB).

Dies mindert jedoch nicht zwangsläufig den Kündigungsrückstand im Sinne des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3b BGB. Nach Wirksamwerden der Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB ist die Verrechnung nur wirksam, wenn sie unmittelbar nach der Kündigung ausgesprochen wird (BGH NJW-RR 87, 903).