Rückabwicklung Kaufvertrag

Widerruf und Stornierung des Kaufvertrages

Wenn der Kaufgegenstand defekt ist, stellen sich viele Kunden rasch die Fragen nach einem umfangreichen Widerruf. Der so genannte Austritt ist jedoch ein Recht, das im Prinzip nur an zweiter Stelle liegt. Im Regelfall ist dem Auftragnehmer zunächst die Möglichkeit zur sog. Nachbesserung, d.h. zur Nachbesserung oder Ersatzlieferung zu geben.

Auch hier können bei der Anfrage an den Anbieter mehrere Irrtümer auftreten. Recht und Jurisprudenz wissen jedoch inzwischen eine Vielfalt von Ausnahmeregelungen, die es ermöglichen können, den Austritt aus dem Kaufvertrag unverzüglich zu erklÃ?ren. Darüber hinaus hat der Besteller in der Regel die Möglichkeit, zwischen Widerruf, Herabsetzung des Preises und der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen zu wählen.

Eine nachträgliche Änderung ist in der Regel nicht mehr ohne das Einverständnis des Anbieters möglich. Ein Schadenersatzanspruch kann somit über die reine Preisminderung hinausgehen oder ein Schadenersatz ausschließen, es besteht jedoch ein Widerrufsrecht. Im Einzelfall kann jedoch neben dem Rücktritt auch eine zusätzliche Entschädigung gefordert werden.

Schon allein die Vielzahl der möglichen Optionen macht deutlich, wie notwendig es sein kann, sich schon vor der Auswahl der Optionen rechtlich beraten zu lassen. Es ist aber auch notwendig, die Auswirkungen einer Stornierung zu erkennen und im Vorfeld zu errechnen. Wird z. B. ein Fahrzeugkaufvertrag storniert, wird in der Regel eine Entschädigung für die zurückgelegte Wegstrecke fällig.

Dies ist zu kalkulieren und sollte vor einem vorzeitigen Austritt sowie der möglichen langen Verfahrensdauer berücksichtigt werden. Ein so genanntes "unabhängiges Beweisverfahren" kann oft viel rascher zu einer gütlichen Aufhebung des Verfahrens als ein langes Verfahren werden. Hier werden die Auseinandersetzungen um das Vorhandensein von Fehlern oder die Entscheidung, ob es sich um Defekte oder Abnutzung handele, gleichsam "vorgezogen" und in aller Eile beigelegt.

Rücktritt von Grundstückskaufverträgen

Für viele Privatleute ist der Erwerb der eigenen Liegenschaft ein lang ersehnter und zugleich Teil der Altersversorgung, um sich im eigenen Eigentum vor erhöhten Wohnungskosten im hohen Lebensalter zu bewahren. Auch bei einer Sachanlage wurde sie in den vergangenen Jahren zunehmend als Anlage zur Absicherung von Wechselkursrisiken vorgeschlagen.

Dies macht es um so lästiger, wenn sich im Anschluss daran herausstellen sollte, dass die Liegenschaft nicht den Vorstellungen oder Vorstellungen des Käufers entsprach und er es daher vorzieht, die Liegenschaft erneut zu übergeben. Hierbei ist zu beachten, dass das Recht der Bundesrepublik Deutschland nach wie vor dem Prinzip verpflichtet ist, dass einmal abgeschlossene Aufträge eingehalten werden müssen, es sei denn, das Gesetz räumt ein ausdrückliches Rücktrittsrecht ein.

Ein Rücktritt kann im Falle des Immobilienerwerbs vor allem das Recht zur Vertragsanfechtung, ein Recht zum Widerruf im Zuge der Finanzierungen oder ein Recht zum Rücktritt wegen Sach- oder Rechtsmängeln sein. Zudem ist es möglich, dass der Auftrag aufgrund seiner Form gegen die gute Sitte verstoßen kann und daher von vornherein gegenstandslos ist.

Wenn keiner der oben genannten Punkte vorliegt, hat der Käufer nur die Option, die Liegenschaft wieder auf dem Immobilienmarkt zu verkaufen. In diesem Fall geht er jedoch das Gefahr ein, dass die Liegenschaft beim Wiederverkauf nicht den ursprÃ?nglich bezahlten Gegenwert erbringt. Daher ist es offensichtlich, dass viele Käufer in dieser Lage zunächst einmal den Kaufvertrag rückgängig machen wollen.

Ausgangspunkt ist zunächst die Fragestellung, ob der Kaufvertrag ungültig sein kann. In diesem Zusammenhang befassen sich die Rechtsprechungsorgane vor allem mit Fällen, in denen der festgelegte Preis nicht unwesentlich vom "objektiven Wert" der Liegenschaft abhängt. Gemäß der geltenden Rechtssprechung (zuletzt OLG Celle, Entscheidung vom 30. August 2012 -13 U 135/11; KG, Entscheidung vom 15. Juni 2012 - 11 U 18/11) ist der Kaufvertrag ungültig, wenn der Verkaufspreis den Immobilienwert um rund 100% überschreitet (BGH, Entscheidung vom 18. Dezember 2007 - ZR 324/06) oder nur (BGH, IMR 2012, 251).

Weil, während der Verkaufspreis einer Liegenschaft festgelegt ist, es keinen objektiven Immobilienwert gibt. Der Grundgedanke ist, dass eine Liegenschaft aufgrund ihrer Position und Entwicklung sowie ihres Zustandes immer einzigartig ist. Sie ist im Prinzip so viel Geld wie jemand will. Die Werthaltigkeitsmethode basiert auf dem Wiederherstellungspreis.

Davon wird der altersbedingte Wertminderungsaufwand abgezogen. Bei gemieteten Objekten berechnet die Ertragswertmethode, welche Einnahmen der potenzielle Erwerber mit der Liegenschaft in der Folgezeit erzielen könnte, wodurch der Betrag aufgrund der Sofortzahlung diskontiert wird. Dies setzt jedoch voraus, dass zum Erwerbszeitpunkt genügend Vergleichswohnungen in der Nähe der Liegenschaft veräußert werden.

All diese Umsätze werden in Bezug auf die Liegenschaft klassifiziert und miteinander abgeglichen. Die Marktwerte entsprechen in etwa dem Mittelwert der Kaufpreise, können aber vom Fachmann hinsichtlich Zustand und Ausrüstung nach oben oder nach unten berichtigt werden. Sind diese Bedingungen nicht erfüllt, ergibt sich die Fragestellung, ob der Erwerber den Kaufvertrag bestreiten kann.

Bei der notariellen Beglaubigung des Kaufvertrages kommen in der Regel nahezu ausschliesslich die Gerichte zur Anwendung, bei denen der Besteller sein Recht auf Anfechtung auf arglistigen Betrug gründet. Dies zeigt sich entweder darin, dass der Veräußerer eine Erklärung über die Liegenschaft abgab, die sachlich unrichtig war und den Veräußerer zum Erwerb motivierte, oder dass er eine Erklärung unterließ, die der Veräußerer in gutem Glauben erwartet hätte.

Ist ein Rechtsstreit nicht möglich und ist der Kaufvertrag zwischen den Vertragsparteien daher rechtskräftig, kann der Besteller trotzdem vom Vertrag zurücktreten. Ausgangspunkt kann das Vorliegen eines Sachmangels sein, für den der Besteller verantwortlich ist. Liegt jedoch ein wirksamer Haftungsausschluß vor, so verbleibt im Fall eines Fehlers nur die Ablehnung der Mängelrüge (siehe oben).

Besteht jedoch ein vom Auftragnehmer zu vertretender Fehler und behebt der Auftragnehmer den Fehler nicht, so kann der Auftraggeber nach Maßgabe der Verkaufsvorschriften vom Vertrage zurücktreten, um vom Vertrage zurückzutreten. Es kann in einer besonderen Konstellation auch vorkommen, dass der Besteller nicht mehr an den Kaufvertrag bindet, wenn er den Kreditvertrag zur Refinanzierung effektiv gekündigt hat und der Kreditvertrag und der Kaufvertrag einen zugehörigen Kaufvertrag im Sinne des 358 BGB ausmachen.

Bei Rücktritt vom Darlehens- und Kaufvertrag muss der Erwerber dann das übernommene Eigentum zurückübertragen. In allen Nacherfüllungsfällen muss jedoch beachtet werden, dass der Besteller der Verkäuferin die ihm entstandenen Vorzüge erstattet. Wurde der Kauf der Immobilie von einem Kreditinstitut getätigt, aber der Kreditvertrag wird durch den Rücktritt nicht berührt, gelten die folgenden Bestimmungen:

Aufgrund der Eigentumsübertragung kann der Kreditvertrag kraft Gesetz gekündigt werden - d.h. dies steht dem Kauf nicht entgegen -, aber die finanzierenden Banken haben das Recht auf Bezahlung einer vorzeitigen Rückzahlung, die der Kreditnehmer auch ökonomisch zu leisten hat. Dies kann nicht ohne weiteres in die Verrechnung von Leistungen einfließen ( "BGH", BGH, Entscheidung vom 14.07.2000 - V ZR 82/99).