Kündigung Vermieter Mietrückstand

Bei einer erprobten Rechtsanwaltsmethode brechen, so Anton Bernhard Hilbert, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumrecht, das Landesgericht Berlin, d.h. bei der Kündigung fristlos und ergänzend dazu ordentlich. Auf diese Weise sichert sie den in Verzug geratenen Pächter ab, allerdings mit fragwürdigem Nachteil. Verspätete Zahlung durch den Leasingnehmer ist der hÃ?ufigste KÃ?ndigungsgrund aus wichtigen GrÃ?nden.

Die Vermieterin ist befugt, von diesem scharfkantigen Säbel zu profitieren, wenn der Vermieter mit der Bezahlung von mehr als einer Monatsmiete in Rückstand ist. Wenn der Vermieter das Pachtverhältnis nicht einmal einen Tag lang tragen will, sieht es der Gesetzgeber als begründet an.

Offensichtlich verstößt der Pächter auch in diesem Falle "nicht unerheblich" gegen seine Vertragspflichten. Die Eigenschaft einer nicht unwesentlichen verschuldeten Pflichtverletzung ist Grundvoraussetzung für eine ordnungsgemäße Kündigung mit einer gesetzlichen Kündigungsfrist. Wenn er sich so schlecht benimmt, dass er fristlos kündigt, kann er noch ordentlicher entlassen werden.

Wer unangekündigt kündigen will, will natürlich auf jedenfall mindestens die normale Kündigung. Aufgrund einer mietrechtlichen Eigenart geben sich Vermieteranwälte nicht damit zufrieden, eine fristlose Kündigung allein zu akzeptieren, sondern enthalten wenigstens die Kündigungsregel. Sie kündigen stattdessen auch und geradezu fristgerecht.

Weil der Pächter die Kündigung fristlos durch vollständige Bezahlung der Mietrückstände innerhalb der gesetzlichen Fristen auflösen kann. Bei ordentlicher Kündigung (bisher) entfällt diese Option jedoch. Die Mieterin hat die Mieten für die Monate Mai und September 2016 so spät gezahlt, dass eine Kündigung ohne Vorankündigung berechtigt war.

Die Vermieter haben daher am 11.07.2016 den Vertrag wegen einer nicht unerheblichen Vertragsverletzung ohne Einhaltung einer angemessenen Nachfrist gekündigt. Die Rückstände hat der Pächter nach Erhalt des Rücktrittsschreibens in voller Höhe bezahlt. Infolgedessen war eine Kündigung ohne Einhaltung einer bestimmten Fristen gesetzlich nicht mehr erforderlich. Doch die Vermieter haben sich an die reguläre Kündigung gehalten. Weil der Pächter nach dem Ende der Ankündigungsfrist nicht ausgezogen ist, hat er eine Klage auf Räumung eingereicht und war in erster Linie wie erwartet erfolgreich.

Die Mieterin gab nicht auf und appellierte. Nach Ansicht des Landgerichts Berlin wurde der Vertrag sofort nach Erhalt der Kündigung fristlos gekündigt. Aus diesem Grund würde eine gleichzeitig als Alternative deklarierte Kündigung mit einer angemessenen Kündigungsfrist in ein Rechtsvakuum fallen. Ausschlaggebend ist allein die Kündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist, die jedoch durch die Zahlung des Verzugs entfallen ist.

Die fristlose Kündigung führt nicht zu einer Wiederaufnahme der ordentlichen Kündigung. Es ist jedoch richtig, so Hilbert, dass eine Kündigung, die ohne Kündigung und alternativ mit einer gesetzlichen Kündigung erfolgt, nicht zwei Kündigungen, sondern nur eine Kündigung ist. Die Entlassung muss vom Richter beurteilt werden.

Sind die Pflichtverletzungen so schwerwiegend, dass das Mietobjekt nach Erhalt der Kündigung fristlos gekündigt wird, muss nicht mehr geprüft werden, ob auch die Bedingungen der ordentlich erfolgten Kündigung erfüllt sind mit der Konsequenz, dass der Vermieter Anspruch auf eine Nachfrist hat. Auf jeden Falle ist jedoch die reguläre Kündigung in der Kündigung inbegriffen.

Dies gilt zum Beispiel, wenn das zuständige Richter die Verletzung der Pflicht des Pächters nicht für so gravierend erachtet, dass sie eine Kündigung ohne Einhaltung einer Frist rechtfertigen würde, sondern ausreicht, um die ordnungsgemäße Kündigung zu rechtfertigen. Dies gilt jedoch auch dann, wenn die Kündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist nicht mehr wirksam ist.

In diesem Fall verbleibt die Kündigung einheitlich als gewöhnliche Kündigung. In diesem Fall müsste der Vermieter auf einen legalen "Trick" gegen die legale Hetze des Gerichtes zurückgreifen. Der Mietvertrag wird dann fristgerecht beendet. Der Mietvertrag läuft nach Erhalt dieser Kündigung nicht aus, sondern erst nach Verstreichen der Mietzeit.

Danach, wenn möglich am Folgetag, findet eine Kündigung ohne Einhaltung einer Frist statt. Dann kann die reguläre Kündigung nicht leer sein, da sie nicht für ein fristlos gekündigtes Mietobjekt, sondern für ein noch existierendes ist. Ist dann die Nichtigkeit der Kündigung fristlos festgestellt worden, so verbleibt sie in jedem Falle bei der ordentlich erfolgten Kündigung.

Die Fachanwältin meint jedoch, dass auch nach mehr als 100 Jahren des Mietrechts kreative Richter mit neuen Ideen aufwarten können.