Mahnung Mietzinsrückstand Muster

Anzahlung, Neben- und Betriebskosten, Mietrückstand, kurzfristig. Mietrückstände oder sonstige Verbindlichkeiten.

Grundierung des Vermieters: Mietverträge, Muster und Mustersendungen. Alles legal.... - Helen Gartner

Was sind die Rechte und Verpflichtungen der Bewohner und Eigentümer aus der derzeitigen Rechtslage? All dies und mehr können Sie in der dritten Ausgabe des "Landlord's Primer" nachlesen. Der " Landlord's Primer " präsentiert alle wichtigen Punkte des Mietrechtes auf einfache und verständliche Weise. Der Mietrechtler Dr. Herbert Gartner verdeutlicht, wie Mietinteressenten Irrtümer bei der Gestaltung von Verträgen verhindern, die nur mit erheblichem Mehraufwand beseitigt werden können, aber eine erhebliche Wertminderung der Liegenschaft sind.

Umfangreich erläuterte Musterverträge und Vorlagen, z.B. zur Stornierung, können heruntergeladen werden*. Die Suche nach Mietern bis zur Kündigung: In der " Primer des Vermieters " sind alle Rechtsgrundlagen für eine erfolgreiche Vermietung enthalten. Der Download außerhalb Österreichs ist zur Zeit aus juristischen GrÃ?nden nicht möglich.

Kündigung bestehender Mietverträge (Miet- und Pachtverträge) im Einzelnen

Für Miet- und Gewerbeflächenmietverträge, die nicht dem MRG unterstehen, sowie für Freiflächenmietverträge gilt das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB). Nach dem ABGB gibt es keine zwingenden gesetzlichen Regelungen zur Kündigung. Daher finden die diesbezüglichen Vertragsvereinbarungen oder, falls solche nicht bestehen, die Regelungen des ABGB hinsichtlich der Kündigungstermine und -fristen § 560 ZPO Anwendung.

Eine gütliche Einigung ist für alle bestehenden Objekte, die ausschliesslich den rechtlichen Vorschriften des ABGB unterworfen sind, jederzeit uneingeschränkt möglich. Beim Kündigen eines Miet- oder Pachtvertrags ist zunächst anhand des Vertrags zu überprüfen, ob eine Beendigung überhaupt durchführbar ist. Zum Beispiel, wenn ein Auftrag für einen begrenzten Zeitraum geschlossen wurde, sind beide Parteien an diese Vereinbarung geknüpft.

Die fristlose Aufhebung kann nur erfolgen, wenn der Kündigungsvertrag der beendenden Vertragspartei das Recht zur vorzeitigen Beendigung auch während der Laufzeit einräumt. Der Kündigungszeitraum ist der Zeitraum, der zwischen der Lieferung der Mitteilung und dem Kündigungstermin liegt. Mietverträge können informell gekündigt werden, sofern im Mietvertrag nichts anderes festgelegt ist.

Es wird jedoch aus Nachweisgründen eine Stornierung per "Einschreiben" oder gegen Empfangsbestätigung empfohlen. Kündigungsdaten und -fristen hängen immer vom entsprechenden Kontrakt ab. Mangels einer entsprechenden vertraglichen Einigung gelten die gesetzlichen Bestimmungen: Mietverträge können am 30.6. bzw. 31.12. abgeschlossen werden. Bei landwirtschaftlich oder gartenbaulich genutzter Pachtanlage muss die Kündigungsfrist bis zum 31.3. bzw. 30.11. mit einer Frist von 6 Monaten eingehalten werden.

Bei forstwirtschaftlichen Betrieben beträgt die Frist 1 Jahr mit Kündigungstermin 30.11. Die Frist muss dem anderen Vertragspartei vor Kündigungsbeginn zugehen. Für eine fristgerechte Beendigung des Vertrages zum 31.12. muss die Kündigungsmitteilung beim Vermieter bis zum 30.6. eingehen. Möchte der Mieter den Mietvertrag jedoch zum 30. Juni kündigen, muss die Kündigungsmitteilung dem Vermieter zugehen.

Freiflächenmietverträge (z.B. Lagerflächen) und gewisse gewerbliche Mietverhältnisse können informell gekündigt werden, sofern im Pachtvertrag nichts anderes geregelt ist. Als Nachweis wird eine Stornierung per Einschreibebrief oder gegen Empfangsbestätigung empfohlen. Von vornherein kann der Auftrag dann ganz oder zum Teil dem MRG und den Sonderkündigungsbestimmungen unterliegen.

Enthält der Vertrag keine entsprechende Bestimmung, gelten die gesetzlich vorgeschriebenen Fristen und Termine des 560 ZPO: Geschäftsflächenmietverträge können daher jeweils zum Ende eines Kalendervierteljahres (31. März, 30. Juni, 30. September, 30. Dezember) unter Wahrung einer dreimonatigen Frist gekündigt werden. Ist der Vermögensgegenstand im Eigentum mehrerer Beteiligter, ist der Sachwalter (im Sinne seiner Befugnisse zur Abwicklung der gewöhnlichen Verwaltung) oder die Mehrzahl der Anteilseigner zur fristlosen Löschung ermächtigt.

Ist der zu beendende Gegenstand durch einen entsprechenden Nutzungsvertrag ausschliesslich einem Mitinhaber zur Miete oder Pacht übergeben worden, so ist auch der Mitinhaber allein berechtigt, den Vertrag aufzulösen. Andererseits, wenn eine Auflösung an eine Mitinhabervereinigung erfolgen soll, muss dies an alle Mitinhaber oder ggf. zu Händen eines Vertreters erfolgen.

Wenn mehrere Bewohner oder Bewohner eine Immobilie zusammen vermietet oder verpachtet haben, können sie nur zusammen auflösen. Bei einem Mietvertrag für ein Unternehmer gelten für das Verjährungsrecht nur die Bestimmungen des ABGB, die keine speziellen gesetzlichen Bestimmungen zu Befristungen enthalten. Es gibt auch keine Angaben zur Laufzeit, d.h. sie kann zeitlich unbegrenzt sein (ohne Mindest- oder Höchstlaufzeit, z.B. auf 6 Monaten, 1 Jahr,.... Jahre usw.); es ist auch möglich, unbefristete Arbeitsverträge so oft wie gewünscht zu verlängern, sowie einen anderen unbefristeten Arbeitsvertrag so oft wie gewünscht anzuschließen.

Ein solcher begrenzter Auftrag läuft nach Fristablauf unaufgefordert ab und läuft am 31.12. aus. ...." Für den implizit verlängerten Auftrag sind in diesem Falle die gleichen materiellen Regelungen wie für den bisherigen Auftrag vorgesehen, mit Ausnahmen der Vertragslaufzeit. Die stillschweigende Vertragsverlängerung wird in der Regel immer als für 1 Jahr geschlossen angesehen, unabhängig davon, wie lange der Altvertrag aufrechterhalten wurde.

Wenn der Mietvertrag ausschliesslich dem ABGB untersteht, gelten für den Mietvertrag die gleichen Bedingungen wie für Mietverträge, mit der Einschränkung, dass die stille Vertragsverlängerung nicht für 1 Jahr, sondern für einen Zinszahlungszeitraum, d.h. in der Regel 1 Monat, ist. Die Mieterin ist zur Kündigung des Mietverhältnisses auch vor dem Ende der vertraglichen Laufzeit unter den nachfolgenden Bedingungen berechtigt:

Die Vermieterin bzw. der Leasinggeber ist zur Kündigung des Vertragsverhältnisses auch vor dem Ende der vertraglichen Laufzeit unter den nachfolgenden Bedingungen berechtigt: Die Rechtsgültigkeit einer einvernehmlich beschlossenen Beendigung des Mietvertrages ist im Rahmen des Anwendungsbereiches des MRG stets daraufhin zu überprüfen, ob der Pächter seine Wahl auf freiwilliger Basis traf oder ob er unter Zeitdruck stand und sich damit in einer Zwickmühle befand.

Nach MRG muss eine fristlose Abmeldung durch den Eigentümer vor Ort, durch den Pächter vor Ort oder in schriftlicher Form ausgesprochen werden. Kündigungen können für das Register verbal oder in schriftlicher Form ausgesprochen werden. Das Kündigungsformular ist auf der Website des Ministeriums für Justiz verfügbar. Um den Vertrag zu kündigen, muss das Formblatt ordnungsgemäß ausgefüllt, unterzeichnet und dem zuständigen Richter vorgelegt werden.

Soweit im Vertrag keine Bestimmung vorgesehen ist, gilt die Rechtsvorschrift des 560 ZPO: Geschäftsräume können mit einer Frist von drei Monaten zum Ende eines jeden Kalendervierteljahres aufgelöst werden. Um die Einhaltung der Frist zu gewährleisten, muss die Frist dem anderen Vertragspartei vor Kündigungsbeginn zugehen.

Zum Beispiel, wenn ein Vertrag am 31.12. endet die Kündigungsfrist muss der anderen Vertragspartei bis zum 30.9. zugehen. Anders als der Pächter muss der Pächter in seiner Kündigungserklärung einen wesentlichen, rechtlich erkennbaren Grund geltend machen und nachweisen. Zahlungsverzug des Mietvertragspartners (trotz schriftlicher Abmahnung mind. 8 Tage im Verzug)              Grund der Beendigung, der für den/die VermieterIn, seine bzw. seine Familienangehörigen oder seine/ihre Firma als wesentlich erachtet wird.

Im Falle einer Beendigung wegen Zahlungsverzuges des Leasingnehmers, wenn der Leasingnehmer den Mietrückstand nicht grob verschuldet hat, kann der geschuldete Mietbetrag vom Leasingnehmer bis zum Ende des Gerichtsverfahrens in erster Linie vor der Gerichtsentscheidung bezahlt werden. Danach muss die Beendigung widerrufen werden. Ein Kündigungsgrund (Eigennutzung des Eigentümers, Abriss bzw. Rekonstruktion des Gebäudes) kann nur unter der Bedingung der Beschaffung eines dem Standort und Zustand des Mietverhältnisses entsprechenden Ersatzobjekts für den Vermieter in Anspruch genommen werden.

Man sollte als Wirt nach Kenntnis des Kündigungsgrunds immer ohne unnötige Verzögerung eine Benachrichtigung einreichen, da sonst in der länger andauernden Wartezeit mit der Benachrichtigung ein impliziter Verzicht auf die Durchsetzung dieses Kündigungsgrunds ersichtlich ist. Verträge, nach denen dem Leasinggeber ein über die gesetzlichen Kündigungsgrundlagen hinausgehender Kündigungsanspruch zusteht, sind ungültig!

Das Kündigungsschreiben kann jedoch noch während der Verzichtsfrist ausgesprochen werden. Beanstandungen können gegen eine richterliche Entlassung innerhalb von 4 Kalenderwochen nach erfolgter Zustellung vorgebracht werden. Diese Vorgehensweise klärt dann, ob die Entlassung legal ist oder nicht. Bei nicht rechtzeitiger Übergabe des Mietobjektes kann der Leasinggeber die Räumung vornehmen.

Ist die Mietsache im gemeinsamen Besitz mehrerer Beteiligter, ist der Sachwalter als vertretungsberechtigter Gesellschafter (im Umfang seiner Befugnisse zur Abwicklung der gewöhnlichen Verwaltung) oder die Mehrzahl der Gesellschafter zur außerordentlichen Auflösung ermächtigt. Ist das Kündigungsobjekt durch einen entsprechenden Nutzungsvertrag exklusiv an einen Mitinhaber zur Miete übergeben worden, so ist auch der Mitinhaber allein zum Rücktritt vom Vertrag ermächtigt.

Andererseits, wenn eine Auflösung an eine Mitinhabervereinigung erfolgen soll, muss dies an alle Mitinhaber oder ggf. zu Händen eines Vertreters erfolgen. Wenn mehrere Bewohner eine Immobilie zusammen vermietet haben, können sie nur zusammen auflösen. Bezüglich der Laufzeit der Frist für Geschäftsräume gibt es weder in Teil- noch in Vollbereichen der MRG Anforderungen, d.h. "sie kann nach Bedarf in den AGB begrenzt werden (ohne Mindest- oder Höchstdauer); es ist auch möglich, den Originalmietvertrag so oft und so lange wie gewünscht zu erweitern oder weitere Verträge (Kettenmietverträge) zum Laufzeitende des Originalmietvertrages hinzuzufügen.

Vorgeschlagene Formulierung: "Der Pachtvertrag startet am 1.1. .... Die Mietvereinbarung gilt bis zum 31.12. .... ohne Kündigung" oder: "Der Pachtvertrag läuft ab dem 1.1. .... nach diesem Zeitraum ohne Kündigungsfrist. Die Ergänzung "ohne Kündigungspflicht" drückt aus, dass das zugesagte Enddatum ein unbedingtes Enddatum ist, d.h. dass der Kontrakt am Ende der Periode ohne vorherige Voraussetzung, z.B. Beendigung, abläuft.

Sollte das Ende der Frist eine Beendigung erfordern, gäbe es ein sogenanntes bedingtes Enddatum (zu den nachteiligen rechtlichen Folgen s. weiter hinten unter "Achtung!"). Damit keine unangenehmen Überaschungen auftreten, sollten Versprechungen wie: "Der Mietvertrag kann nach Ablauf des festgelegten Zeitraums weitergeführt werden" oder "Der Pächter hat das Recht zu entscheiden, ob er den Mietvertrag verlängert" usw. entfallen.

Gleiches trifft auf Verlängerungs- oder Filialmietverträge zu. Dies trifft auch auf die meisten Mietinteressenten zu. Das heißt, alle Eigentümer und Pächter müssen es unterzeichnen! Sollen die einzelnen Eigentümer oder Pächter bei der Durchführung der Unterschrift durch Dritte repräsentiert werden, bedarf dies auch einer schriftlichen Ermächtigung. Liegt die Fristsetzung nicht in schriftlicher Form vor oder ist das Enddatum nicht unbedingt, sondern bedingt, kann das Enddatum im teilweisen und vollen Geltungsbereich der MRG nicht durchgesetzt werden und der ursprüngliche zeitlich begrenzte Vertrag wird nach dem Ende der Laufzeit in einen unbeschränkten Vertrag umgewandelt, was für den Nutzer eine Kündigungsmöglichkeit ist.

Das heißt, der/die VermieterIn kann den Pachtvertrag nur dann beenden, wenn im MRG Kündigungsgründe aufgeführt sind (siehe Punkt 3. 2.). Von der gewählten Vertragslaufzeit hängt sowohl die Abrechnung des Vertrags als auch die Tatsache ab, dass weder der Nutzer noch der Anbieter den Kaufvertrag während der Laufzeit auflösen kann.

Vorgeschlagene Formulierung: "Der Vertrag startet am 1.1. .... die ohne Vorankündigung am 31. Dezember ausläuft. Jedoch kann der Pächter den Vertrag mit einer Frist von 3 Monate zum Quartalsbeginn auflösen. Wenn ein der MRG unterstellter Vertrag richtig zeitlich begrenzt wurde (schriftlich, unbedingtes Enddatum), das Mietgut aber vom Pächter am Ende der Frist nicht verlassen wird, muss der Pächter die Klage auf Räumung in der Regel innerhalb von höchstens 14 Tagen einreichen (Eingang beim Gericht).

Andernfalls verlängert sich der Vertrag einmal um 3 Jahre. In diesem Falle hat der Vermieter das unerlässliche Recht, den Vertrag unter Wahrung einer dreimonatigen Frist zum letzten Tag eines jeden Monats aufzulösen. Erfolgt nach diesen 3 Jahren keine Kündigung, so wird der Vertrag auf unbegrenzte Zeit verlängert, was zu einem vollständigen Schutz vor Kündigung durch den Vermieter führt.

Für alle Mietverhältnisse, auch wenn diese ausschliesslich den AGB unterstehen, sowie für Mietverhältnisse gilt im Prinzip die Aussage zur Klage auf Räumung, gerichtlichen Vergleich und Übertragungsanordnung. Dies bedeutet, dass wegen der festgesetzten Frist und dem damit einhergehenden Verlust des Kuendigungsschutzes nur 75% der nach 16 MRG erlaubten vertretbaren Miete als "Bußgeld" einforderbar sind.

Bei einer nachträglichen Überführung des befristeten Mietvertrages in einen unbeschränkten Vertrag, gleich aus welchem Grunde, kann ab dem Umwandlungszeitpunkt die vollständige Miete (d.h. 100 %) gefordert werden, sofern im Originalmietvertrag die beiden Mietpreise, d.h. die tatsächliche Miete (d.h. die 75 %) und die vollständige Miete (d.h. die 100 %) in schriftlicher Form gegeneinander verrechnet wurden.

Andernfalls gilt die Kürzung für einen begrenzten Zeitraum trotz Wandlung in einen unbeschränkten Mietkaufvertrag. Überbezahlte Mieten können während der ganzen Mietdauer und für weitere 6 weitere 6 Monaten nach Kündigung oder Überführung in einen unbestimmten Mietzeitraum zurückgefordert werden. Beträgt die Gesamtlaufzeit zuzüglich der 6 Monaten nach Kündigung des Mietvertrags weniger als 3 Jahre, kann die überbezahlte Miete nicht nur 6 Monaten nach dem Enddatum, sondern bis zum Ablauf von 3 Jahren zurückgefordert werden.

Beispiel: Der Pachtvertrag ist auf 2 Jahre begrenzt. Im Rahmen des MRG besteht auch die Kündigungsmöglichkeit des Leasingnehmers nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches. Der ABGB regelt folgende Gründe für eine frühzeitige Auflösung: Ein vertraglicher Vertrag über weitere Gründe der Auflösung ist nach den Vorschriften des MRG nicht zulaessig. Im Rahmen des MRG besteht auch die Kündigungsmöglichkeit des Leasinggebers nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches.

Der ABGB regelt folgende Gründe für eine frühzeitige Auflösung: Durch den Leasingnehmer wird die Nutzung des Mietobjekts wesentlich beeinträchtigt. Nach erfolgter Zahlungserinnerung kommt der Leasingnehmer mit der Zahlung der Miete so in Verzug, dass er die ausstehende Miete nach Fälligkeit nicht in voller Höhe bezahlt hat. Ein vertraglicher Vertrag über weitere Gründe der Auflösung ist nach den Vorschriften des MRG nicht zulaessig.

Gemäß den Vorschriften des MRG ist der Mieter dazu angehalten, das Mietobjekt im vollen Anwendungsbereich wiederherzustellen, wenn dies nach dem Baurecht und technisch möglich ist und die entsprechenden Aufwendungen durch eine Vollkaskoversicherung gedeckt sind. In diesem Fall behält der Vertrag seine Gültigkeit. Laden Sie einen Musterbrief herunter: