Mieterhöhung Gewerbe

Übersicht für Mietinteressenten und Hauswirte

Die Vermieterin kann daher keine Mieterhöhung durch unilaterale Deklaration bewirken oder die Einwilligung der Mieterin zu einer Mieterhöhung einfordern. Der Wohnungseigentümer kann danach eine Mieterhöhung nur unter den gesetzlichen Bedingungen umwandeln. Der Gesetzgeber beschützt den Pächter. Grundsätzlich wird im Zuge eines Langzeitmietvertrages für Geschäftsräumlichkeiten keine feste Miete festgelegt, da der Eigentümer sich gegen die Auswirkungen einer progressiven Geldabschreibung abzusichern und an einer Anhebung des allgemeinen Mietniveaus für Geschäftsräumlichkeiten teilhaben will.

Das Regelwerk für Mieterhöhungen ist zum Teil sehr komplex oder wenn der Eigentümer eine Kündigung des vorhandenen Mietvertrags ankündigt und gleichzeitig dem Nutzer einen neuen Vertrag zu gleichen Bedingungen, aber mit einer höheren Mietsumme vorlegt. Grundvoraussetzung ist ein auf unbegrenzte Zeit geschlossener und fristgerecht kündbarer Mietkaufvertrag.

Für langfristige Mietverträge gibt es mehrere Optionen zur Anpassung der Mietpreise an geänderte Konditionen. Ein Staffelmietzins bestimmt, welche Mieten in welchen Perioden fällig sind und wie sie sich in Prozent oder meinem festen Betrag erhöhen. Ein Übergang auf den gewerblichen Mieter ist weder erforderlich noch erforderlich (BGH ZMR 2005, 114).

Mit einer umsatzabhängigen Pacht steigen die Pacht und der jährliche Mietumsatz. Ebenso wird die Vermietung bei sinkenden Umsätzen gesenkt. Zur Abfederung des Risikos von Umsatzrückgängen wird in der Regel eine feste Mindestmiete festgelegt. Ihr Zweck ist es, den Hauswirt an der Performance einer gewissen Vergleichszahl zu beteiligen. Im Falle einer (echten) Mieteskalationsklausel wird die Höhe der Mieten automatisch angepasst, ohne dass der Mieter einen Spielraum in Bezug auf die Änderung der Unterhaltskosten hat.

Dies beruht zum Teil auf einer Änderung der Indexpunkte, zum Teil auf einer Änderung des Prozentsatzes des Preisindex. Sie ist auch nach der Inkraftsetzung des Preisauszeichnungsgesetzes nicht zulässig, bei gewerblichen Mietverträgen jedoch in Ausnahmefällen zulässig, wenn der Anbieter mit dem Nutzer einen Langzeitmietvertrag geschlossen hat, die Vertragsparteien einen erlaubten Referenzindex vereinbaren, die Eskalationsklausel im konkreten Fall hinreichend festgelegt ist und keine der Vertragsparteien unzumutbar nachteilig ist ("§ 3 I d, e PrKG").

Für einen langfristigen Pachtvertrag ist eine Vertragsdauer von mind. 10 Jahren erforderlich. Dies kann durch den Abschluss des Mietvertrages für einen festen Zeitraum von 10 Jahren oder durch die Verlängerung des Mietverhältnisses auf 10 Jahre durch eine Wahl oder durch den Verzicht des Vermieters auf sein gewöhnliches Beendigungsrecht für einen Zeitraum von 10 Jahren erfolgen.

Einem besonderen Kündigungsrecht des Vermieters kann nicht widersprochen werden. Eine solche Diskriminierung besteht nach den Regelungen des 2 III PrKG unter anderem dann, wenn nur ein Vertragspartner das Recht hat, eine Berichtigung zu fordern (Ratschet-Klausel) oder eine Preiserhöhung nur eine Steigerung, nicht aber eine Preissenkung eine korrespondierende Mietminderung auslöst.

Dies erfordert die Feststellung des Mietverhältnisses. Bezieht sich ein älterer Vertrag auf einen nicht mehr weitergeführten Vergleichsindex, kann die Lücke durch Bezugnahme auf den Vergleichsindex schließen, der dem festgelegten Vergleichsindex am ehesten entspricht (BGH NZM 2009, 398). Darüber hinaus können die Vertragsparteien festlegen, dass der Mieterhöhung ein Fristsetzungsschreiben des Eigentümers bei der Neuberechnung der Mieten vorausgehen muss.

Die Mieterin muss dann die höhere Mietgebühr erst nach Erhalt des Briefes bezahlen. Stressklausel: Die Mieten erhöhen sich von selbst, indem sie im Grunde identische oder mindestens gleichwertige Waren oder Dienstleistungen miteinander in Beziehung setzen. Dazu gehören beispielsweise Mietsteigerungen, die mit der Preisentwicklung von Waren und Dienstleistungen verbunden sind, die sich nicht auf das generelle Kostenniveau, sondern direkt auf den Einstandspreis des Mieters auswirken.

Die Vertragsparteien können die Regelung des 559 BGB durch Einzelvereinbarung in den gewerblichen Mietvertrag aufnehmen.