Mietvertrag Schönheitsreparaturen

Beauty-Reparaturen in der gemieteten Wohnung - Immer wieder eine Auseinandersetzung über Beauty-Reparaturen

Schönheitsreparaturen sind eine der häufigste Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieterschaft. Es ist schwer zu übersehen, wie viele Mietverträge darüber entscheiden, wer wann welche Schönheitsreparaturen in der gemieteten Ferienwohnung durchführt. Müssen vom Vermieter letztendlich kosmetische Reparaturen durchgeführt werden, ergibt sich die Fragestellung, wie diese zu gestalten sind und was bei der Wohnungsübergabe zu berücksichtigen ist.

Die Klugheit der letzten Schlussfolgerung ist heute nicht üblich - daher im Schlussartikel dieses MieterMagazins Sondervorschläge zur Mietrechtsreform im Schönheitsreparaturbereich. Schönheitsreparaturen - was sind das? Zu den kosmetischen Reparaturen gehören nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes das Bemalen, Kalk- und Tapetenarbeiten an Wänden und Decke, das Bemalen der Türen, Böden, Heizungen einschließlich der Heizrohre und Fenstern sowie der Aussentüren von außen.

Zur Schönheitsreparatur gehören auch das Anstreichen von über Verputz verlegten Zuleitungen sowie das Bemalen von Sockelleisten. Der Mietvertrag kann auch vorsehen, dass eingebaute Möbel lackiert werden müssen. Die Ausbesserung von Schäden am Untergrund und kleinen Rissen in Holzwerkstoffen, Putzen oder Mauerwerken ist Teil der Schönheitsreparaturen, wenn es um die üblichen und kleinen Vorbereitungsarbeiten zum Anstreichen oder Tapetenarbeiten geht.

Die Mieterin muss keine gebohrten Kacheln austauschen, es sei denn, es wurden zu viele Dübelbohrungen vorgenommen. In der Regel ist der Pächter jedoch verpflichtet, die Holzdübel so weit wie möglich in die Fuge einzubringen, anstatt die Platten zu bohren. Sollten jedoch grössere Anteile der Zahnschmelze abplatzen, muss der Pächter diese eventuell ausbessern. Schleifen und Versiegelung von Holzböden fallen nicht in den Bereich der Schönheitsreparaturen.

Der Hausherr ist für das Parkett verantwortlich. Der Ersatz der vom Eigentümer verlegten Teppiche kann dem Nutzer nicht in Rechnung gestellt werden. Das Grundreinigen eines Teppichbodens beim Ausziehen liegt ebenfalls in der Verantwortung des Mieters. Über eine Mietvertragsklausel kann der Pächter den Pächter jedoch zur Reinigung des Teppichbodens auffordern. Bei Beschädigungen im Fußbodenbelag, die der Pächter hervorgerufen hat - z.B. Feuerlöcher im Boden oder Abdrücke im Linoleumfußboden durch Stilettoabsätze - hat der Pächter dafür einzustehen.

Schönheitsreparaturen müssen "professionell" durchgeführt werden (siehe unseren Artikel auf S. 33: "Sorgfältige Auswahl der Materialien lohnt sich"). In der Mietperiode kann der Bewohner seine Ferienwohnung in jeder gewünschten Farbgebung malen. Allerdings können beim Ausziehen " Standardfarben " erforderlich sein. Der Hausherr muss keine Mauern in Signalrot, Violett oder Schwarz annehmen.

So ist der Ausdruck "Schönheitsreparatur" tatsächlich irreführend: Denn jeder hat seine eigene Auffassung von dem, was "schön" ist. Der Vermieter ist und bleibt für die Reparatur und Wartung der Ferienwohnung verantwortlich. Unter den kosmetischen Reparaturen sind: Zählt nicht als kosmetische Reparatur: Für viele Bewohner ist es natürlich, dass sie selbst nach der Bürste greift und die renovierte Ferienwohnung beim Einzug aushändigt.

Prinzipiell muss auch der Hausherr alle Schönheitsreparaturen anbringen. Diese Verpflichtung kann der Pächter jedoch im Mietvertrag auf den Pächter abtreten. Kosmetische Reparaturen dürfen dem/der MieterIn prinzipiell nur in dem Umfang in Rechnung gestellt werden, in dem er/sie diese durch Verschleiß der Mietwohnung selbst veranlasst hat. Bestimmungen, die den Nutzer unzumutbar nachteilig beeinflussen, sind ineffizient.

Ein Mietvertrag, der vorsieht, dass der Pächter beim Bezug kosmetische Reparaturen vornehmen muss, ist grundsätzlich gegenstandslos. Denn der Leasingnehmer sollte den Verschleiß seines Amtsvorgängers nicht aufheben. Häufig ist es aber in der Realität so, dass eine Vermietung ohne Renovierung erfolgt, d.h. der Bewohner saniert die Immobilie beim Bezug besser oder schlechter, da er nicht in verdorbenen Zimmern leben will.

Die Schönheitsreparaturen werden von ihm "freiwillig" ausgeführt. In der Regel erfordern Mietverträge während der Mietdauer regelmässige Schönheitsreparaturen. Die Termine für die einzelnen Zimmer der Ferienwohnung, in denen die Schönheitsreparaturen vorgenommen werden sollen, sind fix. Verkürzte Zeiten, in denen der Eigentümer den Bewohner häufiger sanieren will, sind unwirksam, weil sie den Bewohner unzumutbar nachteilig beeinflussen.

Die gesamte Regelung für die Schönheitsreparaturen ist in einem solchen Falle wirkungslos - mit der Konsequenz, dass der Pächter überhaupt nicht renovierungsbedürftig ist. Auch wenn die im Mietvertrag festgelegten Laufzeiten von drei, fünf und sieben Jahren nicht zwingend sind. Weil kosmetische Reparaturen grundsätzlich nur dann durchgeführt werden sollten, wenn die Zimmer unschön geworden sind - der individuelle Anwendungsfall muss also immer berücksichtigt werden.

Rigid " ist eine Wortwahl, die zum Ausdruck bringen soll, dass die kosmetischen Reparaturen ohne Wenn und Aber in dem erwähnten Zyklus durchgeführt werden sollen. Dies würde Mietern, die ihre Wohnungen kaum benutzen oder sehr sorgfältig mit ihnen umgehen, unnötige Renovierungsarbeiten aufzwingen. Feste " Termine sind daher unwirksam - auch in diesem Falle müssen sich die Bewohner nicht mehr um kosmetische Reparaturen sorgen.

Wenn im Mietvertrag die Renovierungszeiten in Wörtern wie "allgemein", "in der Regel", "gewöhnlich" oder "grundsätzlich" ausgedrückt werden, ist der Einsatz einer Bürste für den Vermieter unumgänglich. In den Vergleichsklauseln - auch Kontingentklauseln oder Quotenregelungen - ist festgelegt, dass der Nutzer die Nutzung seiner Wohnfläche beim Bezug, im Verhältnis zur Zeit nach der letzen Sanierung, bezahlen muss.

Beispiel einer solchen Klausel: "Zieht der Pächter vor Ende der für Schönheitsreparaturen eingeräumten Frist aus, muss er seiner Pflicht zur Schönheitsreparatur durch Bezahlung des nachfolgend aufgeführten Kostenanteils nachkommen: 20 % nach 12-monatiger, 40 % nach 24-monatiger, 60 % nach 36-monatiger, 80 % nach 48-monatiger Dauer.

"Der Betrag basiert in der Regel auf dem Aufwand einer vom Eigentümer gewählten Malerfirma. Dieser Teil der Entschädigung wurde in der Regel bei ihrem Austritt mit der Anzahlung aufgerechnet. Das Bundesgericht hat entschieden, dass diese Entschädigungsklauseln mit festen Terminen und Prozentangaben auch den Pächter unzumutbar nachteilig beeinflussen und somit ineffizient sind. "Mit der definierten Bemessungsgrundlage kann der tatsächliche Erhaltungszustand der Immobilie nicht berücksichtigt werden", urteilt der BGH.

Befindet sich die Immobilie in einem überdurchschnittlich guten Erhalt, führen strenge Entschädigungsregelungen dazu, dass der Nutzer mit teilweise deutlich erhöhten anteiligen Sanierungskosten als der tatsächliche Wohnungszustand belasten. Ist zum Beispiel ein Bewohner sehr spärlich in seiner Ferienwohnung, können die Zimmer immer noch ganz in Ordnung sein, auch wenn die letzten Renovierungsarbeiten schon vier Jahre zurückliegen.

Er hätte aber in diesem Falle nach den gängigen Entschädigungsklauseln beim Umzug viel bezahlen müssen. Nachteilig für die Bewohner war auch die Tatsache, dass der Hausherr den kostspieligsten Meister in der ganzen Innenstadt wählen konnte, um die Kosten abzuschätzen. Letztere berechneten dem Eigentümer früher einen hohen Sanierungsaufwand, von dem der Umzug einen gewissen Anteil bezahlen musste.

Doch die vom Meister begutachteten Renovierungsarbeiten wurden nie wirklich durchgeführt - die Mauern glänzten noch in einem nahezu frischem Wei? Der Grundbesitzer sah die Bestimmung wie einen Blanko-Scheck aus. Anstatt zu bezahlen, konnte der Pächter bestenfalls selbst eine Bürste benutzen - obwohl er nicht zur letzten Renovierung gezwungen war und die kosmetische Reparatur gegenstandslos war.

Zahlreiche Mietklauseln, die beim Umzug explizit renovierungsbedürftig sind, sind gegenstandslos. Nachteilig wäre ein Pächter, der die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer in den gewohnten Intervallen vorgenommen hat und beim Umzug neu sanieren muss, obwohl es nach der festen Rotation noch nicht wieder notwendig wäre. Es gibt auch keine Vorschrift, nach der die Ferienwohnung in dem selben Stand abgegeben werden muss, in dem sie einmal eingenommen wurde.

Jedoch kann ein Pächter, der voll besetzte Zimmer gemietet hat, dazu gezwungen sein, diese beim Umzug in einwandfreiem Zustand auszuliefern. In der Regel kommt es zu Konflikten um die Schönheitsreparaturen, wenn der Bewohner auszieht. Sind die kosmetischen Reparaturen nicht oder schlecht durchgeführt worden, kann der Hausherr Schadenersatz verlangen, z.B. für den Verlust der Miete für die vorübergehend nicht vermietbare Ferienwohnung.

Dies kann für den Pächter kostspielig sein. Die Vermieterin kann aber auch den Zimmerzustand während der Mietdauer überprüfen. Das Gericht hält jedoch einen Zweijahresbesuch für hinreichend - der Pächter muss keine häufigeren Kontrollen dulden.

Die Anmeldung des Vermieters oder eines Vertreters muss wie bei allen anderen Besichtigungen frühzeitig erfolgen. Ein unangemessener Auftrag muss vom Pächter nicht angenommen werden, er kann lediglich selbst einen Gegenantrag einreichen. Sie hängt daher im jeweiligen Fall noch von der Ausgestaltung im Mietvertrag ab. Ob der Bewohner alle Schönheitsreparaturen vornehmen muss oder ob er sich entspannt zurücklehnt.

Dies vermeidet unnötigen Sanierungsstress und unnötige Belastungen für den Hauseigentümer. Ein besonderes Merkmal sind Mietverträge, die während der DDR geschlossen wurden. Der in den DDR-Vertragswerken häufig verwendete Wortlaut "Der Pächter ist während der Mietdauer für die malerische Pflege verantwortlich" beinhaltet keine Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen.

Was und wann saniert werden soll, kann der Nutzer weitestgehend selbst mitbestimmen. Werden kosmetische Reparaturen in der eigenen Wohnungseinrichtung oder im Auftrag eines Handwerkers durchgeführt, müssen die Leistungen zumindest in "mittlerer Ausführung und Qualität" ( 243 BGB) fachmännisch ausgeführt werden. Bei der Auswahl der Tapete, Farbe und Lack sowohl für die laufenden Schönheitsreparaturen als auch für die endgültige Renovierung des Auszugs sollte der Vermieter nicht nur auf die Wirtschaftlichkeit, sondern auch auf die Wertigkeit achten.

Der Anspruch einer "mittleren Qualität " bezieht sich sowohl auf die aktuelle als auch auf die endgültige Renovierung, wird aber vom Mieter in der Regel erst beim Wegzug des Mieters auferlegt. In der Regel genügt bei guter Lackierung eine Schicht, bei günstigeren Lacken werden zwei bis drei Schichten benötigt - der erhöhte Aufwand verursacht oft vergleichbare Mehrkosten.

Diese werden für kosmetische Reparaturen während der Mietdauer empfohlen, sind aber für die endgültige Renovierung nicht zwingend notwendig. Die Tapete muss beim Austritt des Pächters blasen- und knitterfrei auf das Motiv und die Fugen aufkleben. Andererseits ist das Übermalen von normalen gemusterten Tapete keine professionell durchgeführte kosmetische Reparatur. Wie viel kostet eine kosmetische Reparatur? Für nicht fachmännisch durchgeführte Tätigkeiten haftet der Pächter.

Die staatliche Unterstützungsleistung zur Existenzsicherung von Arbeitslosen und Sozialhilfeempfängern umfasst auch die Reparaturkosten im Haushalt. Die Schönheitsreparaturen in der Ferienwohnung sind jedoch Teil des Standard-Leistungssatzes, d.h. von der BA zu bezahlen. Wie die Sozialhilfebezieher müssen auch die Begünstigten etwa zehn Prozentpunkte der für "Unvorhergesehenes" geleisteten Hilfe übernehmen und einsparen, auch für Schönheitsreparaturen.

Anspruchsberechtigte von Grundleistungen, ob Arbeitslosenunterstützung II nach SGB II (früher: Arbeitslosenhilfe) oder Sozialhilfeempfängern nach SGB XII, werden ggf. zur Inanspruchnahme der für die Schönheitsreparaturen in der Ferienwohnung vereinnahmten Beträge herangezogen. Roswitha Steinbrenner, Pressesprecherin der Sozialabteilung des Senats, betont, dass die Bildung von Rückstellungen für Schönheitsreparaturen eine Gelegenheit war, den bisherigen Satz der Sozialhilfe auf den heutigen zu erhöhen.

Sollten Sie nicht in der Position sein, die Schönheitsreparaturen selbst vorzunehmen, können Sie - auf Wunsch - die anfallenden Gebühren einer Spezialfirma erstatten. Die Mietervereinigung verlangt im Wesentlichen die Rückerstattung von Schönheitsreparaturen. Die Arbeitslosen, die von der BA Arbeitslosenunterstützung I erhalten, können dagegen einen Zuschuß für die Schönheitsreparaturen beantragen.

Das Appartement wurde verlassen, die Schönheitsreparaturen wurden, soweit es der Vertrag erfordert, ausgeführt - nun kommt die abschließende Hürde: die Wohnungsübergabe an den Wirt. Einige Gastwirte nehmen einen Künstler oder einen anderen Kunsthandwerker mit. Danach sollte der Pächter selbst einen Bericht erstellen und diesen vom Hausherrn - auf jeden Falle aber von den ZeugInnen - vorlegen.

Es wird protokolliert, ob der Mieter oder sein Vertreter die Ferienwohnung in der gefundenen Form annimmt oder ob und welche Fehler er aufdeckt. Das Verlassen der Ferienwohnung im "vertraglichen" oder "ordnungsgemäßen Zustand" bedeutet nicht nur das Anstreichen der Wand, der Fenster, der Türen usw., sondern auch das Entfernen von Einrichtungsgegenständen, wie Schränken, Zwischenböden, Rohrbelägen, Teppichen, Laminaten oder Holzbrettern - sofern nicht anders mit dem Eigentümer vereinbart.

Wenn beim Einziehen bereits Schrammen im Holz waren, kann keine Instandsetzung gefordert werden. Doch: Das muss bereits beim Einziehen aufgezeichnet worden sein. Bestehende Defekte und Beschädigungen können auch nach dem Einziehen beanstandet werden, so dass sie beim Ausziehen nicht mehr behoben werden können. Beschädigungen durch den Vermieter müssen selbstverständlich behoben werden.

Dietrich Eulitz hat die Erfahrung gemacht, dass die gängigen Vorwürfe der Gastwirte keine gereinigten Fettabscheider in der Absaughaube und verkalkten Duschen sind. Wenn Sie den Fettabscheider vor dem Ausbau reinigen oder austauschen und den Brausekopf in einem Essigebad entkalken, sind Sie auf der richtigen Stelle. Dies ist eine Art "verhandelnde Masse", die den Hausherrn überzeugen kann, zuvorkommend zu sein.

Beauty-Reparaturen müssen nicht von denjenigen durchgeführt werden, die aufgrund ihrer eigenen berechtigten Beendigung ohne Vorankündigung ausziehen. Beabsichtigt der Hausherr nach dem Einzug den Bau der Ferienwohnung, genehmigt ihm die Gerichtsbarkeit eine Geldforderung anstelle der durchgeführten Sanierungsarbeiten. Nach den Mietverträgen muss die Ferienwohnung sauber und unbefristet wiederhergestellt werden. Consultant Beer hat bereits erfahren, dass "die Bewohner die Ferienwohnung saniert haben, obwohl sie dazu keinerlei vertragliche Verpflichtung hatten".

Jeder, der die Sanierung dann unsachgemäß durchführt, kann auf eigene Rechnung reparieren, auch wenn er nicht hätte sanieren müssen. Wenn weder der Pächter (unwissend) noch der Wirt ( "der sehr gut wußte, was er tat") ein Übernahmeprotokoll unterzeichnet oder der Wohnungszustand in Anwesenheit von ZeugInnen für richtig erachtet wurde, kann der Wirt eine Malereifirma seines Vertrauens mit der Sanierung betrauen.

Das bedeutet, dass rasch mehrere tausend Euros an Geld anfallen, ohne dass der umgezogene Bewohner darüber unterrichtet wird. Der Hauswirt rechnet die Gebühr für diese Arbeit mit der Anzahlung ab, die er innerhalb von sechs Monaten zurückzahlen muss. Er zieht alle zusätzlichen Summen vom Vormieter ein. Einige Hauswirte bemühen sich auch, den Auszug mit dem Rückbau von Altbauten durch Vormieter unzufrieden zu machen.

Die Vermieterin ist verpflichtet, nachzuweisen, dass der/die MieterIn die Installationen selbst durchgeführt hat. Bei einem Großteil der Bewohner fallen neben den Umsiedlungskosten weitere Aufwendungen für die Sanierung der Altbauwohnung an. Ungeachtet der großen volkswirtschaftlichen Relevanz (geschätzte Reparaturkosten in Berlin: ca. 500 Mio. EUR jährlich) und der hohen gerichtlichen Belastungen in diesem Bereich hat der gesetzgebende Organismus bisher keine Mühen gescheut, in den Kostenkampf für Schönheitsreparaturen einzuschreiten.

Laut des Gesetzes sind kosmetische Reparaturen Sache des Mieters. Der fast völlige Übergang dieser Vermieterverpflichtung auf den Pächter durch explizite und effektive Vertragsregulierung - wie es inzwischen gängig ist - leitet die rechtliche Regulierung ad absurdum. 2. Weil es jedenfalls im preislosen Wohnbau keine Mietminderung für die Annahme der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter gibt, da entsprechende verschiedene Vertragstypen nicht gegeneinander ausspielen.

So gibt es z.B. im Mietindex Berlin einen entsprechenden Zuschlag für die lokale Mietvergleichsmiete, wenn der Hausherr die Schönheitsreparaturen vornimmt und nicht an den Pächter weitergibt. Die Verpflichtung zur malerischen Reparatur verbleibt nach dem Antrag des BMV beim Wirt. Die vertragliche Weitergabe der Ausführung an den Pächter ist jedoch zulässig, wobei der Pächter über Form und Ausmaß der Schönheitsreparaturen entscheidet.

Er ist nur dazu angehalten, die notwendigen Massnahmen zu treffen, um Schäden an der Substanz zu vermeiden. Will sich der Hausherr nicht dem Marktpreisrisiko von nicht sanierten Eigentumswohnungen auseinandersetzen, steht es ihm offen, seine Immobilie durch entsprechende Massnahmen neu zu bewerten. In der Tat, der Antrag spricht sich für die erste Renovierung durch den Pächter.

Das scheint Sinn zu machen, denn der Bewohner möchte seine Wohnräume beim Bezug meist nach eigenen Ideen malen. Damals forderte der damalige Bundesrat aber auch eine Rechtsvorschrift über Schönheitsreparaturen, die jedoch vom Parlament nicht akzeptiert wurde, weil den Mietparteien nicht genügend Spielraum für Einzelregelungen zuerkannt wurde.

Er erachtet zunächst eine Festlegung von Schönheitsreparaturen als nötig und gibt sie an den Vermieter weiter, obwohl dieser am Ende eines Mietvertrages keine Gebühren zu zahlen hätte, wenn die Schönheitsreparaturen nicht nötig wären, wenn das Mietverhältnis fortgesetzt würde. Bei Übergabe der renovierten Ferienwohnung kann eine Quotenregelung getroffen werden, nach der anteilige Zahlungen in Anlehnung an den Zimmerzustand und die Aufenthaltsdauer der Bewohner geleistet werden können.

Allerdings ist dieser Entwurf zu weit vom Rechtsmodell abgekoppelt und berücksichtigt nach Einschätzung des Mieterbundes auch die Gestaltungsfreiheiten der Bewohner nicht ausreichend.