Kündigung durch Vermieter

Wie man rechts aufhört!

Wie man rechts aufhört! Die Kündigung bedarf der Schriftform (§ 568 BGB). Es muss von allen Eigentümern unterzeichnet werden oder es muss eine Original-Vollmacht aller Vermieter beigefügt werden, wenn sie von einem vertretungsberechtigten Vertreter gekündigt wird - eine Photokopie ist in der Regel nicht ausreichend. In Ermangelung einer ursprünglichen Vollmacht - zum Beispiel durch den Verwalter - können Sie die Kündigung sofort ablehnen!

Eine Ablehnung ist gemäß 174 Abs. 1 Satz 2 BGB nur dann auszuschließen, wenn der Bevollmächtigte den Pächter vorher über die Ermächtigung informiert hat. Vermietertipp: Bei der Vergabe einer Verwaltungsaufgabe sollte der Vermieter alle Bewohner über ihre Berechtigung informieren, die auch den Abschluß und die Kündigung von Mietverhältnissen beinhaltet.

Eine Kündigung ist an alle Bewohner der Ferienwohnung zu richten. Die mündlichen Kündigungsandrohungen können von den Mietern ignoriert werden. Mündlich oder schriftlich wäre jedoch eine Verwarnung möglich, d.h. die Bitte des Mieters, von bestimmten vertragswidrigen Verhaltensweisen - z.B. der unberechtigten Weitervermietung - abzusehen. Ein Rücktritt ist auch dann erfolgt, wenn die Mietinteressenten eine Mitteilung der zuständigen Poststelle bekommen haben - auch wenn sie den Mietvertrag nicht einholen.

Im Falle von außerordentlichen und ordentlichen Beendigungen wird zwischen einer ordentlichen Kündigung mit Kündigungsfrist und einer außerordentlichen Kündigung - ohne Kündigung oder mit Kündigungsfrist - differenziert. Es handelt sich zunächst um eine ordnungsgemäße Kündigung mit einer gesetzlichen Kündigungsfrist. Sie als Vermieter können ein unbestimmtes Mietobjekt nur dann ordnungsgemäß beenden, wenn Sie ein begründetes Kündigungsinteresse haben.

Die Kündigung zum Zwecke der Mietsteigerung ist ausgeschlossen, wobei ein legitimes Recht "insbesondere" in den nachfolgenden Punkten anerkannt wird ( 573 BGB): schuldhaftes, erhebliches Verletzen von Vertragspflichten (z.B. dauerhafte Belästigungen anderer Mieter, Beleidigungen des Mieters, beträchtliche Mietrückstände und/oder eine dauernde unangemessene Mietzinszahlung oder vertragswidrige Nutzung der Wohnung), Behinderung des Mieters bei ordnungsgemäßer ökonomischer Nutzung des Objektes (dies schliesst jedoch nicht eine Kündigung zum Zwecke der Mietanhebung ein).

Die Kündigung muss die genaue Begründung der Kündigung beinhalten. Um sich gegen die Kündigung verteidigen zu können, sollten die Nutzer ihre Rechtsstellung - also ihr Widerspruchsrecht - anhand des Beendigungsschreibens anerkennen können. Hinweis: Die unter 1) genannten Vertragsverletzungen können auch zu einer ausserordentlichen Kündigung ohne Einhaltung einer Frist für die Kündigung des Vertrages bei besonderer Schwere des Verstoßes nach sich ziehen.

Die Kündigung aufgrund eigener Ansprüche des Mieters muss angemessene und verständliche Begründungen haben. Es genügt nicht die simple Aussage "Ich beende Sie für den persönlichen Gebrauch". Die Bekanntmachung muss angeben, für wen Sie Ihre eigenen Anforderungen registrieren. In der Regel werden die Mandanten ihre Eigentumsrechte in einem Gerichtsverfahren in vollem Umfang für den eigenen Gebrauch nutzen. In der Kündigung ist zu begründen, warum der Vermieter in seiner eigenen Ferienwohnung wohnen möchte.

Zum Beispiel haben Sie aus diesen Gründen das Recht, den Vertrag zum persönlichen Gebrauch zu kündigen: - Sie selbst haben nur eine teuere oder eine für die Arbeit ungünstigere Ferienwohnung. Der Umstand, der die persönliche Nutzung rechtfertigt, muss nach Vertragsabschluss eingetreten sein und darf auch nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht erloschen sein. Wenn bereits bei Vertragsabschluss persönliche Bedürfnisse ersichtlich waren, halten viele Gerichtshöfe die Kündigung nicht für zielführend.

Sollten Ihre eigenen Anforderungen bis zum Ende der Frist wegfallen, sind Sie dazu angehalten, Ihren Vermieter über die neuen Gegebenheiten zu informieren. Das Gesetz regelt nicht abschliessend, für wen Sie - ausser für sich selbst - einen Mietvertrag zum persönlichen Gebrauch auflösen können. Die in der Kündigung genannten Gründe für den persönlichen Gebrauch müssen von den Gerichten festgelegt werden.

• Sie wollen aus Gesundheitsgründen in eine kleine Ferienwohnung umziehen; - Sie wollen in die Wohnanlage einziehen, weil sie mit dem Aufzug zugänglich ist und die vorherige nicht; - Sie brauchen die Ferienwohnung für die vorübergehende Pflege Ihrer Kinder; - Sie brauchen die Ferienwohnung, weil Sie wiederholte Besuche Ihrer Kinder haben; - Sie wollen nicht mit Ihren Schwiegereltern in der gleichen Ferienwohnung wohnen;
• Sie wollen in eine kleine Wohneinheit ziehen, weil Ihnen die vorherige zu groß geworden ist; - Sie wollen für jedes Ihrer Söhne und Töchter ein eigenes Kinderzimmer haben; - Sie wollen ziehen, weil eine kleine Wohneinheit einfacher zu verwalten ist (besonders im fortgeschrittenen Alter); - Sie brauchen die Wohneinheit aus professionellen Erwägungen an wenigstens 8 bis 10 Tagen im Jahr.

Hinweis: Die Gerichtshöfe überprüfen immer, ob der Vermieter die seriöse Intention hat, selbst in die Wohneinheit zu ziehen oder die Wohneinheit für Haushalts- oder Familienmitglieder zu räumen. Überprüfen Sie jedoch vor der Kündigung immer, ob die Bedingungen der Sozialklausel erfüllt sind. Der Grund: Ihr Vermieter kann sich auf Ihr Recht zur Kündigung des Vertrages berufen, obwohl es für Sie einfacher ist.

Damit konnten sich die Bewohner unter Hinweis auf die Sozialversicherungsklausel durchsetzen. Dies würde nicht nur bedeuten, dass Ihre Kündigung wirkungslos wäre, sondern Sie würden auch die Gerichtskosten für jedes Verfahren haben. Die Bestimmungen der 574a bis 674c BGB werden im Wohnungseigentumsrecht als Soziale Klausel bezeichne.

Auch wenn der Vermieter den Mietvertrag tatsächlich beendet hat, kann der Vermieter der Kündigung auch unter Berücksichtigung der legitimen Belange des Eigentümers Einhalt gebieten, wenn die Kündigung eine unangemessene Belastung für ihn oder ein Mitglied seiner Familie ist. Darin ist geregelt, dass bei der Teilung und dem anschließenden Verkauf eines Objektes eine Kündigungsfrist von mind. drei Jahren gilt, die in angespannten Wohnlagen auf bis zu 10 Jahre ausgedehnt werden kann.

Um diese Kündigungsfrist zu umgehen, wurde das nicht geteilte Haus an eine GmbH veräußert und die Appartements entsprechend dem Partnerschaftsvertrag an einzelne Anleger im Innenverhältnis vergeben (ebenso wie das Hamburgische Vorbild für die KG). In der Folge löste sich die BGB in eine WEG auf, indem sie das Haus teilte und die Appartements an die Anleger übergab. Allerdings ist das Münchner Muster insofern zweckmäßig, als die Firma unter Beibehaltung der Lebenspartnerschaft auch die eigenen Bedürfnisse einer Personengesellschaft auflösen kann, BGH, 23.11. 2011 - VIII ZR 74/11. Darüber hinaus hat der BGH am 16.11. 2013 beschlossen, dass dies in Bezug auf das Bezugsrecht unter der Rechtssache V ZR 96/12 nicht vorliege.

Das Münchner Muster konnte den Nutzern kein Bezugsrecht einräumen, da zum Erwerbszeitpunkt des Wohngebäudes durch die GbR noch keine Wohnungen vorhanden waren, für die dieses Bezugsrecht gewährt werden konnte. Das Appartement wird erst nach der Aufteilung gebaut und danach gibt es keinen Kauf. Es wird daher erwartet, dass in Ballungszentren wie München, Berlin und Hamburg der eigene Bedarf über GbR´s steigt.

Bei fristgerechter Kündigung durch den Vermieter ist in der Regel eine Frist von drei Monaten einzuhalten. Der Widerruf muss bis zum dritten Arbeitstag eines Kalendermonates eingehen und ist dann am Ende des Folgemonats gültig (§ 573c BGB). Der vom Vermieter zu beachtende Kündigungszeitraum wird nach fünf Jahren auf sechs und nach acht Jahren auf neun Monaten verlänger.

Eine Verkürzung dieser Fristen zum Schaden der Bewohner ist nicht zulässig. Wenn die Mietwohnung in eine Stockwerkeigentumswohnung umgebaut und während des Wohnens der Bewohner veräußert wurde, genießt sie einen Sonderkündigungsschutz nach § 577a BGB. Sie können als neue Eigentümerin oder Besitzer Ihren Vertrag zum persönlichen Gebrauch spätestens drei Jahre nach der Umstellung (bzw. bei sozialem Wohnungsbau spätestens bis zum Ende der Verpflichtungsperiode) auflösen.

Die Länder können diesen Entlassungsschutz jedoch auf bis zu zehn Jahre verlängern (§ 577 a BGB). Beispielberlin: Seit dem 13. 8. 2013 besteht aufgrund der Kündigungsschutzklauselverordnung vom 12. 8. 2013 (GVBl. S. 488) für ganz Berlin eine Sperrfrist von zehn Jahren nach Umbau einer Mietunterkunft in eine Stockwerkeigentumswohnung und anschließendem Verkauf, da "eine angemessene Mietwohnungsversorgung zu vernünftigen Konditionen besonders bedroht ist".

Der Zeitraum von einem Jahr für den verlängerten Kündigungsschutz läuft ab dem Datum des Erstverkaufs der umgebauten Eigentumswohnung und der Grundbucheintragung des neuen Mieters. Prinzipiell hat der Vermieter das Recht, einer ordnungsgemäßen und fristgerechten Kündigung zu widersprechen und die Fortführung des Mietvertrages zu fordern, wenn die Kündigung für den Vermieter, seine Angehörigen oder andere Haushaltsmitglieder eine unzumutbare Nöte ist.

Die Beanstandung muss dem Vermieter bis zwei Monaten vor der gewünschten Kündigung des Mietvertrages in schriftlicher Form vorgebracht werden. Der Vermieter kann, wenn der Vermieter Einspruch erhebt, nur vor dem Landgericht Klage auf Räumung erheben. Nur wenn der Vermieter weder in seiner Kündigung noch fristgerecht vor Ende der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeiten des Widerspruches sowie dessen Art und Dauer hinweist (wie es bei unseren Proben der Fall ist), kann der Vermieter der Kündigung noch im ersten Termin der Räumungsstreitigkeit Einspruch erheben.

Um die Kündigung durchzusetzen, müssen Sie eine Klage auf Ausweisung einreichen. Auch wenn die Gründe für die Kündigung richtig sind, kann das zuständige Gericht den Mietvertrag durch ein unbefristetes oder befristetes Gerichtsurteil ausdehnen, wenn die Zwangsräumung eine unangemessene Belastung darstellen würde. Die Sozialversicherungspflicht ( 574 BGB) kann von den Mietern mit Erfolg in Anspruch genommen werden, vor allem bei Eintritt von Renteneintritt, Erkrankung, Trächtigkeit, bevorstehenden Prüfungen und dergleichen.

Der Sozialversicherungsvertrag findet auch dann Anwendung, wenn es nicht möglich ist, eine Ersatzunterkunft zu bekommen. Der Sozialversicherungsvertrag findet keine Anwendung, wenn eine ausserordentliche Kündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist erfolgt ist, die das zuständige Bundesgericht für gerechtfertigt erachtet. Das bedeutet, dass beim Kauf eines Wohnhauses alle Bewohner den vollen rechtlichen Schutz vor Kündigung behalten. Hinsichtlich der Gesamtproblematik des Besitzerwechsels wird auf die Spezialbroschüre hingewiesen, da die Lage für den Vermieter nicht ganz so leicht ist wie für den Mieters.

Erfolgt ein Eigentumswechsel durch den Zwangsverkauf eines Mietobjektes, reduzieren sich die Kündigungsfristen des Käufers gemäß 57 a ZVG auf drei Monaten, gerechnet ab dem nächstmöglichen Zeitpunkt. Erfolgt der Verkauf eines Hauses durch eine Zwangsversteigerung im Monat Mai (Eigentumserwerb mit Zuschlagsbeschluss), kann der Käufer einen Mietvertrag zum Stichtag 31. Dezember 2009 beenden, wenn er bis zum 31. Dezember 2009 kündigt (nächstmöglicher Termin).

Aber auch hier gilt: Jede Kündigung setzt einen rechtlich vertretbaren Kündigungsgrund gemäß § 573 BGB voraus. Auch der Vermieter kann teilweise kündigen ( 573 b BGB), wenn er keine zusätzlichen Räume oder Grundstücksteile zum Leben nutzen will, b) um den neugeschaffenen Wohnbereich mit zusätzlichen Räumen und Grundstücksteile ausstatten. Vorraussetzung für eine solche Teilbeendigung ist, dass die Kündigung auf ungenutzte Räume oder Gebäudeteile begrenzt ist.

Der Kündigungszeitraum liegt bei drei Monaten. Im Falle einer teilweisen Kündigung kann der Vermieter eine entsprechende Mietminderung einfordern. Bei verspätetem Baustart kann der Vermieter eine Mietverlängerung um einen angemessenen Betrag einfordern. In § 549 Abs. 2 und 3 und 573 a BGB werden die Gründe genannt, in denen der Vermieter den Mietvertrag ohne Angaben von GrÃ?nden kÃ?ndigen kann.

Wohnt der Vermieter in einem vom Vermieter genutzten Haus mit nicht mehr als zwei Wohneinheiten, kann der Vermieter ein vereinfachtes Rücktrittsrecht ( 573 a BGB) geltend machen und das Mietobjekt ohne rechtlich erkennbaren Anlass auflösen. Die Wohnfläche (unmöblierte Zimmer!) in der vom Vermieter belegten Ferienwohnung entspricht einer Großmutterwohnung.

Falls Sie als Vermieter von dem vereinfachten Widerrufsrecht Gebrauch machen wollen, müssen Sie auch in der Kündigung darauf hinweisen. Dabei wird die gesetzlich vorgeschriebene Frist um drei weitere sechs bis zwölf Kalendermonate je nach Aufenthaltsdauer erhöht. Im Falle einer leichteren Kündigung kann sich der Nutzer aber auch auf die Sozialversicherungsklausel stützen.

Für Wohnflächen, die Teil der vom Vermieter selbst genutzten Wohnfläche sind und die der Vermieter ganz oder zum Teil möbliert hat, gilt: Wohnen in möblierten Zimmern in der Mietwohnung des Mieters, hat der Vermieter ein vereinfachtes Rücktrittsrecht wie bei Oma-Wohnungen. Wohnen die Bewohner als Einzelpersonen in möblierten Zimmern in der Eigentumswohnung des Eigentümers, haben sie keinen Entlassungsschutz.

Die Kündigungsfristen sind kürzer (spätestens ein Monat zum Monatsende) und der Nutzer kann sich nicht auf die Sozialversicherungsklausel berufen (§ 573 c Abs. 3 BGB). Hinweis: Der begrenzte Entlassungsschutz ist nur für möblierte Zimmer in der Mietwohnung des Vermieters gültig. Andernfalls spielt es keine Rolle, ob der Vermieter eine möblierte oder unmöblierte Ferienwohnung mietet.

In Jugendherbergen und Wohnheimen besteht kein gesetzlicher Entlassungsschutz. Lediglich in Notfällen, z.B. wenn sich die Bewohner auf die anstehende Prüfung einstellen, können sie der Kündigung ablehnen. In begrenztem Umfang findet daher auch hier die soziale Klausel Anwendung. Der Mietvertrag kann in Einzelfällen außerordentlich kündigt werden.

Sie müssen den Anlass der Kündigung im Kündigungsbrief eintragen. Der Vermieter kann "aus gutem Grund" außerordentlich kündigen, d.h. wenn der Vermieter so schwere Vertragsbrüche begeht, dass dem Vermieter eine Fortführung des Mietvertrages nicht zumutbar ist. Vorraussetzung für eine ausserordentliche Kündigung wegen schwerwiegender Pflichtverletzung ist in der Regel, dass die Mieterin eine Verwarnung mit Kündigungsdrohung erhält und trotzdem das vom Vermieter gewarnte Pflichtverhalten beibehalten hat ("§ 543 Abs. 3 BGB").

• grobe Beleidigungen des Mieters, - ständige Belästigungen der anderen Mieter, - ständige Lärmbelästigungen, - unbefugte Untervermietungen, - erhebliche Gefährdungen des Mietobjektes. Beträchtliche Mietrückstände (Zahlungsverzug) sind gemäß 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB in Zusammenhang mit 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB ein berechtigter Anlass für eine außerplanmäßige Aufhebung.

Der Vermieter muss in diesem Falle keine Mahnung erteilen, kann aber ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist unverzüglich widerrufen. b) In einem über mehr als zwei Mietzeitpunkte hinausgehenden Zeitabschnitt ist er mit der Zahlung der Mietsumme in einer Größenordnung in Verzug, die zwei Mietmonate ausmacht. Mietinteressenten können eine ausserordentliche, nicht fristgerechte Kündigung wegen Zahlungsverzuges verhindern, wenn sie selbst oder das Sozialamt/Arbeitsamt den Mietzins vor Erhalt der Kündigung nachträglich zahlt.

Die Kündigung wegen Mietrückstandes wird gemäß 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB hinfällig, wenn der Pächter sich durch Verrechnung von seiner Haftung entbinden konnte und die Verrechnung unverzüglich nach der Kündigung ausspricht. Er erlischt auch, wenn der Leasingnehmer innerhalb von zwei Monaten nach Ablieferung der Klage auf Räumung vollständig zahlt.

Ausnahmsweise: Wenn innerhalb der vergangenen zwei Jahre bereits eine ausserordentliche Kündigung wegen Mietrückständen erfolgt ist und diese erst durch nachträgliche Bezahlung wirkungslos geworden ist, gilt diese Bestimmung nicht mehr. Bei fristloser und alternativ fristgerechter Kündigung aufgrund des Zahlungsverzuges kann der Leasingnehmer die Kündigung nur durch Bezahlung innerhalb der Nachfrist, nicht aber die ordnungsgemäße Kündigung aufheben.

Nutzen Sie unser Kündigungsschema. Daneben gibt es die Möglichkeit der außerordentlichen Kündigung durch den Vermieter, jedoch mit einer gesetzlichen Kündigungsfrist, sowohl bei unbeschränkten als auch bei zeitlich begrenzten Mietverträgen: - nach dem Tode eines Mietvertrags, "in der Persönlichkeit des anspruchsberechtigten Mietvertragspartners " oder bei Erbberechtigten ("§§ 564 und 580"), - bei Teilkündigungen (§ 573 b).

Sollte der Pächter trotz Kündigung nicht ausziehen, obwohl er nach 546 BGB dazu gezwungen ist, können Sie als Vermieter nicht selbst ausziehen. Anschließend wird geprüft, ob die Kündigung statthaft und gerechtfertigt war. Selbst wenn bereits eine gerichtliche Zwangsräumungsklage wegen Zahlungsverzuges eingereicht wurde, kann sich der Leasingnehmer innerhalb der Nachfrist von 2 Monate nach Ablieferung der Klageschrift noch erholen, wenn die Kündigung wegen Zahlungsverzuges fristlos erfolgte.

Das Kündigungsschreiben vor der Räumungsklage wird ungültig, wenn der Leasingnehmer den Verzug innerhalb von zwei Wochen nach Zustellung der Klageschrift vollständig begleicht (§ 569 Abs. 3 Nr. 2). Der Rechtsstreit muss dann wegen des Zahlungsverzuges und der Räumungsklagen vollständig beigelegt werden.

Ausnahmen: Ist innerhalb der vergangenen zwei Jahre bereits eine Kündigung wegen Mietrückständen erfolgt und diese durch nachträgliche Zahlung hinfällig geworden, gilt diese nicht mehr. Nur wenn ein gerichtlicher Räumungsbefehl erlassen wurde und endgültig und absolut geworden ist (und eine möglicherweise festgelegte Räumungsperiode verstrichen ist), kann der Vermieter einen Landvogt mit der Durchführung der Räumung betrauen.

Der Vermieter darf nur den Mieter vertreiben und den Vermieter repatriieren. Damit die Räumungskosten so niedrig wie möglich gehalten werden, ist es in Berlin akzeptiert worden, den Vollstreckungstitel des Vogtes auf die Rückgabe der Mietwohnung zu begrenzen und ein Vermietungspfandrecht gemäß 562 BGB an den Möbeln des Vermieters auszusprechen.

Das Pfandrecht des Vermieters muss nicht mehr durchgesetzt werden. Was der Vermieter nicht aus der Ferienwohnung geholt hat, kann der Vermieter nun ansonsten zwischenlagern und die Ferienwohnung selbst aufräumen. Falls bei der Zwangsräumung Dinge aus Versehen zerstört werden, muss der Vermieter sie nicht austauschen. Die Mieterin hat nun eine Frist von ca. anderthalb Monaten, um ihre Objekte zurückzufordern.

Im Regelfall erfolgt dies durch eine Auktion. Dem Vermieter stehen dann die Kosten für Umzug, Zwischenlager und Nutzung der Möbel endgültig zu. Die Kosten der Zwangsräumung gehen ebenfalls zu Lasten des Mieters. In den meisten Fällen versagt der Vermieter jedoch bei zahlungsunfähigen Mieten.