Mietverhältnis Fristlos Kündigen

Kündigen Sie den Vertrag nicht vorzeitig und fristlos bei beheizten gewerblichen Mieträumen!

Stellt eine ( "sommerliche") Wärmelast in gewerblichen Mieträumen eine gesundheitliche Gefährdung dar, kann dies grundsätzlich eine außerordentliche Beendigung des Mietzeitraums begründen (§§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 1 BGB). Stattdessen muss eine ganz bestimmte, permanente Krankheit durch den Hitzestress bedroht sein. Das hat das OLG Brandenburg in einem jüngst veroeffentlichten Beschluss entschieden. Der Rechtsstreit stützte sich auf folgende Tatsachen: Ein Gewerbemieter hat seinen Mietvertrag zum Ende des Sommer 2006 fristlos gekündigt und erklärt, dass die durchschnittliche Temperatur in den Büros seit dem 1. Januar 2006 30°C oder mehr betrug, was eine Gefahr für die Gesundheit seiner Angestellten darstellte.

Die Vermieterin nahm die Beendigung nicht an und der Prozess endete vor dem Gerichtshof. Nur im Berufungsgericht wurde dem Hausherrn Gerechtigkeit widerfahren; das Oberlandesgericht Brandenburg urteilte, dass der Pächter angesichts der Wärmelast kein Recht zur außerordentlichen Aufhebung hatte. Es stimmt, dass die sommerliche Beheizung der Büroflächen ein Defekt des Mietobjektes sein könnte, so dass eine außerordentliche Beendigung prinzipiell möglich wäre.

Allerdings war dem Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages die unzureichende Wärmedämmung des Mietobjekts bekannt, so dass ein Rücktrittsrecht nicht gegeben war. Außerdem hatte der Leasingnehmer auch kein besonderes Rücktrittsrecht (aus 543 Abs. 1, 569 Abs. 1 BGB) mangels erwiesener konkret gesundheitlicher Gefährdung. Dies ist der Fall, wenn nach dem derzeitigen Wissensstand der Medizin die Nutzung der Räumlichkeiten in der absehbaren Zukunft ein erhebliches und konkretes Gesundheitsrisiko im Sinn einer dauerhaften oder dauerhaften Krankheit darstellt.

Der Gerichtshof stellt ferner fest, dass die Bestimmungen der Arbeitsplatzverordnung, wonach eine Zimmertemperatur von 26 C grundsätzlich nicht zu überschreiten ist, in einem solchen Falle nicht gelten, da der Empfänger dieser Bestimmungen der Unternehmer und nicht der Wirt ist.

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Bei lebensbedrohlichen Erkrankungen durch Schimmel in der Ferienwohnung können die Bewohner den Mietvertrag fristlos kündigen. Hier erkrankten die beiden durch den Schimmelpilzbefall in der Ferienwohnung lebensbedrohlich an Lungenentzündungen. Sie musste im Spital wiederbelebt werden und war drei Tage im Wachkoma. Auch bei der Tochtergesellschaft kam es zu einer erheblichen Pneumonie.

In einem Gutachten wurde nachgewiesen, dass die lebensbedrohlichen Krankheiten durch die Schimmelbildung in der Ferienwohnung verursacht wurden. Es sei in einer solchen Lage für die Mieter nicht zumutbar, das Mietverhältnis beizubehalten. Ebenso wenig kann von den Anwohnern gefordert werden, zunächst die Behebung der Fehler durch Nachfristsetzung zu verlangen.

Stattdessen ist es wahrscheinlich, dass die Bewohner ihren Mietvertrag mit sofortiger Wirkung kündigen und umziehen. Zwar waren nicht alle Zimmer gleichermaßen von den Schimmelpilzen betroffen, doch durften sie auch die Mieten aufgeben.