Verspätete Mietzahlungen

Späte Mietenzahlungen

Eine erneute nicht fristgerechte Zahlung der Miete kann gemäß 543 Abs. I BGB zur außerordentlichen Beendigung des Mietverhältnisses beitragen. Der BGH legt die Voraussetzungen für eine Kündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist oder alternativ eine gewöhnliche Beendigung gegenüber einem gemahnten berechtigten Leasingnehmer fest. Führt der Pächter das gemahnte Benehmen fort, kann das Objekt ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist fristgerecht und fristgerecht beendet werden.

Gemäß Ziffer 2 Abs. 1 der AVB ist die Zahlung der Mietgebühr ( "Nutzungsentgelt") jeden Monat mindestens bis zum dritten Arbeitstag im Vorhinein zu leisten. Die Angeklagte hat von Nov. 1998 bis Feb. 2001 die Pacht zu verschiedenen Terminen im aktuellen Monat, teilweise im folgenden Monat, überwiesen. Die Klägerin hat den Mietvertrag am 14. Februar 2001 ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist mit der BegrÃ?ndung gekündigt, dass die Mietzeit im Januar und Februar 2001 noch nicht abgelaufen sei.

Der Angeklagte zahlte die Pacht von Anfang eines jeden Monates von Anfang an. Dementsprechend hat die Angeklagte die Pacht von 276,20 pro Monat wie folgt überwiesen: für den Monatsfebruar 2003 am sechsten, für den Monatsfebruar 2003 am siebten und für den Monatsfebruar 2003 am siebten und für den Monatsfebruar 2003 am siebzehnten; für die Monate Mai 2003 und 2003 nur Teilbeträge, nämlich am vierzehnten und am siebzehnten Jänner 2003.

Die Klägerin hat den Antragsgegner mit Bescheid vom 17. Juni 2003 aufgefordert, die Mietrückstände von 512,66 bis zum 13. Juni 2003 zu begleichen; ansonsten würde er den Mietvertrag wegen Unangemessenheit auflösen, weil der Antragsgegner nicht für eine fristgerechte Mietzahlung gesorgt hat.

Der Antragsgegner hat am zwanzigsten 8. 2003 den Mietzins für den Zeitraum des Monats 8. 2003 überwiesen und mit Bescheid vom 21. 8. 2003 den Mietvertrag ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist bzw. fristgerecht gekündigt. Ein außerordentlicher Rücktritt der Klägerin ist jedoch aus wichtigen Gründen unter dem Aspekt des Zahlungsverzugs gemäß 543 Abs. 2 S. 3 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht rechtfertigen.

Ein solcher Rücktritt ist nach § 543 Abs. 2 S. 2 BGB nicht möglich, wenn der Leasinggeber - wie hier - vor Eingang der Rücktrittserklärung vollumfänglich zufrieden ist ( 130 BGB), wovon es auf die rechtzeitige Leistung der Leistung ankommt (Schilling in MünchKommBGB, 4.Aufl. 543 Rdnr. 55; Palandt/ Weidenkaff, BGB, Nr. 655.

Artikel 543 Absatz 27.

a) Nach 543 Abs. 1 S. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Vertragsverhältnis aus wichtigen Gründen ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist außerplanmäßig auflösen. ZR 394/03, NJW 2005, 2552 = WuM 2005, 401 = NZM 2005, 538, unter II 3; Senatsbeschluss vom 8. 12. 2004 - VIII ZR 218/03, WuM 2005, 125 = NZM 2005, 300, unter II 4).

Die Berufungsinstanz geht zu Recht davon aus, dass fortlaufend nicht fristgerechte Mietzahlungen einen Sonderkündigungsgrund im Sinn von § 543 Abs. 1 BGB darstellen können. ZR 265/86, NJW-RR 1988, 77 = WM 1988, 62 = WuM 1988, 125, unter II 2, nach 554a BGB alt; OLG Karlsruhe, NJW-RR 2003, 945, 946; in Bamberger/Roth, BGB, 543 Rdnr. 35; St Audin-ger/Emmerich, BGB[2003], 543 Rdnr. 68-70; NZM 2001, 553, 561).

Im Übrigen ist das Oberlandesgericht - wenn auch in unausgesprochener Weise - zu Recht davon ausgegangen, dass die Regelung zum Ausschluß des Kündigungsrechtes mit voller Zufriedenheit des Leasinggebers ( 543 Abs. 2 S. 2 BGB) hier nicht zur Anwendung kommt (vgl. 543 Abs. 2 S. 2 BGB).

543 Rdnr. 45; Rdnr. 543 Rdnr. 12; Staudinger/ Emmerich aaO, 543 Rdnr. 70; MünchKommBGB aaO. Die Berufungsinstanz hat jedoch die Voraussetzungen für das Bestehen eines wesentlichen Grunds im Sinn von 543 Abs. 1 BGB überstrapaziert, wenn sie einerseits eine dreifache Verspätung nach einer Mahnung immer für notwendig erachtet und andererseits den Zahlungsverzug vor der Mahnung für nicht zu beachten erachtet.

Diese Warnung soll dem Nutzer die Möglichkeit bieten, sein Benehmen zu ändern (Empfehlung für eine Entscheidung und Berichterstattung des Legal Committee, BD-Drucks. Ziel der Mahnung ist es, dem Leasingnehmer die Möglichkeit zu bieten, vor Beendigung des Vertrages vertragsgemäß zu handeln (AnwKommBGB/Riecke[2005], § 543 Abs. 35). Daher scheint es fragwürdig, ob dem Urteil des Oberlandesgerichts in Bezug auf das Erfordernis von drei Zahlungsverzug nach einer Mahnung Folge zu leisten ist; dies kann jedoch nicht der Fall sein.

In jedem Fall gilt sie nicht, wenn der Verwarnung - wie hier - wiederholte Zahlungsrückstände vorausgehen. Das Berufungsgericht ist der Auffassung, dass nur nachhaltige Mietzahlungen den Anforderungen des 543 Abs. 1 BGB genügen können, die anhaltende Pünktlichkeit muss aber nicht erst in der Zeit nach der Verwarnung realisiert werden.

Auch die weitere Erwägung des Berufungsgerichtes, dass die Bedingungen für eine fristlose Beendigung wegen Zahlungsverzuges ( 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB) sonst untergraben würden, ist unwirksam. Das Risiko der Unterbindung sonstiger Kündigungsgründe wird dadurch verhindert, dass eine Beendigung gemäß 543 Abs. 1 BGB nur unter bestimmten Bedingungen möglich ist, die den Schluss erlauben, dass die Fortsetzung des Vertrages für den Kündiger nicht mehr zu erwarten ist (Grapentin in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Slg.

Kapitel IV Absatz 187; Kandelhard in Herrlein/Kandelhard, Mieterrecht, Zweite Auflage. Müller in Müller/Walther, Miet- und Leasingrecht, Fassung Nov. 2005, 543 BGB, Absatz 8. In diesem Zusammenhang muss der Gelingen der Verwarnung ( 543 Abs. 3 S. 1 BGB) dadurch nachgewiesen werden, dass das strittige Vorgehen nicht erneut vorgebracht wird ("Schilling in MünchKommBGB loc.cit.

Ein Kündigungsschreiben ist daher nicht schon deshalb ungültig, weil zwischen der Mahnung und dem Eingang der Mahnung nur ein Zahlungsdatum steht, an dem der Mietzins nicht fristgerecht eingetroffen ist. Schließlich muss das Mietverhalten des Eigentümers nach einer Verwarnung mit Kündigungsdrohung gerade nach anhaltend unpünktlicher Mietzahlung dazu dienen, das Vermietervertrauen in eine fristgerechte Zahlungsmodalität zu wiederherstellen.

Derartige Sachverhalte sind hier nicht gegeben, da der Angeklagte auf die Warnung nicht reagierte und sein Handeln auch danach fortsetzte. Dies ist z.B. in einem - hier nicht vorhandenen - geringfügigen Fall vorstellbar (so v. Hase, NJW 2002, 2278, 2283 nach 314 Abs. 2 BGB) oder wenn dem Vermieter noch eine Prüfungszeit gewährt werden kann (vgl. Staudinger / EmmerichaO, § 543 Abs. 78 a.E.).

Dies war hier jedoch nicht erforderlich, da von der Angeklagten immer mit pünktlichen, vollständigen Mietzahlungen zu rechnen war, insbesondere nach einer Verwarnung. a) Obwohl die Ermittlung eines legitimen Rechts im Sinn dieser Bestimmung auch einer eingehenden Prüfung der im konkreten Fall dem Richter weitestgehend vorenthaltenen wechselseitigen Belange bedarf (Rechtsprechung des Senates, BGHZ 103, 91, 101 und BGHZ 92, 213, 216), gilt dies entsprechend für die von der Klägerin als Alternative erklärten ordentlichen Aufhebung.

Das Oberlandesgericht hielt diese Entlassung aber auch für rechtlich abwegig. Im Falle der ordnungsgemäßen Beendigung wegen einer schuldhaften, nicht unerheblichen Vertragsverletzung des Leasingnehmers können auch Pflichtverletzungen von untergeordneter Bedeutung im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB berücksichtigt werden. Vor allem ist nicht zu erwarten, dass der Mieter den Vertrag bis zum Fristablauf fortsetzen kann (Häublein in MünchKommBGB aaO, 573 - 10 Rdnr. 56; AnwKommBGB/Hinz aaO, 573 Rdnr. 12; so bereits OLG Oldenburg, WuM 1991, 467, 468 = NJW-RR 1992, 79 bis zu §564b Abs. 1 BGB a).

F.) b) Das Oberlandesgericht hat in der Ausgangssituation nicht falsch eingeschätzt, dass dauerhafte Mietzahlungen ein Recht des Eigentümers auf ordentliche fristlose Beendigung rechtfertigen können (OLG Oldenburg a.a.O.; AnwKommBGB/Hinz a.O., 573 Rdnr. 17; R in Bamberger/Roth a.O. 30; Häublein, ZMR 2005, 1, 6). Bereits jetzt hat der Bundesrat beschlossen, dass die Bezahlung der Verzugszinsen innerhalb der Fristen des 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB einer alternativ ausgesprochenen ordentliche Auflösung nicht im Wege steht (Urteil vom 16. Feb. 2005 - VIII ZR 6/04, WuM 2005, 250 = NZM 2005, 334, unter II 2).

543 Abs. 2 S. 2 BGB ist auch hier nicht anwendbar (Krenek in München/Walther a. a. O., 573 Rdnr. 21; Rick in Bamberger/Roth a. O., 573 Rdnr. 29; auch schon zu § 554 Abs. 2 BGB). 2 BGB (alte Fassung) OG Karlsruhe, NJW-RR 1993, 1979; OG Stuttgart, NJW-RR 1991, 1487; Grafentin in der Fassung des § 573 Zitat 35 in der Fassung von Schmidt-Futterer, Bub/Treier, a.a.O. IV Zitat 64; alte Fassung leer.

Weil der Antragsteller den Antragsgegner vor der Kündigungsfrist hinreichend ermahnt hat, braucht er nicht zu entscheiden, ob auch der ordnungsgemäßen Beendigung wegen einer schuldhaften, nicht unerheblichen Vertragsverletzung eine Verwarnung oder gar eine (qualifizierte) Verwarnung mit Kündigungsdrohung vorausgehen muss (vgl. dazu u. a. OG Oldenburg a.a.; Häublein in Münch-KommBGB a.a.O., S.).

Wenn die Vermieterin - wie hier - eine Verwarnung mit Kündigungsdrohung gegeben hat, muss in jedem Fall eine nochmalige Pünktlichkeit der Zahlung bei der Beurteilung des Gewichtes der Verletzung des Vertrages und des Mangels durch den Mieter berücksichtigt werden. Der Berufungsgerichtshof hat, wie gesagt, den Weg zur geforderten Gesamtüberlegung innerhalb einer gewissen Frist nach einer Verwarnung wegen seiner rechtsfehlerhaften Annahme, die Zahlung sei nicht dreimal pünktlich erfolgt, blockiert.

Abweichend von der Widerklage in der Beschwerdeschrift hat der Antragsteller mit Schriftsatz vom 21. Juli 2003 ( 569 Abs. 4 BGB, 573 Abs. 3 S. 1 BGB) den Grund für die Beendigung ausreichend dargelegt. Mit der Argumentation soll dem Mitteilungsempfänger die Möglichkeit gegeben werden, festzustellen, auf welchen Verfahren oder auf welchem Benehmen des Vermieters der Mietvertrag beruht und ob er - der Mietvertrag - sich ggf. dagegen wehren kann; der Begründungsinhalt darf nicht übermäßig hohe und übermäßige formalistische Erfordernisse enthalten (Senatsbeschluss vom 21. 12. 2003 - VIII SZB 94/03, NJW 2004, 850, unter II 2 b u. a., m.w.Nachw.).

Im Regelfall muss der/die VermieterIn die in den jeweiligen vergangenen Monaten erhaltenen Zahlungen im Falle einer Beendigung aufgrund anhaltend säumiger Mietzahlungen auflisten, damit der/die MieterIn wei? In dem Rechtsstreit war es jedoch angesichts der einfachen Tatsachen nicht erforderlich, dass der Antragsteller die eingehenden Zahlungen für die Zeit zwischen den beiden Seiten aufführt: Die Angaben über die eingehenden Zahlungen sind nicht strittig; der Antragsgegner selbst hatte die Überweisungen getätigt und konnte die Zahlungsangaben auf der Grundlage seiner Kontoauszüge ermitteln, zumal es sich um einen angemessenen Zeitpunkt handelte.

Die Angeklagte war damit in der Position, alles in ihrer Macht Stehende zu tun, um ihre Belange zu schützen.