Abmahnung Mietrückstand

Mieter Echo 316/Juni 2006

Ebenso kann eine einzigartige unpünktliche Bezahlung des Pächters eine unangekündigte Kündigung begründen, wenn er vorher wegen wiederholter unpünktlicher Mietzahlungen gewarnt wurde. Die Mieterin hatte 1998 eine Mietwohnung vom Eigentümer angemietet. Die Allgemeinen Geschäftsbedingungen unter Geschäftsbedingungen (AGB) sahen vor, dass die Höhe der Monatsmiete bis zum dritten Arbeitstag eines jeden Monates im Vorhinein zu zahlen war.

Im Zeitraum von Nov. 1998 bis Feb. 2001 überwies vermieten die Bewohner zu verschiedenen Zeiten während des aktuellen Monates, zum Teil nur im Folgebestellmieten. Die Vermieterin kündigte, dass Mietverhältnis im Feber 2001 ohne Vorankündigung bei der Begründung, der Pächterin die Rechnungen nicht bezahlt hatte.

Im Zeitraum von März 2001 bis Jänner 2003 bezahlte der Pächter die Mietsumme pünktlich zu Monatsbeginn. Im Folgemonat des Geschäftsjahres 2003 überwies bezahlte der Pächter die Pacht wie folgt: Mietrückstand am 06.03. überwies am 7.03. und Mietverhältnis am 17.04. für Im Mai und am 06.04. hat der Mieter nur eine Teilzahlung vorgenommen, nämlich Mietverhältnis am 24.06. Mai und für am 02.07. Mit Schreiben vom 07.07. 2003 hat der Vermieter den Pächter aufgefordert, die aufgelaufenen Mietverhältnis bis zum 14.07. 2003 vollständig zu bezahlen und darauf hingewiesen, dass er ansonsten wegen der Pachtzahlungen März die Mietverhältnis werden würde.

Die Mieterin bezahlte die Mietgebühr für am 14.07. 2003 in zwei Teilbeträgen und am 15.07.2003. Daraufhin reklamierte der Vermieter mit Schreiben vom 16.07. 2003 erneut die Zahlungsweise unpünktliche und drohte damit, dass Mietverhältnis im Falle einer erneuten Zahlung von unpünktlichen ohne Vorankündigung an kündigen.

Nach der Vermietung hatte der Pächter für erst am 20.08. 2003 überwiesen, kündigte den Pächter mit Brief vom 22.08. 2003 die Mietverhältnis ohne Vorankündigung sowie alternativ pünktlich. Die Mieterin räumte die Mietwohnung nicht. Bei dem Rechtsstreit forderte der Hausherr Räumung und die Rückgabe der Mietunterkunft. Gegen die Beschwerde hat das Berliner Landesgericht beim Wirt zurückgewiesen Einspruch eingelegt.

Nach der Berufung des Wirtes wurde das Gerichtsurteil rückgängig gemacht und zur Neuverhandlung an das LG Berlin überwiesen. Nach der ( "zweiten") Mahnung vom 16.07.2003 hatte das LG Berlin in seinem Gutachten entschieden, dass der Pächter die Pacht unpünktlich nur einmal bezahlt hat (nämlich für, Aug. 2003).

Ein sofortiger Kündigung wegen unpünktlicher Mietenzahlung setzt voraus, dass die Mieten nach einer Abmahnung im Laufe eines Kalenderjahres wenigstens drei Mal verspätet bezahlt werden. Das liegt daran, dass die Bezahlung von unpünktlichen eine weniger schwere Verletzung des Vertrages darstellt, als wenn der Pächter überhaupt nicht zahlt. Will man die (im Zusammenhang mit der Abmahnung) vorliegenden einmaligen unpünktliche Mietzahlungen bereits ausreichend sein, untergraben würden die Bedingungen der unangekündigten Kündigung wegen Zahlungsverzuges gemäà 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB (Rückstand mit zwei Monatsmieten).

Deshalb zeigt das vertraglich festgelegte Mietverhalten des Vermieters eine bestimmte Tragfähigkeit und umfasst auch einen bestimmten Zeitabschnitt nach einer Abmahnung. Mit dieser Stellungnahme ist der BGH nicht einverstanden und hat das mit der Beschwerde angefochtene Verfahren für nichtig erklärt und an das LG Berlin adressiert. Solch ein wesentlicher Grund liegt vor, wenn an Kündigenden (im vorliegendem Beispiel der Vermieter) unter Mietverhältnisses alle unter Berücksichtigung befindlichen Eigenmittel und das Verschulden des Vertragspartners die Beibehaltung der Mietverhältnisses bis zum Auslaufen der ordentlich Kündigungsfrist nicht mehr erwartet werden kann.

Allerdings war die Beurteilung durch das Berliner Landesgericht nicht einwandfrei. Zu Recht ging das LG Berlin davon aus, dass die fortdauernde Miete von unpünktliche einen Anlass für die außerordentliche, unangekündigte Kündigung sein kann Kündigung Sofern das LG jedoch davon ausgeht, dass eine unangekündigte Kündigung von Mietverhältnisses nur zulässig ist, wenn im Zusammenhang mit einer Abmahnung zunächst eine dreifache verspätete Vergütung vorliegt würde, hat es die Voraussetzungen auf das Bestehen eines wesentlichen Grundes im Sinn des 543 Abs. 1 BGB überspannt.

Ein Warnhinweis ist, dem Vermieter die Möglichkeit zu bieten, sein Benehmen an ändern und ihm die Möglichkeit zur Fortführung des Vertragsverhältnisses einräumen zu erteilen. Dabei hat der BGH offen gelassen, ob das Gebot einer dreifachen verspäteten Vergütung nach der Abmahnung überhaupt angemessen ist, da jedenfalls im vorliegenden Verfahren durch die bereits vorhergehenden und wiederholten Zahlungsverzögerungen eine bedeutende Verletzung des Vertrages durch den Mietverhältnis besteht.

Das Bundesgericht ließ auch das Vorbringen des Landesgerichts Berlin nicht zu, nach der Möglichkeit einer unangekündigten Kündigung in Verbindung mit einer einmaligen Unpünktlichkeit (nach Abmahnung) könnte die rechtlich einheitliche Kündigungstatbestände (insbesondere die Mietrückstand mit mehr als zwei Monatsmieten) untergraben werden. Diese Gefährdung ist würde bereits dadurch entgegengetreten, dass eine unangekündigte Kündigung wegen unpünktlicher Zahlungsart gleichzeitig voraussetzt, dass die Fortführung von Mietverhältnisses für den Anbieter nicht mehr zumutbar ist.

Dabei wird müsse auch die Wirkung einer Warnung sein. Vor allem nach einer fortgesetzten Bezahlung durch den Vermieter müsse kann sein Benehmen nach Eingang der Abmahnung dazu führen, dass das Misstrauen des Mieters in ein Zahlungsmittel unter künftige wiederhergestellt wird. Eine solche Umstände existierte jedoch nicht, da der Pächter sein Benehmen auch nach der Abmahnung fortsetzte.

Dieselben Überlegungen gelten nach Auffassung des Bundesgerichtshofes auch für die alternativ geäußerte aufgeräumte Kündigung der Website Mietverhältnisses. Insofern ist zusätzlich jedoch zu berücksichtigen, dass für eine aufgeräumte Kündigung von Mietverhältnisses auch Pflichtverletzungen geringeren Gewichts in Erwägung ziehen könnte. Nach diesem Rechtsgutachten hat das Landesgericht unter Berücksichtigung die weiteren Bedingungen (insbesondere die Angemessenheitsbegründung ) erneut an Berücksichtigung zu richten.

Ferner ist in der Neuverhandlung auch aufzuklären ob der Pächter mit den aufzuklären Bezahlungen überhaupt eine vertragliche Verletzung eingegangen ist, denn zum einen ist die Effektivität von Vorfälligkeitsklausel bis prüfen, wenn er - wie in den derzeitigen AGB - mit einer Verrechnungsklausel übereinstimmt. AuÃ?erdem hatte der PÃ?chter geleugnet, dass ihm die AGB überhaupt ausgehändigt ausgehändigt, denn ohne Einbezug der AGB wäre die bereits am 01.09.2001 nach den Ã?bergangsbestimmungen zum Mietreformgesetz bestehende Pacht in der Mietverhältnis auch weiter erst am Ende des Monates zu zahlen gewesen sei.

Erschienen in den Fachzeitschriften 2006, p. 193 ff.