Außerordentliche Kündigung von Mietverträgen

Kündigung ohne Kündigung des Mietvertrages: Die außerordentliche Kündigung der Vermietung

Den Mietvertragsparteien steht es offen, das Vertragsverhältnis einvernehmlich durch einen Kündigungsvertrag, einen so genannte actus contrarius, zu beenden, der auch bei unbefristeter Anmietung möglich ist. Das Aufhebungsabkommen ist ein bilaterales juristisches Geschäft und geht daher davon aus, dass sich die Vertragsparteien auf gemeinsame Willensbekundungen einigen. Ein Kündigungsvertrag hat zur Konsequenz, dass mit der Beendigung des Vertragsverhältnisses alle wesentlichen vertraglichen Leistungspflichten der Vertragsparteien für die Folgejahre erloschen sind.

ODER, d.h. werden erst bei Beendigung des Mietvertrages wirksam. Der zeitlich begrenzte Vertrag läuft, wie bereits erläutert, mit Ablauf der Frist ohne weiteres aus, so dass eine Kündigung durch eine der beiden Seiten nicht erforderlich ist. Eine fristgerechte Kündigung hat in der Regel keinerlei Einfluß.

Ausgenommen hiervon ist der Umstand, dass eine der Parteien zu einem späteren Termin nach Beendigung des begrenzten Vertragsverhältnisses kündigt, was ein Angebot zum Vertragsabschluss, eine Verlängerung des Vertrags darstellt. Je nach Interpretation der Absichtserklärung kann die fristgerechte Kündigung zu einem Termin vor dem vertraglichen Schlusstermin als Angebot zum Abschluß eines Aufhebungsvertrags angesehen werden.

Weil ein (echter) begrenzter Pachtvertrag also nur mit einem einfachen Ablauf der Frist ohne ordentlichen Kündigung ausläuft, ist die Kündigungsanfechtung im Sinn von Artikel 271 OR allein aus konzeptionellen Erwägungen ausgeschlossen. Hier ist jedoch kein Rechtsbehelf im Sinn von Artikel 271 OR notwendig, wobei die Auseinandersetzung bei einer Justizbehörde - beispielsweise im Zusammenhang mit einer Erklärungsklage oder einem Ausweisungsantrag - anhängig gemacht werden kann; im Fall einer Immobilie muss die Schiedsinstanz zunächst nach den allgemeinen Verfahrensprinzipien angerufen werden.

Der ordentlichen Kündigung im Zusammenhang mit einem nicht echt eingeschränkten Mietobjekt ( "unechten Mietverhältnis", siehe oben) kann jedoch im Sinn von Artikel 271 des Schweizerischen Obligationenrechts widersprochen werden. Die Kündigung ohne Kündigung (auch außerordentliche Kündigung genannt), die bei entsprechendem Grund auch bei einem eingeschränkten Vermietungsverhältnis in Betracht kommt, kann ohne weiteres beanstandet werden.

Temporäre Mietverträge (für Wohn- und Geschäftshäuser, die auch für unbefristete Mietverträge gelten) können prinzipiell nach dem ausdrücklichen Text von Artikel 272 Absatz 1 OR verlängert werden. Mit der Erweiterbarkeit der Mietverträge ist im vorliegenden Fall natürlich nicht die gewöhnliche Kündigung verbunden, sondern ausschließlich das Enddatum; dies wird in der Regelung in Artikel 273 Abs. 2 Bst. b OR klargestellt, nach der die Verlängerung bei der Schiedsinstanz mindestens 60 Tage vor Vertragsablauf eingereicht werden muss.

Der zeitlich begrenzte Vertrag wird automatisch, eo ipso, bei Ablauf gekündigt. Es besteht jedoch die Mýglichkeit, einen neuen Vertrag abzuschlieýen; dieser Umstand ist Ausgangspunkt fýr die Regelung von Artikel 266 Abs. 2 OR. Andererseits fallen der in der Praxis nicht in den Anwendungsbereich von Artikel 266 Absatz 2 OR, dass ein zeitlich begrenzter Vertrag fristlos gekündigt, dann aber implizit weitergeführt wird, sowie die Nutzung des Mietgegenstandes über den Endzeitpunkt hinaus gegen den Willen der Vermieter.

Der angeführte Standard begründet eine Gesetzesvermutung, die mit einer Fortführungsklausel zu vergleichen ist: Wenn die Beteiligten das begrenzte Vermietverhältnis nach dem Enddatum zu den vorherigen Konditionen (Miete, Nutzung des Mietobjektes) implizit fortführen (sog. Vermutungsgrundlage), geht das Recht vom Abschluß eines neuen, nämlich unbeschränkten Mieters aus. Der neue Mietvertrag kann dann wie jeder andere Vertrag mit unbefristeter Laufzeit von beiden Seiten (oder durch gegenseitige Kündigung) gekündigt werden.

Für die sonstigen Verträge sind im neuen Vertragsverhältnis die selben Konditionen (z.B. Miete, Kaution, Zweck der Miete etc.) wie im vorherigen, beschränkten Vertragsverhältnis anzuwenden; die vorherigen Vertragskonditionen werden damit vollumfänglich anerkannt. Die Existenz der Vermutungsgrundlage (im Grunde die unangefochtene Fortführung des vorherigen Mietvertrages und die Annahme der Mietzahlungen) muss von der daraus ableitenden Person nachgewiesen werden.

Generell sieht Artikel 266g des Schweizerischen Obligationenrechts vor, dass beide Seiten den Mietvertrag aus wichtigem Grund, der die Erfüllung des Vertrages für sie unangemessen macht, jederzeit bis zur gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfrist beenden können. Bei vorzeitiger Kündigung werden die finanziellen Konsequenzen gemäss Artikel 266g Abs. 2 OR unter Berücksichtigung aller Verhältnisse der Schiedsrichter festgelegt.

Zudem sehen Artikel 257d des Schweizerischen Obligationenrechts, Artikel 267h des Schweizerischen Obligationenrechts, Insolvenz des Pächters und Artikel 266i des Schweizerischen Obligationenrechts vor. Die Dringlichkeit der eigenen Ansprüche des Käufers auf Kündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist gemäss Artikel 261 Absatz 2 des Schweizerischen Obligationenrechts wurde bereits oben genannt, ebenso die der Gewährleistungsrechte des Leasingnehmers gemäss Artikel 258 Absatz 1 OR, Artikel 259b Buchstabe a OR sowie der Grund der fristlosen Kündigung des Leasingnehmers, wenn dieser die Sorgfaltspflicht und die Gegenleistung gemäss Artikel 257f OR verletzt.

Die Mietvereinbarung ist in der Regel eine Fortführungsverpflichtung. Der Gesetzgeber gibt folgende Antwort: "Aus wichtigem Grund, der die Erfüllung des Vertrages für sie nicht zumutbar macht, können die Vertragsparteien den Vertrag jederzeit mit der gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfrist auflösen. Das Gericht entscheidet unter Berücksichtigung aller Umständen über die finanziellen Konsequenzen einer frühzeitigen Kündigung".

Zu beachten ist, dass diese Regelung zwingend ist: Die Vertragsparteien können das gesetzliche Kündigungsrecht bei einer wesentlichen Änderung der Umstände weder vertragsgemäß ausschließen noch die Wahrnehmung des Kündigungsrechts behindern. Von anderen Phänomenen sind die vom Recht vorgeschriebenen wesentlichen Ursachen zu unterscheiden: Wird die Erfüllung des Vertrages nach Vertragsschluss objektiv unmöglich, erlischt das Vermietverhältnis aufgrund dieser Unfähigkeit gemäss Artikel 119 OR.

Nur wer "wichtige Gründe" nachweisen kann, die die Fortführung des Mietvertrages für ihn inakzeptabel machen, hat Anspruch auf außerordentliche Kündigung. Das Recht zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages umfasst den Kriegsausbruch, die unvorhersehbare Verlegung eines Miet- /Offiziellen an einen anderen Arbeitsplatz zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses oder die Entfernung eines Pächters aus einem staatlichen Dienst oder die Kündigung ohne Verschulden des Pächters als Angestellter für viele Jahre, gepaart mit der daraus resultierenden ökonomischen Notwenigkeit eines Wohnortwechsels.

Außerdem haben beide Seiten das Recht, eine untragbar gemachte Feindseligkeit der Beteiligten zu beenden, wodurch bloße Meinungsunterschiede nicht ausreichen. Es ist besonders, dass die beendende Vertragspartei in jedem Falle verpflichtet ist, den oder die bereits in der Kündigung enthaltenen Begründungen anzugeben, die sie als kündigungsberechtigt anerkennt. Versäumt sie dies, kann die beendigte Vertragspartei in der Regel nach Treu und Glauben und unabhängig davon davon annehmen, dass die beendigte Vertragspartei nicht zur Kündigung des Vertrages befugt ist.

Prinzipiell ist die Kündigung ohne Kündigung unverzüglich nach Eintreten der" wesentlichen Gründe" zu erklären, wodurch der beendenden Person eine bestimmte Zeit nach der gerichtlichen Praxis gewährt wird, um sowohl die Wirkungen des Eintretens der Kündigungsgründe als auch die Konsequenzen der Kündigung berücksichtigen zu können. Damit ist die Kündigung ohne Kündigung des Mietvertrages von der Einhaltung etwaiger vertraglicher oder gesetzlicher Kündigungsfristen befreit.

Es sind jedoch die für das jeweilige Mietobjekt geltenden Fristen einzuhalten. Bei fristloser Kündigung endet der Vertrag in der Regel mit dem Tag der Kündigung. Bei Eintreten der Wirksamkeit der Auflösung des Vertrages ergeben sich die Rücktrittspflichten der Vertragsparteien, bei denen der Schiedsrichter im Falle einer Streitigkeit die finanziellen Konsequenzen zu ermitteln hat. Ausserordentliche Beendigungen nach Artikel 266g OR sind beschwerdefähig im Sinn von Artikel 271f OR.

Eine Kündigungsklage aus wichtigem Grund geht jedoch davon aus, dass es überhaupt triftige Anhaltspunkte gibt und die kündigende Person zu einer Unangemessenheit für die Fortführung des Mietvertrages führt. Darüber hinaus können bei Wohn- und Geschäftshäusern die gekündigten Mietverträge aufgrund des außerordentlichen Kündigungsgrundes verlängert werden, jedoch nur bei Kündigung durch den Vermieter.

Hinsichtlich der finanziellen Konsequenzen regelt das Recht grundsätzlich die Kompensation des Kontrahenten durch die beendende Vertragspartei in Gestalt einer Abgeltung. Bei der Berechnung und Bemessung des Schadens ist das Leistungsinteresse der beendeten Vertragspartei zugrunde zu legen, wodurch der Schadensersatz von der beendeten Vertragspartei geltend gemacht und nachgewiesen wird.

Im Todesfall des Pächters können seine Nachkommen mit der rechtlichen Periode zum nächstfolgenden Rechtstermin aufhören. 272 Abs. 1 OR sieht zum Schutze des Pächters vor, dass der Pächter die Verlängerung eines begrenzten oder unbegrenzten Pachtverhältnisses fordern kann, wenn eine Kündigung ohne Kündigung für ihn oder seine Angehörigen eine Belastung darstellen würde, die durch die Belange des Pächters/der Pächterin nicht gerechtfertigt werden kann.

Nach der Praxis des Bundesgerichtshofs geht eine Mietvertragsverlängerung immer davon aus, dass die Aufschiebung der Vertragskündigung aufgrund der Vertragsverlängerung für den späteren Nutzer weniger abträglich ist. Der Mietvertrag kann für Wohngebäude um maximal vier Jahre und für Geschäftsgebäude um maximal sechs Jahre verlängert werden. Die Kündigungsfristen und -termine variieren je nach Verlängerungsfrist, sofern im Verlängerungsbeschluss oder im Verlängerungsvertrag nichts anderes bestimmt ist.

Innerhalb des Verlängerungsverfahrens gemäss Artikel 273 Abs. 2 OR können beide Seiten eine Anpassung des Vertrages an die geänderten Gegebenheiten gemäss Artikel 272c Abs. 1 OR verlangen, z. B. eine Erhöhung der Miete durch den Mieter. Es wurde bereits erwähnt, dass die Vertragsparteien das Pachtverhältnis auch einvernehmlich durch einen sogenannten Aufhebungsvertrag im Sinn von Artikel 115 OR kündigen können.

Anders als bei einer regulären oder sofortigen Kündigung des Mietvertrags bedürfen diese der Zustimmung beiderseits. Sie sind weder an einen bestimmten Zeitraum noch an ein Datum geknüpft; auch eine vorher festgelegte Vertragslaufzeit (im Falle eines begrenzten Mietvertrags) schließt die Einigung über einen Aufhebungsvertrag nicht aus. Ein Kündigungsvertrag erfordert keine besondere Ausgestaltung, auch wenn die Vertragspartner die schriftliche Ausgestaltung für den Mietvertragsabschluss reserviert oder aus Nachweisgründen in schriftlicher Form vereinbart haben.

Die Kündigungsvereinbarung bewirkt, dass die Vertragsparteien zum festgelegten Zeitraum von ihren vertraglichen Pflichten entbunden werden: Infolgedessen muss der Eigentümer das Mietgut nach diesem Datum nicht mehr an die Nutzer zur Nutzung übergeben; zugleich muss der Nutzer das Mietgut an ihn zurückgeben (sog. Reverse Transaction Obligation); dementsprechend werden die Nutzer von ihrer Verpflichtung zur Zahlung der Miete zum festgelegten Zeitraum entbunden.