Kündigung Mietvertrag durch Vermieter wegen Zahlungsverzug

Die Fristverlängerung ist nicht möglich, wenn die Kündigung wegen Zahlungsverzuges rechtsgültig war.

Verspätete Zahlung und Abschlagszahlungen vor Eingang der Kündigung

So ist der Pächter z. B. mit den Mieten für die Monaten Maerz und Maerz in Rückstand. Ein außerordentliches, fristloses Kündigen des Mietvertrages wäre damit möglich und zumutbar. Die Vermieterin ernennt daher am Donnerstag, den 22. Juni, einen Anwalt zur Kündigung. Der Anwalt will die Kündigung am Donnerstag, den 14. April, einreichen.

Der Vermieter informiert jedoch seinen Anwalt, dass die März-Miete am Freitag, den 12. März, seinem Account gutzuschreiben war und dass nur noch die Maimiete offen ist, bevor die Kündigung den Ausgang erreicht. Die Rechtsanwältin macht den Vermieter darauf aufmerksam, dass die Bedingungen für eine Kündigung nicht mehr gegeben sind und man warten muss, ob der Vermieter mit zwei Mietzinsen wieder in Rückstand ist.

Weiterhin wird der Vermieter vom Anwalt gebeten, unverzüglich nach Ablauf der nächstfolgenden Mietdauer sein eigenes Zahlungseingangskonto zu überprüfen und, falls eine Bezahlung nicht stattgefunden hat, dies dem Anwalt unverzüglich anzuzeigen, damit dieser im " Rennen " mit dem Vermieter noch einmal versucht, diesem eine Mitteilung zu übersenden, bevor wieder eine Abschlagszahlung stattfindet und alles annulliert.

Damit hat der Pächter die Option, eine Kündigung zu "verschieben", wenn er die Zahlungsrückstände nicht ganz, aber wenigstens partiell aufholt, so dass er mit zwei vollständigen Brutto-Warmmieten nicht mehr im Rückstand ist. Maßgeblich für die Kündigung wegen Zahlungsverzuges ist 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 a und 3 b BGB.

Der Vermieter kann den Mietvertrag danach ohne Einhaltung einer Frist beenden, wenn der Vermieter mit der Zahlung des Mietzinses oder eines nicht unwesentlichen Anteils des Mietzinses an zwei aufeinanderfolgenden Terminen im Rückstand ist (Nr. 3 a) oder wenn der Vermieter mit der Zahlung des Mietzinses in einem mehr als zwei aufeinanderfolgenden Zeitabschnitt (' 3 b) für einen Betrag im Rückstand ist, der den Mietzins für zwei Monat erreichen wird.

Die Mieterin kommt mit einem "nicht unerheblichen" Teil in Zahlungsverzug, wenn der ausstehende Teil der Mietsumme die Monatsmiete überschreitet. Nach Eingang der Kündigung beim Leasingnehmer wird der Mietvertrag gekündigt. Die Kündigung kann vom Vermieter jedoch durch vollständige Erfüllung des Räumungsanspruches des Vermieters oder durch Verpflichtung einer öffentlichen Einrichtung ( 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) innerhalb von zwei Monate nach der " Lustlosigkeit " (Datum der Zustellung der Räumung an den Mieter) aufgehoben werden.

Ist der Leasingnehmer mit der Zahlung des Mietzinses oder eines nicht unwesentlichen Teiles davon an zwei aufeinander folgenden Terminen (Nr. 3 a) im Rückstand oder sind in einem mehr als zwei Terminen umfassenden Zeitrahmen (' 3 b) zwei oder mehr Monate ausstehend, kann der Leasinggeber auch eine außerordentliche fristlose Kündigung erklären, wenn der Leasingnehmer vor Eingang der Kündigung einen Teil des Rückstandes begleicht.

Bereits 1970 entschied der BGH, dass "nach allgemeinem Ermessen" das gesetzlich verankerte Recht zur Kündigung wegen Zahlungsverzuges nur erlischt, wenn der Vermieter rechtzeitig vollständig befriedigt wird (Urteil vom 14.07.1970, Az.: VIII ZR 12/69). Das Oberlandesgericht Berlin hat jüngst im Jahr 2008 nach der ständigen ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes festgestellt, dass ein einmal geschaffenes Recht auf Kündigung auch dann beibehalten wird, wenn der Verzug in der folgenden Zeit nachgelassen wird.

Ein Verzug im Sinn von 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 a oder b BGB zum Zeitpunkt des Eingangs der Kündigung ist nicht notwendig. Schlussfolgerung: Aufgrund des obigen Beispiels kann der Anwalt den Vermieter wegen Zahlungsverzuges trotz der Tatsache, dass der Pächter einen Teil des Rückstands vor Erhalt einer Kündigung beglichen hat, effektiv und außergewöhnlich auflösen.

Im Übrigen ist auf 543 Abs. 2 S. 2 BGB hinzuweisen, wo eine Kündigung nur bei vorheriger Befriedigung des Vermieters vorgesehen ist, d.h. eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges ist nicht mehr möglich, wenn der Leasingnehmer vor Eingang der Sonderkündigung alle ausstehenden Mieten fristlos beglichen hat.