Kündigungsgründe für den Vermieter

Mitteilungsfristen

Angenommen, Sie sind Pächter einer Ferienwohnung und haben eine Kündigungserklärung des Vermieters bekommen. Welche Optionen haben Sie, um sich gegen Entlassungen zu wehren? In der Regel müssen Sie nicht gleich nach Eingang der Kündigungserklärung aus Ihrer gemieteten Ferienwohnung umziehen. Bei ordentlicher Beendigung hat der Vermieter Fristen einzuhalten.

Vor allem bei längerer Mietdauer wird die Frist vom Vermieter oft falsch errechnet. Im Falle einer außerordentlichen Beendigung gewährt der Vermieter mindestens eine sogenannte Ziehungsfrist, die oft ein bis zwei Monate ist. Ein Mietvertrag kann vom Vermieter nur aus einem rechtlich zulässigen Grund gekündigt werden. Es besteht vor allem ein berechtigte Interessen des Mieters an einer ordnungsgemäßen Kündigung: wenn der Vermieter seine Vertragspflichten nicht unwesentlich verletzte, wenn der Vermieter durch die Fortführung des Mietvertrages an einer sachgerechten Nutzung des Wohnhauses oder einer Wohnungseigentumswohnung verhindert ist und er dadurch wesentliche Benachteiligungen erleidet ("Nutzungsbeendigung").

Die Kündigung durch den Vermieter ist nur in schriftlicher Form möglich. Das berechtigte Kündigungsinteresse ist zu begründen. Beendet ein Prokurist, z.B. der Verwalter, den Vertrag für den Vermieter, muss der Prokurist ebenfalls eine Vollmacht erteilen. Ansonsten können Sie die Kündigung aus diesem Grund sofort ablehnen. Vor allem der Vermieter stellt oft nur eigene Ansprüche als Grund für die Kündigung.

Hierbei ist es lohnend, die Daten des Eigentümers im Anschreiben zu befragen und ggf. zu leugnen. Die Mieterin kann der Auflösung des Mietvertrages Einspruch erheben und die Fortführung des Mietvertrages fordern, wenn die Auflösung des Mietvertrages eine auch unter Berücksichtigung der legitimen Belange des Mieters nicht zu rechtfertigende Belastung für den Mieters, seine Familienangehörigen oder ein anderes Mitglied seines Haushaltes ist.

Bei Vorliegen eines Grundes, der den Vermieter zur ausserordentlichen Auflösung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist berechtigen würde, erlischt dies. Ein Härtefall besteht auch dann, wenn der Bewohner nicht in der Lage ist, sich einen vernünftigen Wohnraum zu vernünftigen Konditionen zu verschaffen. Beanstandungen müssen Sie uns gegenüber mindestens zwei Monaten vor Ende des Mietvertrages in schriftlicher Form vorbringen. Wenn der Vermieter nicht auf die Widerspruchsmöglichkeit sowie deren Art und Zeitraum vor Ende der Widerspruchsfrist verwiesen hat, können Sie den Einspruch noch im ersten Tag des Räumungsrechtsstreites einlegen.

Wird keine Vereinbarung getroffen, werden die Fortführung des Mietvertrages, seine Laufzeit und die Voraussetzungen, unter denen er fortgeführt wird, durch Entscheidung festgelegt. Die Fortführung des Mietvertrages aufgrund der Sozialversicherungsklausel findet in der Regel nur für einige wenige Wochen statt. Die unbefristete Weitervermietung ist ein Sonderfall und tritt nur in Ausnahmefällen auf, z.B. bei einer schwerwiegenden Krankheit des Pächters oder seiner Mitbewohner.

Kündigungsgründe des Leasinggebers sind vor allem schwerwiegende Verletzungen des Mietvertrages durch den Leasingnehmer, wie z.B. schuldhaftes, nicht unerhebliches Verletzen seiner Vertragspflichten, Zahlungsverzug des Mietpreises oder dauernd unvorhergesehene Mietleistungen. Liegt ein wichtiger Kündigungsgrund in der Nichteinhaltung einer Verpflichtung aus dem Vertrag, ist die Beendigung erst nach fruchtlosem Verstreichen einer gesetzten Nachfrist oder nach fruchtloser Androhung möglich.

Eine Fristsetzung oder Verwarnung bedeutet keinen erfolgversprechenden Abschluss, wenn eine unverzügliche Beendigung aus besonderem Interesse berechtigt ist oder wenn Sie mit der Zahlung von zwei Monaten Miete im Rückstand sind. Oftmals kündigen Vermieter fristlos, ohne dem Vermieter eine Kündigungsfrist zu setzen oder ihn zu mahnen.

Ein fristloses Kündigen ist in diesem Falle nicht relevant. Wesentlicher Kündigungsgrund ist vor allem, wenn der Pächter mit der Zahlung der Pacht oder eines nicht unwesentlichen Teiles der Pacht an zwei aufeinanderfolgenden Terminen im Rückstand ist oder mit der Zahlung der Pacht für einen Betrag, der die Pacht für zwei Monaten in einem mehr als zwei Terminen umfassenden Zeitfenster erreicht, im Rückstand ist.

Ein Rücktritt ist in diesem Falle bei Vorauszahlung des Vermieters nicht möglich. Der Rücktritt wird hinfällig, wenn der Pächter sich durch Verrechnung von seiner Forderung lösen konnte und die Verrechnung unmittelbar nach der Beendigung ausspricht. Ein fristloses Kündigen wegen Zahlungsverzuges ist auch dann ungültig, wenn der Vermieter mit der Gesamtmiete und der Nutzungsvergütung (für die Zeit nach Inkrafttreten der Kündigung) innerhalb von zwei Wochen nach Erlöschen der Klage (d.h. nach Übergabe an den Mieter) zufrieden ist oder wenn sich eine öffentlich-rechtliche Einrichtung, wie die Arbeitsagentur, zur Erledigung der Forderung bereithält.

Die Kündigungsfrist beträgt nicht mehr als zwei Jahre. Durch die Nachfristsetzung erlischt lediglich die außerordentliche Kündigungsmöglichkeit. Hat der Vermieter gleichzeitig eine fristgerechte Beendigung wegen Zahlungsverzuges erklärt, so ist diese trotz Nachzahlung der Miete weiterhin aufrecht. Bei befristeten Mietverhältnissen (sog. Zeitmietverträgen) und bei gegenseitigem Ausschluß des gewöhnlichen Kündigungsrechts ist eine ordnungsgemäße Beendigung nicht möglich.

Wurde das Stockwerkeigentum in gemieteten Wohnungen nach der Übergabe an den Vermieter gerechtfertigt und das Stockwerkeigentum verkauft, kann sich der Käufer erst nach drei Jahren nach der Veräusserung auf seine eigene Nutzung oder ökonomische Nutzung berufen. 3. Die Kündigungsfrist ist auch dann gegeben, wenn gemietete Wohnfläche nach Übergabe an den Vermieter an eine Partnerschaft oder an mehrere Käufer verkauft oder mit einem Recht zugunsten eines oder mehrerer Käufer beladen wurde, durch dessen Ausüben die vertragliche Nutzung dem Vermieter vorenthalten wird.

Ausgenommen hiervon ist der Fall, wenn die Partner oder Käufer derselben Familien- oder Hausgemeinschaft gehören oder das Stockwerkeigentum vor der Übergabe des Wohnraumes an den Pächter entstanden ist. Falls Sie nicht auf freiwilliger Basis umziehen, muss der Vermieter Sie zunächst in einer Räumungsklage vor dem örtlichen Gericht wegen Zwangsräumung und Rückgabe der Immobilie belangen, bevor er die Zwangsräumung der Immobilie durch den Verwalter anordnen kann.

Bei diesem Ausgleichsvorgang wird dann die Kündigungsberechtigung geprüft. Nachteilig ist, dass Ihnen die zum Teil recht hohen Kosten eines Rechtsstreits in Rechnung gestellt werden können, wenn sich die Beendigung als rechtlich zulässig erweist. Ein Räumungsverfahren wird oft mit einem Abschluss zwischen den Beteiligten abgeschlossen, in dem sich der Pächter dazu verpflichten, die gemieteten Räumlichkeiten gegen Entrichtung einer Umzugszulage und der Gewährung einer Räumungszeit zu räumen und abzugeben.

Der Leasingnehmer hat jedoch keinen Anrecht auf eine solche Regelung. Bei einem Räumungsstreit kann Ihnen das zuständige Gericht entweder auf Gesuch hin oder von Amtes wegen eine entsprechende Frist einräumen. Das Ersuchen ist vor dem Ende der Anhörung, in der das Verfahren durchgeführt wird, einzureichen. Wenn eine Entscheidung zukünftige Räumungen anerkennt und noch nicht über eine Räumungsperiode entscheidet, kann das zuständige Gericht Ihnen eine den Verhältnissen entsprechende Räumungsperiode einräumen.

Dieser Beschluss des Gerichtshofs wird auf Ihren Wunsch oder von sich aus gefasst. Er muss diesen Wunsch mindestens zwei Wochen vor dem Tag nach der Räumung des Urteils einreichen. Hat Ihnen das zuständige Gericht in einem Räumungsbeschluss eine Räumungsperiode gewährt, kann diese auf Wunsch erweitert oder gekürzt werden.

Das Verlängerungsgesuch muss mindestens zwei Wochen vor Ende der Räumungsperiode beim zuständigen Richter eingereicht werden. Über den Verlängerungs- oder Verkürzungsantrag für die Räumung beschließt das zuständige Bundesgericht auf der Grundlage einer Gegenleistung unter Beachtung aller Umstaende. Zu Gunsten des Eigenbedarfs des Vermieters können beispielsweise ein besonders dringender eigener Bedarf, die Erhöhung eines Mietrückstands, eine lange Frist, Vertragsverstöße des Mietinteressenten nach Ende der Mietdauer oder eine Feindseligkeit der Mieter sein.

Selbst wenn Sie sich dazu verpflichten, die Wohnung in einem vor Gericht abgeschlossenen Vergleich freizugeben, kann Ihnen das örtliche Gericht auf Gesuch hin eine vertretbare Frist für die freizugeben. Wurde in einem Gerichtsvergleich eine Räumungsperiode festgelegt, kann diese auf Wunsch erweitert werden. Das Verlängerungsgesuch muss mindestens zwei Wochen vor dem Tag der Auflösung der Siedlung eingereicht werden.

Auch hier beschließt das Landgericht über den Verlängerungs- oder Verkürzungsantrag der Räumungsfristen auf der Grundlage einer allen Umständen Rechnung tragenden Gegenleistung. Der Gesamtzeitraum der Zwangsräumung darf ein Jahr nicht überschreiten. Das Zwangsräumungsgericht kann auf Verlangen des zur Zwangsräumung verurteilten Pächters in Ausnahmefällen eine Zwangsräumung ganz oder zum Teil annullieren, verbieten oder vorübergehend aussetzen, wenn die Massnahme aufgrund ganz spezieller, mit der Moral unvereinbarer Verhältnisse, insbesondere bei bevorstehender Wohnungslosigkeit, gesundheitlicher Zwangsräumung oder Selbstmordrisiko, eine Notlage darstellt.

Das Gesuch muss mindestens zwei Wochen vor dem festgelegten Räumungsdatum eingereicht werden, es sei denn, die dem Gesuch zugrunde liegenden Ursachen sind nach diesem Datum aufgetreten oder Sie wurden ohne Ihr eigenes Zutun daran gehindert, das Gesuch fristgerecht einzureichen.