Wann kann der Vermieter dem Mieter Kündigen

Darf der Vermieter den rauchenden Mietern eine außerordentliche Kündigung aussprechen?

Natürlich trifft dieses grundlegende Recht auch dort zu, wo Menschen leben, und zwar in ihren eigenen vier Wänden. Unglücklicherweise kann es passieren, dass die Entwicklung des einen Menschen den Lebensstil des anderen stört. Das ist z.B. der Fall, falls Rauchende und Nichtsuchende Nachbarwohnungen mieteten. Für einige Menschen ist es Teil ihrer persönlichen Lebenssituation, wenn sie Rauch in ihrem Lebensumfeld wahrnehmen, während andere sich in ihrer physischen Unversehrtheit beeinträchtigt oder gar beeinträchtigt fühlen.

Es kann passieren, dass der Nachbar den Vermieter auffordert, die von einem Pensionär benutzte Wohneinheit für mehrere Jahrzehnte ohne Vorankündigung zu kündigen, weil er zu viel geraucht hat. Rauchende hingegen merken nicht, dass Rauch auf dem heimischen Hof auch von den Anwohnern als störend empfunden werden kann. Im Appartement, auf dem Dachboden und im Flur ist das Rauchverbot nicht auferlegt.

Untersuchungen zu den gesundheitsschädlichen Auswirkungen des Tabakkonsums auf Nichtraucher, die sich in einem abgeschlossenen Bereich mit dem Nichtraucher aufhalten, wurden im Rahmen der Verabschiedung von Nichtraucherschutzgesetzen in den Ländern durchgeführt. Allerdings ist die Annahme, dass das Tabakrauchen für die menschliche Gesundheit schädlich sein könnte, im Außenbereich nicht zutreffend. Daher ist das Rauchen auf dem eigenen Zimmer und im eigenen Haus erlaubt.

Die Vermieterin kann den Pachtvertrag des Vermieters, der in seiner Mietwohnung normal qualmt, wegen des Rauches nicht kündigen. Die außerordentliche Beendigung ohne Einhaltung einer Frist nach § 569 BGB ist nur dann gesetzlich gerechtfertigt, wenn der Mieter trotz einer Androhung, dass die Aufrechterhaltung des Mietvertrages für die gesamte Kündigungsdauer nicht angemessen wäre, weiterhin ein schwerwiegendes Verschulden trifft.

Dies konnte nur bei besonders übermäßigem Tabakkonsum im Zusammenhang mit einem rücksichtslosen Umgang mit Mitbewohnern in Erwägung gezogen werden. Im eigenen Haus, auf dem dazugehörenden Balkon und in der gemeinsamen Diele zu räuchern, bedeutet im Prinzip kein Vertragsbruch. Es genügt keine Bestimmung in den allgemeinen Vertragsbedingungen, um das Recht auf Rauch im eigenen Wohnraum oder auf dem eigenen Balkon auszunehmen.

Solch eine Bestimmung wäre wirkungslos, wenn sie den persönlichen Lebensstil des Pächters beeinträchtigen würde. Möchte sich der Vermieter im Falle einer Auseinandersetzung darauf berufen, dass sich der Mieter bei Vertragsabschluss zum Rauchverzicht verpflichtete, muss er daher nachweisen, dass dies im Einzelfall geregelt wurde. Ein anderes gilt, wenn Mieter und Vermieter bei Vertragsabschluss eine besondere Rauchvereinbarung getroffen haben.

Ein Raucherverbot kann in jedem Falle in einer individuellen Absprache zwischen Vermieter und Mieter vereinbart werden. Wenn der Mieter bei Vertragsabschluss einen solchen Nichtrauchervertrag unterzeichnet hat, muss er mit Massnahmen des Leasinggebers rechnen, wenn er gegen diese Pflicht verstösst. In einem solchen Falle muss der Vermieter den Mieter zunächst verwarnen und ihm die Möglichkeit einräumen, sein vertraglich verletztes Handeln zu beenden, um eine drohende Beendigung des Mietvertrages zu unterlassen.

Wenn der Mieter darauf nicht anspricht und weiter räuchert, ist der Vermieter gemäß 568 BGB wegen vertragswidrigem Verhalten zum Rücktritt vom Mietvertrag befugt. Die Mitbewohner, die sich durch das Raucherlebnis verärgert fühlten, können den Vermieter durch ein konkretes Protokoll, bei Rauchbelästigung und durch geeignete Zeugnisse untermauern. Sowohl vor fristgerechter als auch vor fristloser Beendigung ist eine Verwarnung notwendig.

In der Warnung muss explizit darauf verwiesen werden, dass die Kündigungsabsicht für den Fall der Nichtbeendigung des angemahnten Verhaltens vorliegt. Im Grunde genommen gehört das Rauchen zum Alltag. Mieter, die sich dadurch beunruhigt sehen, dass sie beim Öffnen ihrer Lüftungsfenster zur gleichen Zeit wie ihre Nachbarinnen und Nachbarinnen oder beim Eintritt auf den Altan, haben wenig Chancen, dass der Vermieter diese für sie belastende Lage umkehren wird.

Wenn Sie besonders sensibel auf Spuren von Rauchen in der Atemluft reagieren, müssen Sie eventuell eine Ferienwohnung in der Nähe aufsuchen. Sollte der Qualm jedoch in klar erkennbarer Art und Weise durch die Haustür oder anderweitig in die Ferienwohnung eindringen, könnte auch bei geschlossenem Fenster eine Mängelrüge des Vermieters und die Drohung einer Mietzinssenkung eine Erfolgschance haben.

Betritt ein Bewohner immer den gemeinsamen Flur zum Zwecke des Rauchens, kann dies nach allgemeinen Prinzipien zu erheblichen Belästigungen für andere Mieter führen, die bei jedem öffnen der Wohnungstüre mit einer Flut von Zigarettenqualm zu kämpfen haben. Wenn durch bauliche Mängel in der Ferienwohnung Raucher aus der unteren oder oberen Etage in den Wohnraum eines Nichtrauchers gelangen, ist der Vermieter dafür zuständig und zur Beendigung dieses Zustandes gezwungen.

Für den Versicherungsvertrag ist auch der generelle vertragliche Anspruch, dass nur die Vertragsparteien, die ihn geschlossen haben, Rechte aus einem Versicherungsvertrag unter sich herleiten können, anwendbar. Vertragspartner sind Vermieter und Mieter. Ein Anspruch auf besondere Güte und Rücksicht unter den Anwohnern kann aus dem Pachtvertrag nicht abgeleitet werden. Gleiches trifft zu, wenn rauchende und nichtrauchende Personen im selben Gebäude wohnen.

Der Rechtsaufbau eines obligatorischen "Nachbarschaftsverhältnisses" wird nur im Rahmen der Beziehung zwischen Eigentümern, nicht aber zwischen Bewohnern rechtskräftig durchgesetzt. Unterlassungsansprüche bzw. immissionsschutzrechtliche Schadenersatzansprüche von rauchgeschädigten Bewohnern gegen Anwohner können nicht durchgesetzt werden, da solche Forderungen nach den Bestimmungen des BGB ( 906 Abs. 1 S. 1 BGB) davon ausgehen, dass der Kläger Eigentümer der Immobilie ist.

Der Mieter hat somit nur die Gelegenheit, seine Klage über Rauchernachbarn unmittelbar an seinen Vertrags-partner, den Vermieter, zu richten. Er kann vom Vermieter eine Bedingung fordern, die eine uneingeschränkte Nutzung der Mieträume erlaubt. Mit einem Grundsatzurteil zum Dossier V ZR 110/14 hat der BGH nun eine neue Abwehrmöglichkeit für Raucherinnen und Raucher gegen ihre Rauchernachbarn eröffnet.

Vorraussetzung dafür ist, dass der verstörte Mieter beweist, dass aufgrund von besonderen Umständen, die vom Regelfall abweicht, im Einzelfall eine gesundheitliche Beeinträchtigung durch den Zigarettenqualm des Nachbars vorliegt. Senat am Bundesgericht können sich in einem solchen Falle ein Verteidigungsrecht gegen die untersagte Eigengewalt des Nichtrauchers einräumen.