Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug Miete

Zahlungsverzug, Kündigung und Zwangsräumung " TENTLER RECHTSANWÄLTE

Gemäß 543 Abs. 2 BGB kann ein Mietvertrag ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist beendet werden, wenn der Mietvertrag zu zwei aufeinander folgenden Terminen ganz oder in erheblichem Umfang in Verzug ist oder wenn der Verzug zwei Mietmonate über einen größeren Zeitraum ausmacht. Der Leasingnehmer kann die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges grundsätzlich beenden, wenn er den Nachschuss zahlt.

Z. B. wenn der Pächter keine Miete für den Monat Jänner bezahlt und nicht bis zum vierten Arbeitstag im Monat Feber, kann das Objekt ohne Einhaltung einer Frist auflösen. Es ist eine Einzelfallfrage, ob der Hausherr sofort zu solchen schweren Strafen greift, etwa die Mietdauer und die Persönlichkeit des Vermieters oder dessen Anlässe.

Eine fristlose Kündigung ist jedoch in der Regel erforderlich, um den Schaden zu mindern. Bei späterer Nachholung der Bezahlung kann trotzdem eine Benachrichtigung erfolgen. Von der außerordentlichen Kündigung ist der Vermieter so zu unterrichten, dass der Zutritt nachweisbar ist. Aufgrund der vielen Fallen und Formalitäten der Kündigung ist es ratsam, bereits jetzt einen Anwalt zu bestellen, zumal die Anwaltskosten in der Regel von dem säumigen Mandanten getragen werden.

Sollte der Pächter die Räumlichkeiten trotz Kündigung nicht verlassen, wird eine Räumungsaktion empfohlen. So eine Beschwerde ist nicht nur gegen den Pächter, sondern gegen alle erwachsenen Zimmergenossen zu richten, was zu Schwierigkeiten führen kann, wenn nichts Genaues über die Zimmergenossen bekannt ist, besonders deren Name in der Dunkelheit ist. Eine Inbesitznahme der Räumlichkeiten ohne Rechtsanspruch und Landvogt ist zwingend nicht ratsam, auch wenn man davon ausgehen sollte, dass der Pächter verschollen ist.

Der Preis des Zwangsräumungsverfahrens richtet sich nach dem Betrag, der sich nach der Jahresmiete richtet.

Stornierung trotz Teilrückstand?

Ist eine fristlose Kündigung des Mietvertrages ungültig, weil der Pächter die Miete (teilweise) zurückgezahlt hat? Nach Eingang der Kündigung hat der BGH geklärt, dass der Mietzinsrückstand auch im Falle einer Verrechnung in voller Höhe zu zahlen ist - ein vollständiger Restmietzins von zwei Monaten ist diesbezüglich nicht mehr erforderlich.

Nach der energetischen Modernisierung einer Immobilie durch einen Hauswirt forderte er von seinem Bewohner eine erhöhte Sockelmiete. Zudem sollte der Pächter die Heizkosten im Voraus bezahlen. Weil er sich nicht ganz erfüllte, kam er immer mehr in Zahlungsverzug. Nach einer Mietschuld von mehr als zwei Monaten kündigt der Eigentümer den Vertrag ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist.

Die Vermieterin gab an, dass sich der Pächter in Zahlungsverzug befindet. Die fristlose Kündigung wurde vom Pächter jedoch als ungültig angesehen. Dabei zitierte er vor allem die Tatsache, dass er nach der Kündigung die Verrechnung mit einem Habensaldo aus einer inzwischen aufgelaufenen Betriebskostenrechnung erläutert habe. Außerdem ist die Abrechnung der Nebenkosten formal ineffizient.

Die Vermieterin bestand auf seiner Position und betrachtete die fristlose Kündigung dennoch als zielführend. Unter anderem führte er an, dass das Aktivsaldo nicht in vollem Umfang dem Betrag der ausstehenden Mietforderung entsprach. Die Mieterin sah es jedoch anders. Seiner Meinung nach genügte es, dass er wegen der Verrechnung nicht mehr mit zwei Monaten Miete im Verzug war.

Die Bonner Arbeitsgruppe hatte dem Vermieter die Räumungsklage bewilligt. Das Landgericht Bonn wies die Beschwerde aufgrund der Beschwerde des Pächters zurück. Der Einspruch des Hausherrn war dagegen durchgesetzt. Das Gericht machte deutlich, dass sie von den Argumenten des Pächters nicht überzeugt waren. Die Verrechnung durch den Leasingnehmer stellt die Gültigkeit der Kündigung des Leasinggebers wegen Zahlungsverzugs nicht in Frage.

Dazu müsste das Habensaldo die offene Miete komplett zurückgezahlt haben. Damals reichten offene Mietpreise nicht mehr aus, um unter zwei Monate zu sinken. Andernfalls wäre die Lage anders gewesen, wenn der Pächter vor der Kündigung verrechnet worden wäre. Der BGH stellte zudem fest, dass sich der Pächter nicht darauf berufen könne, dass in der Heizkostenabrechnung keine weiteren Einzelheiten über das durchgeführte Schätzungsverfahren angegeben worden seien.

Die Vermieterin muss daher nicht erläutern, ob und wie eine Abschätzung vorlag. Eine endgültige Entscheidung hat der BGH wegen mangelnder Erkenntnisse im eigentlichen Gebiet nicht getroffen. Der oberste Zivilgerichtshof verweist auf seine bisherige Zuständigkeit (BGH, Urt. v. 14.07. 1970 bis VIII ZR 12/69) hinsichtlich der Fragestellung, in welchem Umfang eine fristlose Kündigung durch Nachzahlung im Wege der Verrechnung erlischt.

Es liegt auf der Hand, dass sich "Zufriedenheit" nur auf die komplette Abwicklung offener Mietansprüche bezieht. Andernfalls könnte der Pächter den Pächter nach Kündigung durch Bezahlung nur eines Teils des ausstehenden Betrags aufhalten. Ein weitgehender Mieterschutz ist in diesem Fall nur dann sinnvoll, wenn die offene Miete vollständig gezahlt wird.

Pächter sollten bei der Reduzierung ihrer Miete aufpassen. Im Fehlerfall müssen Sie mit einer Kündigung ohne Vorankündigung wegen verspäteter Zahlung rechnen. 2. Das ist das Ergebnis einer grundsätzlichen Entscheidung des BGH vom 11.07.2012 - VIII ZR 138/11. Daher sollten Mietinteressenten die Miete in der Regel unter Vorankündigung besser bezahlen. Dies ist auf dem Überweisungsformular und einem Brief an den Hausherrn zu vermerken.

Er kann die Miete auch vor Gericht einzahlen, wenn er um die Solvenz seines Eigentümers besorgt ist. Zuzahlungen nach Kündigung sollten immer in voller Höhe geleistet werden. Wenn Sie als Mietinteressent nicht sicher sind, konsultieren Sie am besten Ihren lokalen Mieterbund oder einen Anwalt mit Erfahrungen im Mieterschutz.