Kündigung Gewerbemietvertrag durch Mieter

Gewerbliche Mietverträge beenden - wann ist das möglich?

Gibt es ein besonderes Auflösungsrecht? Formaler Fehler im Leasing? Widerrufsrecht bei Nichtannahme des Untermieters? Viele gewerbliche Mieter, Selbständige und Selbständige haben es mit einem großen Nachteil zu tun: Anderswo stehen günstigere Flächen zur Verfügung, oder das Gewerbe wird geschlossen, der gewerbliche Mieter kann seinen Berufsstand möglicherweise gar nicht mehr ausfüllen. Der gewerbliche Mieter bleibt jedoch in seinem bisherigen Mietverhältnis stecken und muss jeden Monat den Mietzins für nicht mehr nutzbare oder nicht mehr nutzbare Flächen abführen.

Haben Sie einen gewerblichen Mietvertrag mit langfristiger Vertragslaufzeit geschlossen und wollen ihn nun frühzeitig kündigen, aber bedauerlicherweise wurde im Mietvertrag keine Kündigungsmöglichkeit vorgesehen? Wechselt der Mieter in einem solchen Falle zu hartnäckig und nimmt die Kündigung oder Auflösung des Vertrages nicht an, ist dies für den Mieter oft sehr ärgerlich.

Mal erreichen Sie Ihr gewünschtes Ergebnis durch formale Fehler im Auftrag, mal können Sie auch Submieter vorlegen. Auch die betroffenen gewerblichen Mieter übersehen oft, dass Erfolge auch durch Verhandlungen erzielbar sind. Wir möchten Ihnen in dieser Aufstellung die Optionen zur frühzeitigen Kündigung bzw. Kündigung des Gewerbemietvertrages näher erläutern. Und was steht auf dem Pachtvertrag?

In einem solchen Falle ist zunächst der genaue Text des geschlossenen Gewerbemietvertrages zu sehen. Hat der Mieter den Mietvertrag vor Vertragsabschluss nicht hinreichend überprüft (Anmerkung: Die Prüfung eines gewerblichen Mietvertrages auf juristische Fallen vor Vertragsabschluss bringt Kosten- und Nervenersparnis), wird er nun oft herausfinden, dass die vereinbarte Regelung keine Möglichkeit für einen frühzeitigen Austritt bietet.

Denn der Hausherr hat in der Regel mehr Erfahrungen mit den Mietverhältnissen - er weiss ganz konkret, welche Bestimmungen ihm Nutzen bringen und wie er sie in den Vertrag einbringen kann. Demgegenüber hat der gewerbliche Mieter oft zum ersten Mal einen Gewerbemietvertrag abgeschlossen; der Umfang einiger Konditionen ist ihm nicht bekannt. Im Gegensatz zu einem Privatmietvertrag gibt es für einen Mieter keinen Schutz, der ihn vor den von ihm unterzeichneten Bestimmungen schützt.

Grundlegend ist die rechtliche Situation wie folgt: Nur ein unbefristetes Mietverhältnis kann ordnungsgemäß gekündigt werden, dies trifft auch auf gewerbliche Mietverträge zu. Ein gewerblicher Vermietungsvertrag ist in der Regel zeitlich begrenzt. Dies bedeutet, dass der Leasingnehmer auch bei sehr langer Laufzeit keine Kündigungsmöglichkeit vorzeitig hat, wenn der Leasingvertrag selbst keine entsprechenden Klauseln beinhaltet.

Besteht im Mietvertrag das Recht auf einen neuen Mieter oder das Recht auf Untervermietung? Dies kann besonders schwer sein, wenn Sie sich auf recht widrige Bedingungen geeinigt haben, die Sie jetzt abgeben müssen, damit der Hausherr nicht verärgert wird. Grundsätzlich gibt es zwei Ausstiegshebel.

Eskalieren Sie die Situation nicht - wenn Sie sich legal am kurzen Ende des Weges befinden, haben Sie von einer Auseinandersetzung wenig zu haben. In Zweifelsfällen meidet der Hausherr auch bei einer einvernehmlichen Regelung Aufwendungen, Belästigungen und Einbußen. Ihre Vermieterin hat wahrscheinlich folgende Gesichtspunkte im Blick: Sind Sie zahlungsfähig - oder steht das Haus bereits kurz vor dem Konkurs, so dass seine rechtlichen Ansprüche dem Mieter wenig ausreichen?

Sie haben ungünstige Bedingungen für den Wirt? Dies ist natürlich eine Motivation für den Wechsel der Mieter. In der Regel ist dem Hausherrn auch bewusst, dass er mit einem freiwillig bezahlenden Mieter, der an der Erhaltung des Wertes und der Weiterentwicklung des Standortes interessiert ist, letztendlich besser dran ist. Holen Sie sich Hilfe bei den Gesprächen, wenn Sie mit dem Hausherrn keine Fortschritte machen.

So zum Beispiel ein auf gewerbliches Mietrecht und Liegenschaftsrecht spezialisierter Rechtsanwalt, der nicht nur die rechtliche Situation, sondern auch den Immobilienmarkt versteht. Stellt er fest, dass er es mit jemandem zu tun hat, der mit dem gewerblichen Mietrecht vertraut ist, agiert er oft wesentlich flexibel. Es gibt aber auch die Möglichkeit, sich rechtlich gegen die Forderungen des Eigentümers zu verteidigen und aus dem gewerblichen Mietvertrag auszusteigen.

Sie sind im besten Fall einverstanden, wenn ein besonderes Kündigungsrecht "aus gutem Grund" gemäß § 543 BGB besteht. Erfreuen Sie sich jetzt nicht zu früh: Dass Sie kein Mietzins mehr haben, aus Alters- oder Standortgründen den Betrieb aufgeben oder den Firmensitz an einen anderen Standort verlegen, ist kein "wichtiger Grund" im Sinn dieses Absatzes.

Dies betrifft vielmehr die Verpflichtungen, die sich aus dem Vertrag für beide Parteien ergaben, z.B. die Nutzbarkeit des Objektes. Diese Bestimmung sieht eine Kündigung vor, wenn der Mieter Ihnen die Benutzung des Mietobjektes verunmöglicht, z.B. durch Verhinderung von Bauarbeiten.

Auch in solchen Situationen müssen Sie den Eigentümer normalerweise daran erinnern, bevor Sie den Vertrag auflösen. Ist ein gewerblicher Pachtvertrag für Sie unzumutbar oder unzumutbar geworden, bringt dieser Absatz des Bürgerlichen Gesetzbuches bedauerlicherweise nicht viel. Andererseits ist die Suche nach einem formalen Fehler im Vertrag mit mehr Erfolgschancen verbunden.

Sie besagt, dass jeder Pachtvertrag, der mehr als ein Jahr gültig und nicht in schriftlicher Form festgelegt ist, unbefristet ist - und für unbefristete Pachtverträge besteht die Option der "ordentlichen Kündigung", im Gegensatz zu einem befristeten gewerblichen Pachtvertrag. D. h.: Sind Irrtümer in der schriftlichen Form des Vertrages feststellbar und ist seit Vertragsabschluss bereits ein Jahr verstrichen, können Sie die regelmäßigen Fristen gemäß 580a (2) in Anspruch nehmen und bis zum Ende des Folgequartals längstens zum dritten Arbeitstag eines Vierteljahres gekündigt werden.

Der Kündigungszeitraum liegt dann bei fast sechs Monaten. Das Kündigungsschreiben muss vom Mieter (ggf. alle Mieter) unterzeichnet und eindeutig als Kündigung des Vertrages gekennzeichnet sein. Typischer formaler Fehler in einem gewerblichen Mietvertrag: mangelnde oder falsche Unterzeichnung. Der Unterzeichner des Mietvertrages ist abhängig von der rechtlichen Form des Eigentümers.

Handelt es sich um eine Gütergemeinschaft oder ein verheiratetes Paar, müssen auch alle Besitzer unterzeichnen oder die Darstellung durch einen geeigneten Zuschlag gekennzeichnet sein. Funktioniert eine Gesellschaft als Hauswirt, ist oft (aber nicht immer) eine Vertretungsmacht des geschäftsführenden Gesellschafters vorhanden, genügt es, wenn nur diese unterfertigt wurde. Allerdings: Ihre eigene Fehlsignatur auf Ihrer Kopie wird nicht als formaler Fehler angesehen, solange der Hausherr Ihre Signatur auf seiner Vertragskopie vorzeigen kann.

Gleiches trifft zu, wenn z.B. Pläne, Etagenpläne, Anlagen, nachträgliche Ergänzungen oder ähnliches nicht ordnungsgemäß in den Auftrag aufgenommen wurden. Auf dem Weg aus dem unbeliebten Gewerbemietvertrag gibt es - zumindest zwei Möglichkeiten, formale Fehler nachzuweisen. Man spricht von "Heilung" und weist darauf hin, dass formale Fehler im Nachhinein durch eine Festverbindung und den erneuten Abschluss des Mietvertrags oder durch einen formellen Zusatzvertrag, der die Weitergeltung des vorherigen Mietvertrags beinhaltet, "repariert" werden können.

Dies ist z.B. dann offensichtlich, wenn Sie den formalen Fehler selbst verursachen, indem Sie die Genehmigung für größere Veränderungen nur mit dem Zweck erhalten, die fehlenden schriftlichen vertraglichen Fixierungen dieser Veränderungen am Mietgegenstand als Anlass zur Kündigung des Mietvertrages verwenden zu können. Doch lassen Sie uns auf eine Warnung beschränken: Die Einschätzung, ob der Beweis eines formalen Fehlers im Vertrag eine Erfolgsaussicht in Ihrem Falle darstellt, ist für den rechtlichen Laie nicht gerade banal.

Erfahrungsgemäß sind hier vor allem "kleinere" Hauswirte exponiert - bei einer Gemeinschaft von Erben, die den Pachtvertrag von einem Familienrechtler oder einer Steuerberaterin erstellen lässt, sind die Möglichkeiten wesentlich grösser, als wenn Ihr Hauswirt in seinem Kerngeschäft Geschäftszentren unterhält, tagtäglich mit solchen Unterlagen umgeht und von einem Fachanwalt unterstützt wird.

540 BGB sieht in Absatz 1 S. 2 vor, dass dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht eingeräumt wird, wenn der Leasinggeber einen angemessenen Untervermieter nicht annehmen will. Diese Ziffer zählt zu den allgemeinen Bestimmungen des Mietrechts und gilt daher zunächst auch für gewerbliche Mietverhältnisse. Entdeckt der Mieter einen plausiblen Anlass, warum dieser Folgemieter nicht akzeptiert wird (dies kann die Tatsache sein, dass der Untervermieter in einem dubiosen Geschäft tätig ist, mehrere strafrechtliche Verurteilungen hat oder lärm- oder geruchsintensive Tätigkeiten ausübt), so kann er diesen abweisen.

Die Verweigerung ohne ausreichenden Grund gibt Ihnen als Mieter jedoch das Recht, zu Beginn des Quartiers zum Ende des Folgequartals zu beenden. Die Sache hat jedoch einen großen Haken: In den meisten gewerblichen Mietverträgen ist das besondere Kündigungsrecht in diesem Falle ausdrücklich ausgeschlosse. Ob dieser Ausschluß rechtswirksam ist, ist strittig, aber in einer solchen Lage müssen Sie die Gegebenheiten des Einzelfalles aufmerksam verfolgen, um festzustellen, wie gut Ihre Rechtslage gegenüber dem Wirt ist.

Kaltabschluss - kein Miettransfer mehr? Es ist besser, nicht zu probieren, aus dem Mietvertrag auszusteigen, indem man die Zahlungen aufschiebt. Dies gibt dem Eigentümer ein besonderes Kündigungsrecht, von dem er wahrscheinlich auch Gebrauch machen wird. Zugleich haben sie jedoch ein Recht auf Entschädigung: Sie schuldet ihm grundsätzlich die Mieten bis zum ordentlichen Ende der Ankündigungsfrist und ggf. die Kosten für einen neuen Mietvertrag.

Gewerbemieter müssen immer wieder erkennen, dass der Gewerbemietvertrag zur Sackgasse werden kann: Man will das Haus abgeben oder verlagern, aber der Wirt steht auf dem Kopf und besteht darauf, weitere Mieten zu erwirtschaften. Aber in vielen Faellen kann man noch einen Weg einschlagen - vor allem, wenn man formale Fehler im Mietvertrag beweisen kann oder wenn man sich auf das Recht zur Untermiete beruft.

Oft ist es auch eine Sache des Verhandlungsgeschickes, sich vom bisherigen gewerblichen Mietverhältnis zu trennen. In jedem Falle kann man nur noch einmal dringend empfehlen, jeden gewerblichen Mietvertrag im Voraus zu prüfen und seine Rechtsfolgen prüfen zu lassen. 2. Präsentieren Sie den Mietvertrag einem Rechtsanwalt, bevor Sie ihn unterzeichnen.