Kündigung Mietwohnung Bgb

Ausserordentliche Kündigung aus wichtigen Gründen

2 569 I BGB gibt dem Leasingnehmer ein weiteres Rücktrittsrecht für den Falle, dass der Zustand des Mietobjektes ein erhebliches Gesundheitsrisiko darstellt. Zur Kündigung ist nur der Pächter berechtigt. In einem solchen Falle hat der Leasinggeber kein Recht zur Kündigung. Diese Regelung basiert auf sozialen und politischen Überlegungen und trägt dem Gemeinwohl der Bevölkerung Rechnung. Mit dieser Bestimmung wollte der Gesetzgeber ökonomischen Einfluss auf die Eigentümer ausüben, um ihre Wohnung fit für die eigene Situation zu machen.

Das Kündigungsrecht ist gesundheitsgefährdend; eine Gesundheitsbeeinträchtigung muss noch nicht eintreten, aber vorhersehbar sein. Eine Störung des Eigentümers im Zimmerzustand ist keine Grundvoraussetzung für die Kündigung. Hat der Leasingnehmer den gesundheitsschädigenden Charakter des Mietgegenstandes selbst verursacht, wird ihm die Kündigung gemäß § 569 I BGB verweigert.

bgh, zmr 2004, 338 Es versteht sich von selbst, dass ein Vertragspartner aus seinem eigenen vertragswidrigem Handeln keine Vorzüge ziehen darf. Beruht ein Kündigungsantrag auf Gesundheitsrisiken durch Innenraum- und Umweltgifte (hier: Schimmelpilzbefall), muss festgestellt werden, dass der mietbeeinträchtigende Wirkstoff für alle Nutzer der Räume oder zumindest Nutzergruppen ein konkretes Gesundheitsrisiko darstellt.

Nach §§ 569 II BGB haben beide Vertragspartner ein Sonderkündigungsrecht, wenn eine Partei die Ruhe des Hauses dauerhaft gestört hat und die Beendigung des Vertragsverhältnisses unter Beachtung aller Gegebenheiten des Einzelfalls nicht mehr zu erwarten ist. KG, ZMR 2004, 261 Bei der Benutzung des Mietobjektes hat sich jeder Nutzer so zu benehmen, dass andere Nutzer nicht stärker in Mitleidenschaft gezogen werden, als dies unter den gegebenen Bedingungen unvermeidbar ist.

Nicht jeder Verstoss gegen diese Hausregeln berechtigen jedoch zu einer Kündigung gemäß § 569 II BGB. Stattdessen ist es auch notwendig, dass eine dadurch bedingte Beeinträchtigung des Wohnverhältnisses eine Fortsetzung des Mietvertrages inakzeptabel macht. Auch durch das Benehmen von Gäste oder Besucher des Vermieters kann eine Beeinträchtigung der Hausruhe verursacht werden.

In diesem Fall ist der Vermieter verpflichtet, seine eigenen Interessen zu berücksichtigen. Der Hausfriedensbruch als Vertragsbruch muss so gravierend sein, dass es für den Betreffenden nicht zumutbar ist, das Mietverhältnis bis zum Ende der regulären Frist fortzusetzen.

Dies ist der Unterschied zum schuldhaften gewöhnlichen Grund für die Kündigung der "nicht unwesentlichen Vertragsverletzung" im Sinne des 573 II Nr. 1 BGB.vgl. Häublein, ZMR 2005, 1 Ein Fehler des Unterbrechers ist daher nicht notwendig, auch wenn er ein wesentliches Kriterium für die Betrachtung ist. 5 569 II a BGB sieht ein Recht zur Kündigung des Mietvertrages zugunsten des Mieters vor, wenn der Vermieter mit der Leistung der Anzahlung in Rückstand ist.

Diese Verordnung ist am 01.05.2013 in Kraft gesetzt worden. Mit der gesetzlichen Bestimmung soll der Mieter vor Vertragsparteien geschützt werden, die ihren Verpflichtungen nicht gleich zu Anfang des Mietvertrages nachkommen. Die Kündigung aufgrund des Verzugs der Anzahlung wird ungültig, wenn der Leasinggeber wegen der ausstehenden Anzahlung bis zu zwei Monate nach Erlöschen des Räumungsrechts zufrieden ist.

6 Die Bestimmung des 569 III Nr. 1 BGB sieht neben 543 II Nr. 2 Buchst. a BGB vor, dass der ausstehende Teil der Mietsumme nur dann als nicht unwesentlich zu betrachten ist, wenn er die Mietsumme für einen Kalendermonat überschreitet. Diese Regel gilt nicht für die Vermietung von Wohnflächen zur vorübergehenden Nutzung, da der Pächter nach Ansicht des Gesetzes weniger schutzwürdig ist.

7 569 III Nr. 2 S. 1 BGB räumt dem Mieter die Gelegenheit ein, die außerordentliche Kündigung fristlos zu widerrufen, indem er dem Mieter die geschuldeten Mietzinsen und die Nutzungsentschädigung bis zwei Monate nach Erlöschen des Räumungsrechts (Nachfrist) ersetzt. Die Zusage einer öffentlich-rechtlichen Körperschaft (z.B. Sozialhilfeeinrichtung, Wohngeldbehörde oder öffentlich-rechtliche Körperschaft) steht einer fristgerechten Auszahlung gleich.

Diese Bestimmung kann eine Kündigung jedoch nicht heilen, wenn ihr nicht mehr als zwei Jahre zuvor eine nach dieser Bestimmung unwirksame Kündigung vorangegangen ist. Maßgeblich ist, dass die vorhergehende Kündigung durch Bezahlung (oder sonstige Rückzahlung) vor Ende der Nachfrist erloschen ist. Dies gilt auch dann, wenn der Pächter die Nachzahlung vor Antritt der Nachfrist, d.h. vor Ablieferung der Klage auf Räumung, geleistet hat oder wenn der Pächter keine Klage auf Räumung hinsichtlich der geleisteten Zahlungen erhoben hat.

Landgericht Hamburg, ZMR 2004, 272 Damit soll vermieden werden, dass sich die Reihenfolge von Mietrückstand, Kündigung und Zwangsfortführung des Vertrages in kürzeren Abständen wiederfindet. Für die Ermittlung der 2-Jahres-Frist ist das Datum des Eingangs der Mitteilungen maßgebend. Zum Beispiel, wenn ein Pächter die erste Kündigung am 10.10. 2014 erhält, kann für alle vor dem 10.10. 2016 eingegangenen Kündigungen keine Kündigungsfrist aufgehoben werden.

Der BGH wies die grundsätzliche Fragestellung zurück, ob eine formal effektive Wahrnehmung des Kündigungsrechtes eines bestimmten Pächters eine weitere Bedingung für die (Schadens-)Ersatzpflicht des Verpächters ist: Eine fristlose Kündigung eines Mietvertrages, die von einem tatsächlichen Kündigungsgrund ausgeht, schließt auch bei Vorliegen eines Formmangels den Schadenersatz nach 536a I BGB nicht aus, der darauf beruht, dass der Vermieter zu Recht vorhandene Fehler der Mietwohnung zum Zwecke der Vermietung einer den Verhältnissen entsprechenden neuen Mietwohnung nutzt, weil die Mietwohnung nicht mehr für die vertragsgemäße Nutzung geeignet ist.

10Abweichende Regelungen nach 569 V S. 1 BGB zu Lasten des Leasingnehmers sind ungültig. 569 BGB, Abs. 27 Gemäß 569 V Satz 2 BGB sind auch Verträge, die für den Leasinggeber neue außergewöhnliche Beendigungsgründe nach sich ziehen, nicht zulässig, da dies die rechtlichen Beendigungsgründe der 543, 569 BGB zum Schaden des Leasingnehmers verschärft.